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손예진, 하지원, 이종석에 이어 이번에는 배우 출신 유튜버 이해인이다. 연예인 건물주들 사이에서도 공실과 이자 부담 등 상가·건물 투자 리스크가 다시 주목받고 있다.

15일 이해인은 자신의 유튜브 채널 ‘이지스페이스’를 통해 건물 운영 상황을 공개하며 “건물을 샀는데 한 달 이자가 1200만원”이라며 “솔직히 말하면 이 정도일 줄 몰랐다”고 말했다.

이해인은 지난해 약 32억원의 대출을 받아 40억원 규모의 건물을 매입한 것으로 알려졌다. 하지만 현재 건물 임대는 절반 정도만 채워진 상태다. 공실이 6개에 달하면서 월세 수입은 약 600만원 수준에 그치고 있다.

그는 “지금 공실이 6개다. 솔직히 무섭다”고 말했다. 그러면서도 “포기하지 않고 공실을 채워가는 과정을 보여주겠다”고 덧붙였다.

현재 이해인은 겉으로 보기에는 ‘40억 건물주’지만 실제 현금 흐름은 적자 구조다. 건물을 보유하고 있지만 임대 수익이 이자 부담을 감당하지 못하는 상황은 이른바 ‘빌딩 푸어(Building Poor)’로도 불린다.

과거 연예인 건물주들 사이에서도 비슷한 사례가 잇따른 바 있다.

배우 손예진은 서울 강남구 신사동에서 2023년 약 244억원에 매입한 건물이 약 6개월 이상 공실 상태로 알려지면서 대출 이자 부담이 거론된 바 있다. 대출 규모는 약 150억원 수준으로 추정되며 월 5000만원 안팎의 이자 부담이 발생했을 것으로 분석됐다.

배우 소지섭의 역삼동 건물 투자 역시 대표적인 사례로 꼽힌다. 소지섭은 2018년 약 293억원에 건물을 매입했지만 약 1년 만에 매각했다. 당시 대출 규모가 200억원 이상이었던 것으로 알려져 이자 부담이 상당했을 것으로 추정되며 취득세와 중개 수수료 등을 고려하면 실질적인 시세 차익이 거의 없었다는 평가가 나온다.

배우 이종석 역시 서울 용산구 한남동 건물을 약 30억원에 매입해 3년 뒤 35억9000만원에 매각했지만 각종 세금과 부대비용을 제외하면 수익률이 기대보다 낮았던 사례로 언급된다.

이처럼 연예인 건물주들조차 공실과 이자 부담을 겪는 사례가 이어지면서 상가·건물 투자 리스크가 다시 주목받고 있다. 부동산 시장에서는 “연예인조차 공실 부담을 겪는 상황이라면 일반 개인 투자자에게는 위험 부담이 더 클 수밖에 없다”는 분석도 나온다.

실제로 금리 상승 이후 상업용 부동산 시장에서는 임대료 수익보다 대출 이자 지출이 더 커지는 이른바 ‘마이너스 수익률’에 직면한 투자자들이 늘고 있다는 지적이 나온다.

상권 환경 역시 빠르게 변하고 있다. 온라인 쇼핑의 일상화와 재택근무 확산 등으로 오프라인 상권의 소비 규모가 줄어들면서 상가 공실 위험이 커지고 있다는 분석이다. 여기에 젠트리피케이션 현상까지 겹치면서 ‘핫플레이스’ 상권의 수명도 점점 짧아지고 있다.

전문가들은 상가·건물 투자에서 과거처럼 단순한 시세 차익을 기대하기보다 안정적인 임대 수익 구조와 현금 흐름을 먼저 따져봐야 한다고 조언한다. 변화하는 상권 트렌드와 금리 등 거시 경제 환경을 함께 고려하는 신중한 투자 접근이 필요하다는 것이다.

[이투데이/노희주 기자 (noit@etoday.co.kr)]

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