서울 시내 공인중개사에 월세 매물이 안내돼 있다.

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서울에서 3000가구에 육박하는 대단지 아파트에서도 전·월세 매물이 한 자릿수에 그치는 등 ‘매물 가뭄’이 확산하고 있다. 여기에 정부가 보유세를 높이면 세 부담이 임대료로 전가되며 전·월세 부담이 가중될 수 있다는 우려도 나온다.

9일 부동산 업계에 따르면 이날 기준 서울 도봉구 도봉동 2678가구 규모 '도봉한신' 단지는 현재 나와 있는 전세 및 월세 물건이 각각 4건뿐이다. 노원구 월계동 3930가구 규모 대단지 '미륭미성삼호3차'에서 나와 있는 전세물건은 6건, 월세 물건은 12건에 그쳤고 은평구 응암동 '백련산힐스테이트2차' 단지는 전세물건 2건, 월세는 한 건도 없었다.

서울은 올해 아파트 입주 물량이 큰 폭으로 줄어드는 '공급 공백'이 예고된 데다 전세보증금 반환 부담과 보증보험 요건 강화 등 이유로 전세의 월세화가 빨라지고 있다. KB부동산에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6604가구로 지난해(3만5322가구)와 비교하면 약 53% 감소했다.

여기에 대출 규제 강화로 목돈을 마련해 전세를 유지하기가 어려워지면서 월세 수요가 늘어나는 흐름도 겹쳤다. 지난해 10·15 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 전세를 끼고 매입하는 거래가 막히며 전세 공급이 추가로 줄어든 것도 최근 전·월세 시장의 '매물 가뭄'을 심화시키는 요인 중 하나로 지목된다.

이런 흐름 속에서 서울 전·월세 물량은 감소세가 뚜렷하다. 부동산 플랫폼 '아실'에 따르면 이날 기준 서울 전세물건은 2만558건으로 1년 전(2만9486건) 대비 30.0% 줄었다. 월세 물건은 1만9146건으로 1만9030건이었던 1년 전보다는 0.6% 늘었다. 다만 자치구별로 살펴보면 1년 전과 비교해 월세 물건이 늘어난 곳은 서울 25개 자치구 중 송파구(+96.4%), 서초구(+46.0%), 강남구(+27.6%), 영등포구(+9.3%)밖에 없었다. 성북구(-74.1%), 노원구(-63.2%), 관악구(-54.2%), 강동구(-51.0%) 등은 월세 물건 감소 폭이 컸다.

가격 지표도 상승 흐름을 보이고 있다. KB부동산에 따르면 서울의 월간 아파트 월세가격지수는 1월 기준 131.85로 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 월간 아파트 전세가격지수는 96.04를 기록해 2023년 7월(84.52) 이후 연속 상승했다.

전·월세 전환율도 높은 수준을 유지하고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 기준 서울 전·월세 전환율은 4.25%로 1년 전(4.14%)과 비교하면 0.11%포인트(p) 상승했다. 전·월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 이율을 말하는데, 해당 전환율이 클수록 월세 부담이 커진다는 것을 의미한다.

이런 가운데 정부가 보유세 인상에 나설 수 있다는 관측이 나온다. 최근 연구에서는 보유세 부담이 늘 경우 집주인이 이를 전·월세에 반영, 세입자의 주거비 부담이 커질 수 있다고 지적한다. 이창무 한양대 교수 연구진이 내놓은 '이재명 정부 초기 부동산시장 현황 및 정책 진단' 보고서에 따르면 종합부동산세(종부세)가 처음 도입된 노무현 정부(2003~2008년) 시기에는 월세가 약 20% 상승했고, 종부세가 강화된 문재인 정부(2017~2022년) 시기에도 약 32%의 월세 상승이 나타났다.

김효선 KB국민은행 WM추진부 부동산수석전문위원은 “학군 등으로 대체 수요가 제한적인 핵심 입지에서는 종부세가 높아지게 되면 집주인들이 그 비용의 일부를 월세화하거나 전세 보증금을 올리는 형태가 나타날 수 있다”고 설명했다.

[이투데이/정유정 기자 (oiljung@etoday.co.kr)]

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