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실거주 안해도 양도세 '0'…재개발 투자 불붙나

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상생임대인 비과세 방안에 재개발 투자자 문의 '급증'

'상생임대인' 제도 재개발·재건축 최대 수혜지로 주목

임대료 5%내 올린 집주인 2년 실거주 없이도 비과세

[이데일리 오희나 기자] 서울 노원구 상계동에 사는 김 모 씨는 지난 2020년 상계동 재개발 빌라를 매수했다. 당시 빌라에는 세입자가 있는 상황이어서 전세를 끼고 매매를 했는데 오는 9월 전세 계약 만료를 앞두고 세입자와 5% 이내에서 인상한 금액으로 계약 갱신을 하기로 했다. 초등학생 자녀가 있는 김 씨는 빌라에 들어가 살 수 있는 상황이 아니어서 실거주 2년을 어떻게 채워야 하나 고민이 많았는데 정부의 상생임대인 방안 발표로 한숨을 돌리게 됐다.

이데일리

[이데일리 김태형 기자] 서울 양천구 신정동 빌라 밀집 지역.

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7일 윤석열 정부가 6·21 부동산대책에서 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생임대인’에 대한 비과세 방안을 발표하면서 정비업계의 관심이 뜨겁다. 재개발 투자자들은 대부분 실거주보다는 임대를 주기 때문에 상생임대인에 적용될 수 있는 지 여부에 관심이 많은 상황이다.

앞서 정부는 첫 부동산대책을 통해 상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 완화하고 혜택을 확대하기로 했다. 상생임대인이란 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신)계약 체결 임대인이다. 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다는 것이다.

상생임대주택으로 인정받기 위해선 2021년12월20일부터 2024년12월31일까지 계약을 체결해야 한다. 양도 주택은 2년 이상 보유해야 하며 양도 시점에 1가구 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 비과세를 받으려면 주택을 양도하는 시점까지 1세대 1주택자가 돼야 한다.

정비 업계는 이 같은 정부 방침의 발표로 재개발 투자에 대한 문의가 늘고 있다고 했다. 재개발은 거주환경이 열악하기 때문에 실거주보다 기존 세입자에게 임대를 줄 때가 대부분이다. 주택의 상태가 열악하다 보니 임대료를 높이 올리는 경우도 거의 없다. 그러므로 양도세 비과세 요건인 실거주 2년을 맞추기가 어려웠는데 상생임대인 비과세 방안으로 이 같은 고민이 해결됐기 때문이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재개발 지역은 거주환경이 열악하기 때문에 소위 말하는 ‘몸테크’가 거의 불가능하다”며 “임대료 또한 잘 안 올라가기 때문에 상생임대주택으로 인정받기에 적합하다”고 말했다. 이어 “재개발 투자는 장기적으로 투자하는 경우가 많아서 4년 정도 임대를 주고 비과세를 받으면 절세 효과가 크기 때문에 최근에 문의가 많이 오고 있다”고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “다주택자뿐만 아니라 재개발 투자자들이 관심이 많다”며 “양도세 중과 유예와 함께 활용하면 절세 혜택이 크기 때문에 해당하는지 문의가 많다”고 했다. 그는 “다만 재개발 투자는 관리처분 인가가 나면 이주를 해야 하기 때문에 기간을 잘 따져봐야 한다”며 “재개발 사업 진행 속도에 따라 상생임대주택 기간을 맞출 수 있을지가 달라지는데 속도가 빠르면 오히려 혜택을 못 받을 수도 있다”고 덧붙였다.


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