지난 28일 서울 시내 한 부동산중개사무소. [연합]

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[헤럴드경제=신혜원 기자] #. 서울 송파구 잠실동 ‘아시아선수촌’ 151㎡는 지난 8일 신고가 56억6000만원에 거래됐다. 올해 2월 같은 면적 실거래가 41억5000만원보다 15억1000만원 높다. 1986년 준공된 40년차 구축 아파트인 만큼 지난달 20일 갱신계약을 체결한 전세보증금 금액은 14억5000만원으로, 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 30%에 못 미친다.

#. 용산구 이촌동 ‘왕궁아파트’ 102㎡는 지난 3일 33억원에 팔려 신고가를 기록했다. 올 6월 해당 타입 같은 동 매물이 27억원에 거래됐던 것과 비교하면 반 년 만에 6억원 상승했다. 이달 6일 체결된 전세 갱신계약 보증금은 6억1950만원으로 전세가율은 18.8%다.

강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구, 한강벨트 등 서울 주요 지역의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 역대 최저치를 기록하고 있다. 송파구와 용산구 아파트 전세가율이 30%대로 떨어지는가 하면 동작구도 처음으로 50%선 밑으로 내려갔다. 전셋값보다 매맷값이 더욱 가파르게 오른 결과다. 서울 전역의 갭투자(전세 끼고 매매)가 금지되면서 전세 재계약 및 보증부 월세 전환이 증가한 것도 영향을 미쳤다.

30일 KB부동산 통계에 따르면 이달 송파구 아파트 전세가율은 39.6%로 집계됐다. KB부동산이 해당 통계를 집계하기 시작한 2013년 4월 이래 가장 낮은 수치다. 올 1월 44.7%→4월 43.1%→7월 41.6%→11월 40.1%로 우햐향을 그리던 송파구 아파트 전세가율은 이달 40%선 밑으로 내려왔다. 전년 동월(44.9%)과 비교하면 5.3%포인트 하락했다.

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용산구 역시 처음으로 30%대를 보였다. 이달 아파트 전세가율이 39.9%로, 지난해 12월(43.6%) 대비 3.7%포인트 떨어졌다. 이미 지난 6월(39.4%) 40%선 밑으로 하락한 강남구도 이달 전세가율이 37.6%로, 통계 집계 이래 최저치였다. 서초구는 이달 전세가율이 41.8%까지 내려오며 40%선에 근접했다.

이런 추세는 광진·동작·마포·성동구 등 이른바 한강벨트 지역에서도 나타나고 있다. 이달 아파트 전세가율이 ▷광진 46.6% ▷동작 49.7% ▷마포 48.5% ▷성동 43.3% 등 역대 최저치를 기록했다. 특히 동작구는 이달 처음으로 50%선을 하회했다.

서울 주요 지역의 전세가율이 떨어졌지만 전셋값이 하락한 결과는 아니다. 전셋값 역시 오름세를 보였지만 매맷값 상승폭이 이를 크게 웃돌면서 나타난 착시다. 올해 들어 부동산 규제가 잇따르자, ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화되며 상급지 갈아타기 수요가 투자가치가 높은 단지들에 집중됐기 때문이다. 매매가격 상승폭이 커졌지만 현재가치인 전셋값은 이를 따라가지 못했다는 분석이 나온다. 더욱이 강남·송파·용산 등 지역은 정비사업이 진행 중인 구축 아파트가 많아 전셋값 상승은 상대적으로 제한적이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “전셋값 상승률에 비해 매맷값 상승률이 훨씬 높았기도 하고, 송파구는 잠실주공5단지, 아시아선수촌을 비롯해 재건축 대상 단지들이 많아 전셋값과 매맷값의 격차가 크다”며 “정비사업이 진행 중인 한강맨션, 신동아아파트 등이 있는 용산구도 마찬가지”라고 설명했다.

또한 서울 전역·경기 12개 지역을 토지거래허가구역 및 규제지역으로 묶은 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 전세 품귀 현상으로 갱신계약이 늘어난 것도 전세가율 하락의 원인으로 꼽힌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월~지난 28일까지 신고된 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신계약 비중은 41.7%로 지난해 31.4%보다 10%포인트 이상 증가했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “전셋값 또한 서울 내에서도 국지적으로 오르는 상황이었고 갱신 수요가 늘어나 전셋값 상승이 매맷값 대비 더뎠다”고 말했다.

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