내년도 서울 아파트 입주 물량이 올해의 절반으로 줄어들 것으로 예상되는 가운데 주목할 점은 입주 물량의 87%가 재개발·재건축 등 정비사업에서 나온다는 점이다. 현실적으로 신규 택지 지정이 쉽지 않은 만큼 기존 도심 정비사업 중심의 공급이 이어지고 있다는 의미다. 이에 따라 전문가들은 서울 주택 공급 확대를 위해 정비사업을 활성화하기 위한 다양한 유인책이 필요하다고 지적했다.

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22일 정비 업계에 따르면 도심 내 주택정비사업을 막는 가장 큰 걸림돌로 재건축 초과이익 환수제가 꼽힌다. 이는 재건축으로 얻은 초과이익이 조합원 1인당 8000만 원을 넘을 경우 초과이익의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도로 정비 업계에서는 재초환 제도의 존재 자체를 주택 공급의 병목 원인으로 지목하고 있다.

실제로 이연희 더불어민주당 의원이 서울시로부터 제출 받은 자료에 따르면 10월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지 수는 37곳에 달한다. 이를 조합원 1인당 예상 부담금으로 환산하면 1억 3898만 원이다. 특히 사업성이 낮은 외곽지역일수록 타격이 커 재건축 중단으로 이어질 가능성도 제기된다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “재초환을 감당할 수 있는 조합이 많지 않다”며 “공공 택지만으로는 서울 내 주택 공급이 어려운 만큼 정부가 재초환 폐지로 도시 정비 사업에 적극 나선다는 시그널을 내보내야 한다”고 강조했다.

6·27 대책과 10·15 대책으로 도입된 각종 규제도 완화돼야 할 규제로 꼽힌다. 대표적인 사례가 조합원 지위 양도 제한이다. 조합원 자격을 얻기 위한 투기 수요 유입을 막기 위해 조합원 지위 양도 금지 제한 규정이 도입됐지만 문제는 분담금을 부담할 여력이 부족한 조합원들의 퇴로가 막혔다는 점이다. 분담금을 낼 여력이 없는 조합원 입장들은 정비사업이 빠른 속도로 진행하는 것이 부담이 될 수밖에 없어 사업 지연이 불가피한 상황이다.

이주비 대출도 마찬가지다. 정부는 6·27 대책에서 시행일 이후 관리처분인가를 받는 정비사업장 무주택자 조합원의 이주비 대출과 잔금 대출에 대해 6억 원 한도를 설정했다. 2주택자는 아예 대출을 받을 수 없다. 이주비는 재건축·재개발 사업에 참여하는 조합원들이 새로운 주택을 건설하는 기간 필요한 주택으로 이주하기 위한 자금이다. 전셋집을 구하거나 세입자에게 보증금을 반환하는 데 사용된다.

그런데 정부가 이 이주비 대출을 옥죄면서 조합원들은 패닉에 빠졌다. 여기에 조합원 지위 양도가 금지되며 조합원이 집을 팔아 사업에서 빠지는 선택지도 막혔다. 사업이 지지부진해질 수밖에 없다. 정비 업계의 한 관계자는 “이주비 대출 규제 이후 관리처분계획 인가 절차가 수개월 밀린 곳이 대다수”라며 “한남뉴타운에서도 이주비를 부담스러워하는 곳이 있을 정도인 만큼 강북 소규모 재개발 사업 활성화를 위해 이주비 대출 완화가 필요하다”고 강조했다.

‘1+1 분양’ 규제 완화가 필요하다는 목소리도 크다. ‘1+1 분양’은 기존 대형 주택형 주택을 보유한 조합원이 소형 주택 두 채를 분양받는 제도다. 실거주와 임대 수익을 함께 기대할 수 있어 조합원 입장에서는 노후 대비 수단으로 활용돼왔다.

하지만 문재인 정부 이후 다주택자에 대한 과세, 대출 규제가 강화되며 논란이 됐다. 6·27 대출 규제 이후 1+1 분양을 신청한 조합원은 다주택자로 분류되면서 대출이 막히기도 했다. 박합수 건국대 교수는 “1+1 분양은 주택 수를 늘릴 수 있는 방법”이라며 “입주 후 5년간은 1주택자로 간주하는 특례를 준다면 재건축·재개발을 더 촉진할 수 있을 것”이라고 했다.

이에 따라 정치권에서도 여야 가릴 것 없이 재건축·재개발 등 정비 사업 규제를 완화하는 내용이 담긴 법안을 발의하고 있다. 김도읍 국민의힘 의원과 손명수 더불어민주당 의원은 재건축 과정에서 거쳐야 할 각각의 의견 수렴 절차를 한꺼번에 진행하는 도시재정비특별법 개정안을, 이건태 더불어민주당 의원은 녹지 확보 기준을 완화하는 내용의 도시재정비특별법 개정안을 발의했다.

정비 업계의 한 관계자는 “서울에서 새로운 주택을 건설할 방법은 재개발과 재건축 사업뿐인데도 정부와 여당은 이 같은 정비사업 활성화에 뒷짐만 지고 있다”며 “정비사업 활성화를 통한 주택 공급 확대 정책만이 서울 공급 부족 현상을 해결할 수 있을 것”이라고 지적했다.





우영탁 기자 tak@sedaily.com
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