[이데일리TV 유은길 경제전문 기자]<앵커>어쨌든 경제 2부 CEO 초대석 시간입니다. 이 시간은 대한민국 기업 CEO와 기관장 등을 모시고 세상 돌아가는 이야기를 나누는 코너인데요. 오늘은 글로벌 부동산시장 동향과 함께 최근 글로벌 큰손들의 높은 관심을 받고 있는 일본 시장을 집중적으로 살펴보겠습니다. 이 자리에 글로벌PMC의 김용남 대표 나와 계십니다. 안녕하세요.

Q>최근 글로벌 부동산시장 동향은?

: 요즘 글로벌 부동산 시장은 지역별로 확연히 다른 흐름을 보이고 있습니다.

미국은 30년 모기지 금리가 6% 후반대를 유지하면서 대출 부담이 커져 거래량이 줄었습니다. 다만 주택 재고가 부족해 가격 하락은 제한적입니다. 상업용 부동산은 사무실 공실률 증가와 대출 만기 문제로 불확실성이 커지고 있고, 여기에 관세 정책 변화까지 겹치며 ‘폭풍 속 항해’라는 비유가 어울리는 상황입니다.

반면 일본은 엔저와 초저금리가 맞물리며 외국인 투자가 급증했습니다. 실제로 도쿄는 올해 전 세계에서 가장 많은 자금이 몰린 글로벌 1위 상업용 부동산 투자처로 꼽히고 있습니다.

동남아시아는 4%대 성장률을 기반으로 주거 부문이 강세를 보이고 있습니다. 특히 말레이시아는 고속철도 같은 대형 인프라 프로젝트로 부동산 가치 상승 기대가 큽니다.

정리하면 현재 글로벌 부동산 시장은 아시아·태평양이 회복을 주도하고 있고 미국은 구조조정, 일본은 기회 확대, 동남아는 성장 잠재력이라는 흐름으로 볼 수 있습니다.

Q>최근 이재명 대통령의 한미 한일 정상회담 이후 대외관계 진전에 대한 기대감이 높은데, 특히 그동안 경색됐던 한일관계가 상당히 좋아질 것이라는 전망이 나오면서 일본시장에 대한 관심이 더 높아지는 것 같습니다. 이런 시각은 어떻게 보시나요?

: 최근 한일 정상회담을 계기로 양국 관계가 경제 협력 중심으로 우호적으로 바뀌고 있습니다. 이는 한국 투자자들에게 좋은 기회입니다. 그동안은 개인 투자자들이 타워맨션 같은 자산에 주로 투자했지만, 앞으로는 국내 기관과 법인의 일본 진출이 본격화될 것으로 보입니다. 실제로 2025년 상반기 일본 부동산 외국인 투자액이 1조1400억엔으로 사상 최고치를 기록하며 이런 흐름을 뒷받침하고 있습니다. 관계가 지속적으로 개선된다면 한국 투자자들의 일본 시장 접근성은 더욱 높아질 것입니다.

Q>최근 글로벌 부동산시장 투자 동향을 보면 일본에 대한 외국인들의 투자가 급격히 증가했다는 소식이 나오고 있는데, 현재 구체적인 상황은 어떤가요?

: MSCI에 따르면 2025년 상반기 일본은 아시아·태평양 전체 부동산 투자액 698억 달러 중 228억 달러(약 32조 원)를 기록하며 32.7% 비중을 차지했습니다. 이 중 외국인 투자자들의 매입액만 1조1,400억 엔(약 10조8,300억 원)에 달해 2005년 이후 반기 기준 최고치를 기록했습니다. 특히 도쿄는 132억 달러(약 18조 원)로 일본 내 투자의 58%를 차지하며 아시아 최고 투자 허브로 부상했습니다.

주거시장도 활발합니다. 도쿄 23구 아파트 중 1억 엔(약 9억5천만 원) 초과 비율이 10년 전 1%에서 현재 16%까지 증가했습니다. 미나토구·치요다구 같은 핵심 지역은 절반 이상이 1억 엔을 넘고 있습니다.

물론 일부 지역은 투기적 거래를 막기 위해 5년간 재판매 금지 조치가 시행되기도 했습니다. 다만 이번 활황은 도쿄 등 대도시 중심의 국지적 호황이라는 점에서 과거와 다릅니다.

Q>일본 부동산 시장 투자가 유망한 이유는 무엇인가요?

: 일본 부동산 시장이 유망한 주요 이유는 다음과 같습니다.

엔화 약세(엔저): 투자 비용 부담이 낮아져 자산 가치 상승에 대한 기대감을 높입니다.

안정적인 임대 수익: 도심 핵심 지역의 높은 오피스 공실률 대비 주거 및 상업 시설의 안정적인 임대 수요가 유지됩니다.

낮은 대출 금리: 투자 자금 조달이 용이하여 수익률을 극대화할 수 있습니다.

관광객 증가: 엔저로 인한 외국인 관광객 증가가 호텔, 리테일 등 상업용 부동산 가치를 높이고 있습니다.

다만 임금 상승(5.3%), 건축비 증가, 개발용지 부족 등으로 신축 공급이 제한돼 수익성이 낮아질 수 있어 주의가 필요합니다.

Q>일본 투자에 대한 안내 및 성과 등이 많이 있는 것으로 알고 있습니다. 대표적인 사례 및 투자 성과는요?

: 2017년부터 고액 자산가를 대상으로 일본 부동산 투자 자문을 해왔습니다.

대표 사례는 도쿄 주오구의 중소형 빌딩, 미나토구 펜트하우스, 다가구주택, 타워맨션 등입니다. 아직 매각 사례는 없지만 매입 이후 임대료 상승으로 자산가치가 최소 20~30% 상승한 것으로 평가됩니다.

