서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. <연합>

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[헤럴드경제=서정은 기자] 올해 서울 아파트 공시가격이 작년 대비 큰 폭으로 상승할 전망이다. 서울 강남3구(강남·서초·송파) 및 주요 한강벨트 지역 아파트 단지에서 호가 하락이 있지만, 공시가격 산정이 1월에 마무리됐기 때문이다. 최근 한달 사이 두드러진 가격 하락세가 반영되지 못하면서 정부의 공동주택 공시가격 평균 현실화율 동결 조치에도 체감 현실화율은 달라질 수 있다는 관측이다.

공시가격 현실화율 69% 동결…최근 하락은 산정에 반영 안 돼
3일 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국부동산원은 올해 공시가격 산정 작업을 마친 뒤 지자체 사전 검토와 가격 심사를 진행 중이다. 내주 공시가격안 열람 및 의견 청취에 들어갈 예정이다.

정부는 지난해 11월 개최한 공시가격 공청회에서 올해 공동주택 공시가격의 현실화율을 작년 수준인 평균 69%로 동결하기로 했다. 공시가격이 오르면 지역 건강보험료 부담이 커지고, 기초수급 대상 탈락자가 속출하는 등 부작용도 나타날 수 있다는 판단이었다. 지난해 서울 아파트값이 급등하면서 현실화율을 동결해도 집주인들의 보유세 부담이 커질 것이라는 계산도 깔렸다.

공시가격 산정이 마무리된 1월까지도 서울 아파트 값은 상승세가 지속돼 지난해 11월 예상 때보다 공시가격이 더 크게 오를 전망이다. 한국부동산원이 발표한 주택가격 동향 조사에 따르면 지난해 11월 서울 아파트값은 0.81%, 12월에 0.87% 올랐고 올해 1월에는 1.07%로 상승폭이 확대됐다.

부동산원은 전년도 집값 변동분을 반영해 매년 1월1일자 기준으로 공시가격을 산정하지만, 가격이 변곡점에 있거나 시세 변동이 큰 경우 공시가격 조사·산정이 마무리되는 1월까지의 가격 변동을 공시가격에 최대한 반영한다.

하지만 정작 공시가격 산정이 끝난 뒤부터는 부동산 시장의 상황이 달라졌다. 이재명 대통령이 1월 23일 양도소득세 중과 유예 종료를 공식화한 뒤, 연일 다주택자를 압박하면서 집값 상승을 주도했던 지역 중심으로 매물 출회가 두드러지고 하락 거래가 늘고 있어서다. 다주택자, 비거주 1주택, 초고가 주택 등에 대한 추가 규제가 이어될 경우 당분간 아파트 가격은 약세를 보일 것이라는게 전문가들의 중론이다. 올해 7월 이후 보유세 납부 시기에는 1월1일자 기준으로 산정된 공시가격의 체감 현실화율은 높아질 수밖에 없다.

서울 강남구 한 부동산 중개업소에 붙은 급매물 광고. <연합>

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공시 가격 상승, 두 자릿수 전망…강남·한강벨트 세부담 급증
올해 서울 아파트 공시가격은 작년 공시가 상승률인 7.86%을 뛰어넘을 것으로 전망된다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값이 8.98%, 실거래가지수가 11.98% 뛴만큼 공시가격이 두 자릿수 상승을 보일 것으로 보고 있다.

다만 서울 내에서도 강남-강북 등 지역별 편차는 클 것으로 예상된다. 지난해 아파트값이 급등한 강남권과 한강벨트 지역의 주요 아파트들은 보유세 공정시장가액비율을 작년 수준(종부세·재산세 60%, 1주택 재산세는 43∼45%)으로 동결하더라도 종부세 부과 대상은 세부담 상한(전년도 납부세액의 150%)까지 보유세가 늘어나는 단지가 많을 것으로 보인다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰해 올해 보유세를 추정한 결과 마포구 아현동 래미안푸르지오 84.59㎡(이하 전용면적)의 올해 공시가격이 18억2000만원으로 작년보다 36%가량 오를 경우, 보유세는 지난해 약 299만원에서 올해는 세부담 상한에 걸려 116만원 오른 416만원이 부과될 전망이다.

서초구 반포자이 84㎡의 경우 올해 공시가격이 34억6750만원으로 작년보다 25%가량 오른다고 가정하면 보유세가 작년 1275만원에서 올해는 1790만원으로 500만원 이상 증가한다.

여기에 정부가 올해 종부세 공정시장가액비율을 80%(재산세는 60%)까지만 올려도 보유세가 세부담 상한까지 늘어나는 단지들이 속출할 전망이다. 강남구 래미안대치팰리스 84㎡의 올해 공시가격이 30억5000만원으로 작년(24억9500만원)보다 약 22% 오른다고 가정했을 때, 공정시장가액비율을 작년 수준으로 유지하면 올해 보유세는 공시가격 상승에 따라 작년(1047만원)보다 370만원 높은 1416만원이 부과된다. 만일 종부세 공정시장가액비율을 80%로 높이면 세부담 상한에 걸리면서 보유세가 1440만원으로 증가한다.

이 가운데 정부는 올해 공시가격 산정과 별개로 현재 이재명 정부의 공시가격 운영 계획을 담은 5년 단위 현실화율 로드맵을 수립중이다. 국토연구원이 관련 연구용역을 진행중이며 올해 하반기에 연구 결과가 나온다.

국토부 등에 따르면 새로 만드는 공시가격 현실화율 5년 계획은 현실화율 90%라는 최종 목표는 유지하면서 향후 5년 간 현재 평균 69%선인 현실화율을 어느 수준까지 올릴 것인지, 전년도 공시가격의 1.5% 이내로 제한한 균형성 제고율을 어떻게 할 것인지 등이 담길 전망이다.

이 대통령이 초고가주택의 보유세를 선진국 수준으로 높일 수 있다고 언급해 공시가격 로드맵도 추가 변화가 생길 수 있다. 공시가격 현실화율을 조정해 초고가 주택에만 목표 현실화율(90%) 달성 시기를 앞당기는 카드도 쓸 수 있다는 관측이다.

문재인 정부의 현실화율 로드맵은 공동주택 기준 2021년부터 2030년까지 10년간 90%의 목표 현실화율을 달성하되, 시세 15억원 이상은 2025년, 9억∼15억원은 2027년, 9억원 미만은 2030년까지 90%에 도달하도록 목표 기간과 연평균 제고분을 차등 적용했다.