수도권 대부분을 토지거래허가구역(토허제)으로 묶은 10·15 부동산 대책에도 불구하고, 규제지역으로 새로 지정된 아파트 매매가격이 대책 직전보다 상승한 것으로 나타났다.

집토스 제공

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14일 부동산 중개업체 집토스가 10·15 대책 시행 전후 국토교통부(국토부) 실거래가를 분석한 결과에 따르면 서울 신규 규제지역(강남3구 외)의 평균 매매가는 1.6%, 경기도 내 규제지역은 1.2% 오른 것으로 분석됐다.

이번 분석은 규제 전후의 정확한 가격 변화를 측정하기 위해 10·15 대책의 핵심인 ‘토허제 확대’ 시행일(10월 20일)을 기점으로, 10월 1일~19일(대책 전)과 10월 20일~11월 12일(대책 후)에 동일 단지, 동일 면적에서 각각 1건 이상 거래가 발생한 아파트를 대상으로 했다.

10·15 대책 후 서울 대부분과 경기도 주요 지역이 토허제로 묶여 ‘갭투자’가 중단됐지만, 상승 거래가 이어졌다.

대책 시행 후 강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역의 평균 매매가는 10월 초 대비 1.6% 상승했다. 같은 기간 신규 지정된 수원, 광명 등 경기 규제지역 역시 1.2% 오르며 상승세를 보였다.

특히 이번 규제지역의 상승세는 매매 가격이 15억원을 넘는 초고가 아파트가 주도한 것으로 나타났다. 10·15 대책으로 15억원 초과 아파트의 대출 한도가 기존 4억원(25억원 초과는 2억원)으로 축소됐다. 하지만 대출이 필요 없는 현금 유동성이 풍부한 수요자들의 매수가 규제지역에 쏠리는 현상을 막지 못한 것으로 풀이된다.

강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역에서 발생한 신고가 거래 66건 가운데 61%에 달하는 40건이 15억원 초과 아파트에서 터져 나왔다.

고가 아파트가 많은 강남3구에서는 한 달 새 평균 매매가가 2.2% 올랐다. 서울 전체 거래의 81%인 288건이 신고가로 거래됐다.

10·15 대책의 ‘실거주 의무’는 아파트 연식 선호도에도 영향을 미친 것으로 보인다. 실거주 의무로 당장 입주해 살아야 하는 만큼 주거 쾌적성(신축)이 높은 자산의 가치가 상승하고 있다고 집토스는 분석했다.

서울 내 연식별 가격 추이를 보면, 입주 10년 이하 아파트가 평균 3.4% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 ‘30년 이상’(2.0%)이나 ‘11~29년’(1.4%) 된 아파트보다 가격 상승률이 2배 가까이 높은 것이다.

10·15 대책 후 규제지역에 실거주 의무와 대출 규제가 생기자 갭투자 수요 및 대출을 활용하려던 수요는 규제가 없는 경기도 인접 지역으로 이동하는 모습이다.

경기도 비규제지역에서는 대책 후 평균 매매가가 1.1% 상승했다. 총 182건이 신고가로 거래됐다. 이는 같은 기간 ‘경기 규제지역’(신고가 3건)의 61배, ‘서울 신규 규제지역’(신고가 66건)의 2.8배에 달하는 것이다.

특히 가격 상승과 신고가 랠리는 서울 접근성이 좋은 특정 지역에 집중됐다.

구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르며 28건의 신고가를 기록했다. 화성시 역시 1.7% 상승하며 41건의 신고가로 1위를 차지했다. ▲용인시(1.5% 상승, 신고가 13건) ▲고양시(1.4% 상승, 신고가 11건) ▲남양주시(1.2% 상승, 신고가 18건) 등이 뒤를 이었다.

이재윤 집토스 대표는 “이번 대책으로 똘똘한 한 채 쏠림 현상이 가속화되고 있다”며 “규제지역의 거래량이 급감하면서 집값 상승세는 둔화된 것처럼 보이지만, 고가 아파트의 매수세가 이어져 자산 가치의 양극화는 더 심해질 것”이라고 말했다.

박지윤 기자(jypark@chosunbiz.com)

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