저희 강점은 단순 매물 중개가 아니라 현지 디벨로퍼와 협업해 직접 개발·리모델링 후 매각하는 비공개 매물 정보까지 제공한다는 점입니다. 매입 후에는 관리회사를 연결해 한국에서 투자하는 것처럼 편리하게 운영할 수 있도록 지원합니다.

Q>일본 투자시 우리가 유의해야할 점은요?

: 일본 투자 시 반드시 고려하셔야 할 두 가지 사항이 있습니다.

첫째는 지역별 양극화입니다. 도쿄, 오사카, 나고야 같은 대도시는 안정적이지만, 지방 소도시는 인구 감소 때문에 공실 위험이 큽니다. 결국 핵심 입지에 집중하는 것이 안전합니다.

둘째는 절차와 관리의 복잡성입니다. 해외 부동산은 매물 확보부터 법인 설립, 자금 조달, 사후 관리까지 과정이 상당히 복잡합니다. 일본어를 다소 아신다고 온라인 정보만 믿고 혼자 투자하셨다가 어려움을 겪으시는 분들이 많습니다.

교포 중개업체를 이용할 때도 신중하셔야 하는데일본이 보수적이고 외국인에게는 다소 폐쇄적인 면이 있어서 우량 매물 접근이나 사후 관리가 제한될 수 있습니다. 심지어 사기 거래 사례도 종종 보도되고 있습니다.

그래서 무엇보다 중요한 것은 신뢰할 만한 전문 파트너와 함께하는 것입니다. 글로벌PMC는 별도 컨설팅 비용 없이 한국에서 우량 매물 추천, 법인 설립, 현지 금융기관 대출업무 지원, 해외투자신고 업무 지원, 계약서 번역·검토, 계약 체결 지원까지 제공하고 있습니다. 현지 파트너도 저희와 제휴를 맺은 전문 업체이기 때문에 안심하고 거래하실 수 있습니다.

Q>글로벌ＰＭＣ는 어떤 회사이고, 주로 하시는 사업 내용은 어떤 것들이 있나요?

: 2004년 설립 이후 올해로 21년째를 맞은 중소형 빌딩 자산관리·해외 부동산 자문 전문기업입니다. 현재 국내 약 130개 빌딩을 관리하며 업계 1위입니다.

주요 사업은 △부동산 자산관리 △국내 투자자 대상 자문 △해외 투자 자문(일본, 미국, 두바이, 말레이시아 등)입니다.

또 2010년부터 한국형 부동산자산관리사(KPM) 과정을 운영하며 700명 이상의 전문가를 배출했고, 칼럼 기고 등을 통해 업계 현안을 꾸준히 알리고 있습니다.

Q>왜 이 회사를 창업하시게 되었나요? 그간 가장 어려웠던 점 및 극복 방법은?

: 글로벌PMC는 건국대 부동산대학원에 재학 중이던 2004년 4월 19일에 국내 최초 중소형 빌딩 자산관리회사로 창업했습니다. 당시 국내 빌딩 관리 시장은 대형 건물 위주였고, 중소형 빌딩은 사실상 전문적인 관리가 없었습니다. 그래서 소유주분들이 “믿고 맡길 회사가 없다”며 어려워하시고, 심지어 건물을 매각하고 해외 이민을 가시는 분들도 계셨습니다.

가장 어려웠던 점은 시장 인식을 바꾸는 것이었습니다. 어떻게 믿고 맡길 수 있느냐, 제대로 관리해주지 않으면 어떻게 하느냐, 심지어 어떤 변호사는 “잘못하면 관리회사에게 빌딩을 뺏길 수도 있으니까 힘들어도 직접 관리해라”고 조언할 정도였습니다. 이런 신뢰 부족이 가장 큰 장벽이었습니다.

하지만 저희는 신한·우리·KB국민은행·IBK·삼성증권 등과 업무제휴를 체결하고 관리 전후의 임대수익 개선이나 공실률 하락 같은 눈에 보이는 성과를 통해서 신뢰를 하나씩 쌓아갔습니다.

그 결과 지금은 ‘글로벌PMC’하면 바로 ‘중소형 빌딩 자산관리 전문기업’이라는 인식이 확립되면서 업계 1위로 자리매김할 수 있었습니다.

Q>향후 어떤 회사로 만들고 싶으신가요? 사업 비전은?

: 이미 대한민국 1위 중소형 빌딩 부동산 자산관리 회사입니다. 앞으로는 여기서 한 걸음 더 나아가서 해외 부동산 투자자문 분야에서 확고한 리더로 도약하는 것이 목표입니다.

글로벌PMC는 2015년에 세계 10위권 글로벌 부동산 종합서비스 네트워크인 CORFAC International에 한국에서 유일하게 가입했습니다. 또한 제가 2016년부터 2021년까지 6년간 미국 상업용부동산 투자 전문가 단체인 CCIM Institute 한국 회장을 역임하면서 글로벌 네트워크를 적극적으로 구축했습니다.

이런 기반을 바탕으로 일본, 미국, 두바이, 말레이시아 등 주요 시장에서 한국 투자자들이 안심하고 안정적으로 투자하고 자산을 관리할 수 있도록 돕는 글로벌 종합 부동산 자산관리 회사로 성장해 나가겠습니다.

<앵커>네 말씀 감사합니다. 앞으로 우리 부동산산업 발전에 크게 기여하는 글로벌PMC 되기를 진심으로 바라겠습니다. 오늘 바쁘신데 나와주셔서 감사합니다.