[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 소득과 자산의 불평등을 심화시키는 현행 부동산 세제를 조세 형평성에 맞게 전면 개편해야 한다는 주장이 제기됐다. 1주택자에 대한 과도한 세제 혜택을 단순 보유가 아닌 실거주 중심으로 제한하고, 장기적으로 거래세는 낮추되 보유세는 높이는 방향으로 조세 원칙을 다시 세워야 한다는 지적이다.

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 임재만 세종대 부동산학과 교수가 23일 열린 '똘똘한 한 채의 역설, 부동산 세제 정상화 방안' 좌담회에서 2026.02.24 chulsoofriend@newspim.com

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24일 임재만 세종대 부동산학과 교수는 전일 열린 '똘똘한 한 채의 역설, 부동산 세제 정상화 방안' 좌담회에서 이 같이 밝혔다.

한국의 GDP 대비 조세부담률은 30% 수준으로 OECD 평균인 34%보다 낮다. 복지지출 비율 역시 15% 수준으로 OECD 평균 21%에 미치지 못한다. 이러한 상황에서 부동산 조세부담률이 높게 나타나는 것은 세금을 많이 걷어서가 아니라 소득 대비 부동산 가격이 너무 높기 때문이라는 비판이 나온다.

임 교수는 "불로소득 추구 사회를 혁파하고 혁신성장 자본주의로 이행하기 위해 교정적 세제로의 개편이 필요하다"며 "전체 세 부담이 늘지 않는 세수중립적 관점에서 세제 구조를 먼저 개편한 뒤, 사회 정책 목적에 부합하도록 분배적 구조로 전환해야 한다"고 말했다.

그는 가장 시급한 개편 과제로 양도소득세의 간소화와 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 특혜 축소를 꼽았다. 현재 1주택자 양도세 비과세 기준은 12억원이지만 설정 근거가 분명하지 않으므로, 주택 중위가격의 일정 배수로 객관화해야 한다는 것이다. 일정한 양도가액 이하를 비과세하는 현행 제도를 일정한 양도소득 기준의 누진 차등 과세로 변경하고, 이를 종합소득에 포함하는 방안도 제안했다.

임 교수는 "1주택자에 대한 특혜는 단순 보유가 아니라 실거주에 한정해 부여해야 한다"며 "생애 일정 양도소득이나 횟수 이내로 혜택 요건을 개편하는 것이 세계적인 흐름"이라고 강조했다. 이어 "미등록 다주택자에 대한 양도세 중과는 규제지역 여부와 상관없이 균일하게 적용하고, 임대사업자 양도세 중과 적용 배제 제도는 일정한 유예 기간을 거쳐 폐지하거나 축소하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.

종합부동산세 역시 대대적인 수술이 필요하다는 의견을 제시했다. 현재 종부세 과세표준은 시세에 공시가격 현실화율을 곱한 뒤 다시 공정시장가액비율을 적용해 산출된다. 여기에 1세대 1주택자의 경우 고령자공제(최대 40%)와 장기보유특별공제(최대 50%)를 중복으로 받아 최대 80%까지 세금 감면 혜택을 누릴 수 있으며, 과세 단위 또한 개인별 합산을 적용하고 있다.

임 교수는 이러한 현행 산출 방식이 과세표준과 실제 시세 간의 심각한 괴리를 낳고 있다고 비판했다. 부동산 경기에 따라 공정시장가액비율 등을 조정하며 세금의 강화와 완화를 반복하다 보니, 종부세가 보편적 조세 제도가 아닌 일시적인 시장 조절 대책으로 전락했다는 것이다.

구체적인 과표 현실화 대안으로는 공시가격을 시장가치의 80% 수준으로 맞추고 공정시장가액비율을 현실화하거나 단계적으로 폐지할 것을 제안했다. 과도한 공제 혜택을 손보기 위해 고령자공제와 장기보유공제의 중복 적용을 배제하여 둘 중 하나만 최대 40% 한도로 적용하고, 과세 방식 역시 인별 합산에서 부부합산으로 변경해야 실질적인 과표 현실화가 가능하다고 강조했다.

임 교수는 "보유세제는 시장 대책이 아니며, 과표는 독립적이고 중립적으로 시장가치를 기준으로 평가해야 한다"며 "세금으로 집값을 잡으려 하기보다 과세표준을 제대로 정해 세수와 조세 형평성을 동시에 확보해야 한다"고 말했다.

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