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이슈 대출 절벽 사태

지난해 14조원 몰렸다는 오피스텔, 올해는? 대출 규제 영향권...외곽 지역은 타격

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지난해 주거용 오피스텔은 중대형 면적을 중심으로 유달리 인기를 끌었다.

리얼투데이에 따르면 지난해 오피스텔 매매 거래 금액은 13조9867억원인 것으로 나타났다. 무려 14조원에 가까운 돈이 오피스텔 시장에 몰렸다. 지역별로 살펴보면 서울(5조3271억원), 경기(4조5425억원), 인천(1조5206억원) 등 수도권이 80% 이상 집중됐다.

거래 금액만 늘어난 것이 아니다. 또 다른 리서치업체 포애드원에 따르면 거래 건수 역시 총 6만385건으로 2020년 대비 23.8% 증가했다. 2006년 관련 통계를 시작한 이후 최고 기록이다.

오피스텔은 아파트 가격이 가파르게 상승하면서 대체 상품으로 주목받았다. 청약과 대출 규제로부터 자유롭고 아파트와 유사한 형태의 오피스텔이 지속적으로 등장하면서 중대형 오피스텔이 인기를 끌었다.

가격 역시 상승세다. 국토교통부에 따르면 경기도 수원시 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 전용 84㎡는 지난해 12월 9억원에 거래됐다. 1년 전 6억5000만~7억원에 거래된 것과 비교하면 2억원 이상 오른 금액이다.

통계적으로 살펴봐도 오피스텔 가격 상승률은 눈에 띈다. KB부동산 월간주택통계에 따르면 서울 오피스텔 매매 거래 가격은 2020년 말 2억6869만원에서 지난해 말 2억9520만원으로 올랐다. 연간 상승률은 9.9%. 관련 통계를 집계한 2010년 이후 최고치다. 경기나 인천 등도 마찬가지다. 경기도 오피스텔 매매 가격 상승률은 19.8%, 인천은 23.4%로 역대 최고치를 기록했다.

관심사는 올해 역시 오피스텔 열풍이 이어질지다.

전국적으로 주택 시장이 관망세에 접어들었고 일부 지역은 침체기로 돌아섰다. 더 큰 문제는 대출 규제다. 오피스텔 역시 아파트처럼 규제가 적용된다. 앞으로 오피스텔 광풍이 계속될지 관심을 모은다.

매경이코노미

서울 용산구 한강로2가 용산푸르지오써밋. (윤관식 기자)


▶오피스텔 열풍 올해도 지속?

▷관건은 규제…DSR 본격 적용

청약을 꿈꾸는 20·30대 젊은 층은 청약가점이 낮은 이유로 아파트를 분양받는 것은 거의 불가능하다. 이들이 노린 것은 다름 아닌 중대형 오피스텔이다.

유주택자 역시 마찬가지다. 이미 주택을 보유한 사람들은 과도한 취득세 부담에 더 이상 주택을 구입하기 어려워졌다. 투자를 위해 오피스텔을 구입한 유주택자가 늘어난 이유다. 최근 오피스텔은 아파트에서나 볼 수 있는 드레스룸, 알파룸, 3베이, 4베이 등과 같은 설계가 적용된다. 초기 자금이 부족한 젊은 실수요자나 취득세 중과로 주택을 더 이상 구입하기 부담스러운 다주택자들이 오피스텔에 관심을 쏟는 이유로 풀이할 수 있다.

리얼투데이에 따르면 지난해 전용 59㎡ 이상 주거용 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 50.1 대 1로 나타났다. 리얼투데이 측은 “지난 몇 년간 주택 가격이 가파르게 상승하면서 주거용 오피스텔이 아파트 대체 상품으로 부각됐다”며 “청약 시장 진입이 어려웠던 실수요자나 유주택자로부터 오피스텔이 인기를 끌었다”고 분석한다.

청약 경쟁은 치열했다. 인기를 끌었던 주요 단지는 수십만 명의 청약자가 몰렸고 인기 타입 물건은 수천 대 1의 경쟁률까지 등장했다. 지난해 11월 초 모집한 경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’이 대표적이다. 모두 전용 84㎡로 구성된 이 오피스텔은 89실 모집에 무려 12만개 이상의 청약통장이 몰렸다. 사실 힐스테이트 과천청사역은 고분양가로 논란이 일었던 곳이다. 그럼에도 규제로부터 자유롭다는 장점 때문에 많은 사람이 관심을 가졌다.

지난해 12월 충남 천안시에 공급된 ‘힐스테이트 천안아산역 듀클래스’ 역시 비슷하다. 460실 모두 전용 84㎡로 구성된 이곳 역시 11만개 이상 청약통장이 몰리며 평균 242 대 1의 경쟁률을 기록했다.

청약 시장에서 오피스텔 장점은 여러 가지다. 일단 청약통장이 필요 없다. 거주지 제한 요건이 주택 소유 여부와 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약을 넣을 수 있다. 100% 추첨으로 당첨자를 선정한다는 것 또한 매력적이다.

