시장 불확실성 속 ‘강남 생활권·분상제’ 등 안전마진 확보 단지로 선회 흐름

과거 불황 이후 상급지 상승 사례 등 학습효과 주목… 신규 분양에 수요 몰려

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부동산 시장의 등락이 반복되는 가운데, 과거 조정기 이후 핵심 입지의 가격 회복 탄력성이 비(非)핵심지 대비 높았던 것으로 나타났다. 이른바 ‘학습효과’를 경험한 수요자들을 중심으로 시장의 불확실성을 피할 수 있는 지역으로의 쏠림 현상이 관측되는 이유다.

KB부동산의 월간 시계열 자료에 따르면, 과거 침체기 이후 상승장에서 ‘상급지’로 분류되는 지역의 자산 가치 상승폭이 두드러졌다.

글로벌 금융위기 여파로 시장이 저점을 통과하던 지난 2013년 1월, 서울 강남권(강남 11개구) 아파트의 평균 매매가격은 약 5억 9,800만 원 선이었다. 이후 상승 사이클을 타며 지난 2022년 1월에는 약 14억 9,900만 원을 기록, 9년 새 2.5배(약 9억 원) 가량 상승한 것으로 집계됐다.

같은 기간 강북권(강북 14개구) 아파트 평균 매매가격이 3억 9,000만 원대에서 9억 9,000만 원대로 약 6억 원 상승한 것과 비교하면, 상급지 진입 여부에 따라 자산 증식의 규모가 3억 원 이상 벌어진 셈이다.

단기 조정기에도 회복세는 빨랐다. 강력한 부동산 규제로 시장이 일시적 관망세에 접어들었던 2019년 1월, 약 9억 9,000만 원이었던 강남권 평균 매매가는 불과 3년 만인 2022년 1월 15억 원 턱밑까지 도달하며 50% 이상의 상승률을 보였다. 당시 시장 위축을 우려해 매수를 보류했던 대기 수요와 달리, 핵심 입지를 선점한 수요자들은 상당한 시세 차익을 거둔 것으로 풀이된다.

최근 청약시장에서 강남권 등 상급지 분양단지에 수요가 몰린 것도 이 같은 흐름과 궤를 함께 한다. 올 상반기 이후 전국에서 경쟁률이 높았던 상위권 단지 대부분이 서울 성동구 성수동, 송파구 신천동, 동작구 사당동, 서초구 반포동, 경기 성남시 분당구, 경기 과천시 등 강남지역 및 주변의 옆세권 지역이다.

부동산 업계 관계자는 “과거 데이터를 통해 ‘입지 좋은 곳은 하락장 방어력이 높고 상승장 탄력이 크다’는 사실이 증명됐다”며 “최근 수요자들이 강남권 진입이나 시세 대비 저렴한 분양가 상한제 단지에 집중하는 것은 이러한 학습효과에 기인한 합리적 선택으로 보인다”고 분석했다.

이러한 흐름 속에 강남과 맞붙은 노른자위 입지에 분상제 이점까지 갖춘 신규 분양단지가 주목받고 있다. 성남복정1피에프브이㈜가 성남 복정1공공주택지구(이하 복정1지구) B1블록에 짓는 민간분양 단지인 ‘복정역 에피트’가 바로 그 주인공이다.

서울 강남생활권에 들어서는 분양가 상한제 적용 단지로, 지하 2층~지상 최고 20층, 6개 동, 선호도 높은 전용 84㎡ 단일 평형 총 315가구 규모다. HL디앤아이한라가 시공을 맡는다.

복정역 에피트는 지난달 25일(화) 실시된 복정역 에피트의 1순위 해당지역 청약에서, 110가구 모집(특별공급 제외)에 총 4,010건의 청약통장이 몰리며 흥행에 성공한 단지다. 최고 경쟁률과 최다 청약건수를 동시에 기록한 타입은 전용 84㎡A로 60가구 모집에 2,781건의 청약이 접수됐다. 전용 84㎡B와 전용 84㎡C 역시 각각 24대 1와 25.21대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

‘복정역 에피트’가 들어서는 복정1지구는 서울 강남권과 맞닿아 있고 위례신도시가 인접해 기 조성된 각종 인프라를 공유할 수 있다. 서울 및 수도권 각지로의 접근성이 우수하다는 점도 강점이다.

특히 트리플 환승 역세권으로 거듭날 예정인 복정역을 중심으로 복정1지구 일원에 대규모 개발호재가 이어지고 있다는 점이 기대를 모은다. 현재 서울 지하철 8호선과 수인분당선이 지나는 복정역은 내년 하반기 개통 예정인 위례선 트램이 오가게 될 예정이다. 여기에 코엑스의 2.2배에 달하는 규모로 사업비 약 10조원 투입이 예고된 ‘복정역세권’ 개발과 함께, ‘복정역 환승센터’ 복합개발 및 ‘포스코 글로벌센터(가칭)’ 등도 추진중에 있다.

‘복정역 에피트’는 복정1지구 내에서도 복정역이 가장 가까이 위치한 단지로, ‘강남 옆세권’으로 불리는 우수한 강남 접근성이 장점이다. 서울 지하철 8호선을 통해 송파구 장지역까지 1정거장, 잠실까지 11분에 이동이 가능하고 수인분당선을 통해 강남구 수서역까지 1정거장, 선릉역까지 10분 대에 오갈 수 있다.

분양 관계자는 “과거 상승장을 경험한 수요자들을 중심으로 입지와 가격 경쟁력을 꼼꼼히 따지는 옥석 가리기가 진행 중”이라며 “단지 평균 분양가가 3.3㎡당 약 3,590만원 수준으로 인근 위례신도시 리딩단지를 놓고 볼 때 안전마진이 확보됐다는 점이 흥행의 주요 요인 중 하나”라고 설명했다.