용산국제업무지구 개발 조감도. [서울시 제공]

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[헤럴드경제=서정은·홍승희 기자] 서울 용산국제업무지구를 시작으로 경기도와 인천 등에서 지역 개발사업에 주민들이 직접 투자하고, 수익을 나눠갖는 ‘지역상생리츠’가 도입된다.

국토교통부는 19일 한국리츠협회에서 ‘리츠 방식 개발사업 활성화’를 위한 정부-지방자치단체(지방공사) 협의회를 열고 ‘지역상생리츠’ 추진안을 밝혔다. 지난 5월 부동산투자회사법 개정으로 프로젝트리츠 및 지역상생리츠를 추진할 수 있는 법적 근거가 마련된 데 따른 후속조치다. 이번 협의회에서는 4개 지자체 및 12개 지방공사, 한국토지주택공사(LH)가 참여했다.

리츠란 다수 투자자로부터 자금을 모아 전문 자산운용사(AMC)가 부동산을 취득 또는 개발, 운영하여, 그 수익을 투자자에게 배당하는 구조의 부동산 간접투자기구이다. 그동안 부동산 개발사업은 자기자본 규제가 없는 프로젝트 금융투자회사(PFV)를 통해 추진돼 금리 변동 등 부동산 경기에 민감하게 반응하며 사업도 엎어지기 일쑤였다. 오로지 매각·분양만을 목적으로 사업이 진행돼 장기적인 부동산 산업 발전을 도모하기에도 한계가 있다는 지적이 나왔다.

하지만 이번 법 개정을 통해 충분한 자기자본을 갖춘 프로젝트리츠로 안정적인 개발 및 운영이 가능해졌다. 리츠는 부동산투자회사법에 따라 자기자본의 2배(주주총회 특별결의 시 최대 10배)로 차입을 제한하고 있기 때문에 ‘저자본-고부채’ 구조를 탈피할 수 있다. 또 리츠가 부동산을 개발한 후 직접 운영하며 건전한 사업모델이 정착할 수 있다는 장점도 있다.

현재까지 지역 도심 내 개발사업을 리츠와 접목하겠다고 공식화한 곳은 서울시, 경기도, 인천도시공사 세 곳이다. 이들은 법 개정안이 시행되는 올 하반기에 맞춰 주요 개발사업을 리츠 방식으로 추진하겠다는 방침이다.

정부는 프로젝트리츠 중에서도 ‘지역상생리츠’를 통해 부동산 이익을 주민들에게 우선 제공할 수 있도록 하겠다는 방침이다. 리츠 주식 공모자격을 주민들로 제한해 ‘내가 살 동네에 간접 투자’하는 방식으로 수익을 창출·공유하겠다는 게 지역상생리츠의 도입 취지다.

[출처 국토부]

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경기도 고양 창릉 3기 신도시 모습. [연합]

서울시는 용산국제업무지구에 지역상생리츠 도입을 우선 추진한다. 용산국제업무지구는 건축물 용도·밀도 규제 없이 고밀복합개발이 진행될 전망이다. 글로벌 기업의 아시아 본부 유치는 물론 총 1만3000가구 규모의 주거 시설도 확충된다. 리츠협회 관계자는 “서울지역 내 개발은 수익성이 어느정도 담보돼 있어 지역상생리츠 도입에 대한 성과가 기대된다”고 말했다. 시는 이 외에도 서울의료원 부지에도 지역상생리츠 도입을 검토중인 것으로 알려졌다.

경기도는 경기주택도시공사(GH)와 함께 ‘경기기회리츠’를 도입해 3기 신도시 내 주요 택지를 헬스케어리츠, 공공인프라리츠, 테크리츠로 개발하고 지역주민에 리츠 주식을 우선 공모하는 사업을 계획 중이다. 3기 신도시 중에서도 4개 지역을 리츠 사업 대상으로 우선 검토 중이다. GH 관계자는 “상생리츠의 본래 목적은 지방투자 활성화”라며 “지역 전통시장이나 소상공인들과의 협의도 필요할 것”이라고 설명했다.

인천도시공사는 제물포역 인근 9만㎡ 면적의 도심 공공주택 복합부지를 프로젝트리츠를 통해 개발해 2031년까지 3497호의 주택을 공급하겠다는 방침이다. 내년 착공에 들어가 2031년까지 입주를 마치고 2041년까지 안정적으로 운영하다 리츠를 청산하는 게 잠정 일정이다.

일각에선 첫 시도가 이뤄지는 만큼 사업 성패에 수익 극대화를 위한 리츠의 구조 설계가 관건이 될 거란 전망이 나온다. 특히 주민들의 투자금이 유입되는 만큼 적절한 레버리지 효과와 함께 안정적인 현금 흐름을 창출해야 한다는 것이다. GH관계자는 “투자이익 배분 대상 등은 정부에서 향후 마련할 시행령에 따라 준비할 예정”이라고 말했다.

한편 국토부는 이날 협의회 결과를 바탕으로 전문 부동산 회사가 자산을 개발한 후 직접 운영하는 사업모델도 검토할 계획이다. 예를 들면 부동산 개발부터 운영, 그리고 금융까지 모두 가능한 일본의 종합부동산회사 ‘미쓰이부동산’과 같은 사업모델을 국내 정착시키겠다는 목표다. 공공기여·용적률 규제 완화 등 도시규제 특례를 제공하는 방안도 검토할 계획이다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 “안정적 자기자본을 갖춘 프로젝트리츠의 도입으로, 시장 전반의 사업 건전성이 강화될 수 있을 것으로 기대한다”며 “정부와 지자체간 협업을 통해 리츠 방식 지역개발을 활성화하여 실물 부동산에 쏠리는 투기 수요를 분산하고, 사업이익이 소수가 아닌 다수 국민에 제공될 수 있도록 부동산 산업 패러다임을 전환하겠다”고 말했다.

한편 정부가 직접 리츠 시장 육성에 나선 곳으론 싱가포르가 있다. 1990년대 후반부터 싱가포르는 한국의 국민연금과 같은 중앙준비기금(CPF)만으로 국민의 노후를 책임지기 어렵다는 판단해 리츠 시장 활성화에 나섰다. 현재 싱가포르 리츠가 전체 주식시장에서 차지하는 비중은 12%에 달하며 국민들의 대표적인 노후 대비 상품으로 꼽힌다.