▶올해 오피스텔 전망은

▷대출 막자 하락 조짐 보이기 시작

정부는 올해부터 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 오피스텔 관련 규제를 완화하고 있다. 오피스텔은 아파트에 비해 실제 사용할 수 있는 면적이 작다. 전용 85㎡도 4인 가구 거주가 쉽지 않다.

하지만 정부는 민간임대주택으로 활용할 수 있는 주거용 오피스텔의 전용면적 기준을 기존 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하로 확대했다. 바닥 난방 설치 기준도 완화됐다. 전용 85㎡ 이하만 가능했던 바닥 난방을 120㎡ 이하 오피스텔도 할 수 있게 됐다. 실거주 수요를 오피스텔로 흡수하기 위함이다.

서울의 경우 당분간 주택 공급이 사실상 없다는 점 역시 오피스텔 전망을 밝게 보는 이유다. 지난해 서울 아파트 입주 물량은 3만2012가구. 전년 대비 약 35% 감소한 수치다. 올해는 이보다 약 1만2000가구 줄어든 2만가구에 불과하다. 2023년 역시 약 2만2000가구로 당분간 공급 부족 사태는 지속될 전망이다.

다만 규제 완화에도 불구하고 올해 오피스텔 인기가 지속될 수 있을지는 지켜봐야 한다는 의견 역시 상당하다.

부동산 수요를 결정하는 데 중요한 요소 중 하나는 바로 대출 문제다. 대출이 막히면 수요가 줄어든다. 올해부터 오피스텔은 아파트와 비슷한 대출 규제가 적용된다. 지난해까지 오피스텔은 투기과열지구에서도 담보대출비율(LTV)이 70%까지 가능했다. 하지만 올해는 총 대출금 2억원 이상의 경우 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 일괄 적용된다.

가령 연소득 6000만원에 마이너스 통장 5000만원을 갖고 있던 직장인이 있다. 토지거래허가구역이 아닌 곳에서 시세 5억원짜리 오피스텔을 구입하기 위해 대출을 받는다고 하자. 지난해에는 LTV 70%에 해당하는 3억5000만원까지 대출을 받을 수 있었다. 지금은 1억5000만원이 한도다. 즉, 아파트처럼 오피스텔도 대출을 통한 분양대금 마련이 어려워졌다는 얘기다. 오피스텔 시장이 냉각될 수 있다는 분석이 나오는 이유다.

벌써부터 시장에서는 이런 조짐이 보인다. 특히 경기도나 인천 등지에서 조금씩 가격 하락 신호가 감지되고 있다.

2017년 9월 입주를 시작한 화성시 병점동의 인텔리스테이(360가구). 전용 47㎡는 지난해 7월 1억800만원에 거래됐다. 하지만 지난해 말부터 분위기가 달라졌다. 지난해 10월 분양 후 처음으로 1억원 이하(9850만원)에 거래됐다. 지난해 12월에는 9500만원, 9000만원 등으로 거래되는 등 하락 추세가 뚜렷하다. 병점동 A공인중개소 관계자는 “지난해 여름만 해도 GTX C노선, 병점복합타운 등 여러 호재로 매수 문의가 끊이질 않았다”며 “각종 규제와 함께 주택 시장이 위축되면서 연말부터 문의가 뚝 끊겼다. 지금 같은 시기에 오피스텔을 사면 더욱 안 된다는 분위기가 형성되고 있다”고 말한다.

올해 11월 입주 예정인 부천시 신중동역랜드마크푸르지오시티. 수십 개 매물이 분양가(2억원)보다 300만~500만원 낮은 가격에 나와 있다. 지난해 10월 입주한 남양주 도농역네이션스는 한때 웃돈이 3000만원까지 붙었지만 올해 들어 분양가보다 500만원 낮은 매물도 등장하고 있다.

인천 역시 사정은 비슷하다. 2016년 입주한 인천시 부평구 부평동 ‘투엠캐슬’. 전용 65㎡는 지난해 10월 분양가보다 훨씬 높은 가격인 2억4000만원에 거래됐다. 하지만 올해 1월 2억원에 팔렸다. 3개월 새 무려 4000만원 넘게 하락했다. 인천 서구 청라동 ‘청라센트럴에일린의뜰’ 전용 45㎡는 지난해 12월 2억7700만원에 거래됐다. 4개월 전인 지난해 8월 3억3500만원에 거래된 것과 비교하면 무려 5000만원 넘게 하락했다. 업계 한 관계자는 “오피스텔은 현재 아파트의 대체재로 자리 잡고 있어 대출 규제 등에 민감한 영향을 받는다”며 “최근 아파트 시장이 주춤하고 있는 상황에서 오피스텔은 더욱더 시장 변화에 민감하게 반응할 수 있다”고 말했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2144호·설합본호 (2022.01.26~2022.02.08일자) 기사입니다]



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