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이슈 끝없는 부동산 전쟁

금리 인상 시그널에 집값 혼조세 전망...양극화는 가속

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[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 한국은행의 기준금리 추가 인상이 부동산 시장에 미칠 영향에 대한 관심이 커지고 있다. 기준금리가 한 달 만에 또다시 인상됨에 따라 주택시장이 당분간 숨고르기에 들어갈 것이라는 관측이 우세하다. 대출 이자 부담을 고려한 주택 구입 수요가 위축될 수밖에 없기 때문이다.

대출 부담에서 상대적으로 자유로운 서울 강남권 재건축과 초고가 단지 아파트값은 오름세를 유지하는 반면 대출 영향을 크게 받는 수요자들이 몰린 지역의 아파트값은 내림세를 나타내는 '집값 양극화'가 심화될 것으로 전문가들은 보고 있다.

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◆15년 만에 두달 연속 오른 기준금리...매수심리 다시 꺾이나

한은 금융통화위원회(금통위)는 26일 기준금리를 1.75%로 0.25%포인트 인상했다. 지난달에 이어 두달 연속 같은 폭으로 기준금리를 올린 것이다. 금통위가 이처럼 두 달 연속 기준금리를 인상한 것은 2007년 7월과 8월에 이어 14년 9개월 만에 처음이다.

코로나19 발생 이후인 2020년 5월 사상 최저 수준인 0.5%까지 낮아진 기준금리는 지난해 8월 이후부터 지금까지 다섯 차례 0.25%포인트씩 올라 2019년 6월 이후 2년 11개월 만에 처음으로 1.75%가 됐다.

최근 주택시장을 보면 서울 아파트를 중심으로 몇달 사이 해소되는 듯 보였던 '거래 절벽'이 5월 들어 다시 고개를 들고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 건수는 지난해 8월(4064건)부터 올해 2월(814건)까지 7개월 연속 감소했다. 특히 2월 기록은 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후 처음으로 1000건을 밑돈 수치다. 그러다 대통령 선거가 있던 3월에 1437건으로 처음으로 반등했고 4월에도 1714건으로 연이어 증가했다. 하지만 5월 들어선 704건(26일 기준)으로 다시 급감했다.

이런 상황에서 기준금리가 또다시 인상됨으로써 향후 주택 매수 심리를 위축시킬 수 있다는 관측이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "향후 원자재 가격과 서비스 물가 상승에 따른 글로벌 인플레이션 우려로 미국 연방준비제도(연준·Fed)와 한은의 추가 금리 인상 가능성이 모두 열린 상태여서 수요자들의 주택 구매 의지는 대출 이자 부담을 고려해 당분간 숨을 고를 것"이라고 내다봤다. 주택 매매 거래량이 약보합 기류로 흐를 확률이 높다는 게 그의 생각이다.

정부는 생애최초 주택 구입자에게 담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 완화하고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 과정에 미래소득 반영을 확대하는 등 대출 규제를 완화해 청년층의 내 집 마련을 지원할 계획이다.

하지만 오는 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 3단계가 시행돼 규제 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 확대되는 데다 기준금리 인상으로 대출 이자 부담까지 늘면서 주택 거래량이 빠른 시간 내 회복되기 어려울 것으로 보는 시각이 많다.

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[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 17일 금융업계에 따르면 시중은행의 주택담보대출 금리는 이날 일제히 올랐다. 전국은행연합회가 전날 4월 신규취급액 기준 코픽스(자금조달비용지수)를 전월대비 0.12%포인트 오른 1.84%로 공시한 여파다. 4월 코픽스는 2년 11개월 만에 최고치를 기록했다. KB국민은행과 우리은행은 모두 코픽스 상승분만큼(0.12%포인트)을 반영해 주담대 금리를 각각 3.54∼5.04%와 3.80∼5.01%로 올렸다. 하나은행은 3.812∼5.112%에서 3.836∼5.136%로, 신한은행은 3.54∼4.59%에서 3.58∼4.60%로 인상했다. 사진은 이날 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2022.05.17 pangbin@newspim.com

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◆주택시장 혼조세...서울지역 주택 가격 '양극화' 심화 예상

한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트값(5월 23일 기준)은 3주 연속 보합을 기록했다. 개발 호재가 있는 용산구·강남구·서초구가 상승세를 이어갔으나 나머지 지역이 전세가격 안정과 매수심리 위축 등으로 약세를 나타내며 서울 전체로는 제자리걸음을 보였다. 부동산원은 서울지역 아파트값 약세의 이유로 추가 금리 인상 우려도 거론했다.

실제로 기준금리가 한 달 만에 추가로 인상됨에 따라 향후 부동산 시장의 흐름이 어떻게 변화할지에 관심이 집중되고 있다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "대체로 관망세가 짙어질 가능성이 높지만 2년 계약갱신청구권을 사용한 임대차 물건의 만기가 돌아오는 8월 전에 내 집을 마련하겠다는 의지를 갖고 장기 대출 상품을 이용해 아파트를 사려는 수요가 생길 경우 가격이 상승할 여지도 있다"면서 "주택시장이 혼조세에 돌입할 것으로 보인다"고 말했다.

그는 "서울의 고가 재건축 단지와 같이 대출 이자 부담의 충격을 상대적으로 작게 받는 지역의 주택 가격은 상승할 가능성이 높은 반면 대출 정책의 영향을 크게 받는 수요자가 많은 곳에서는 가격이 떨어지는 양극화 현상이 나타날 수 있다"면서 "재건축·재개발 규제 완화와 대출 규제 완화 중 어느 것이 더 힘을 받느냐에 따라 집값 흐름이 결정될 것"이라고 전망했다.

현재로선 양극화 현상이 심화할 가능성이 높지만 이를 해소하기 위한 방법을 정부가 찾아야 한다는 목소리가 나온다.

고가 아파트 시장은 거래량이 조금씩 줄어들더라도 신고가 경신을 이어가면서 이것이 시세로 굳어질 가능성이 높지만 중저가 시장에서는 정부의 대출 정책 등에 따라 매수 심리가 변화할 가능성이 충분하다고 보기 때문이다.

새 정부 출범에 대한 기대감이 높은 상태인 데다 정부의 부동산 정책이 구체화되지 않은 현 시점에서 집값을 예측하는 것이 큰 의미가 없다는 견해도 있다.

dream78@newspim.com

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