올해 전국 평균 공동주택 공시가격 변동률이 9.16% 올라 지난해 3.65%보다 5.51%포인트 상승했다고 한다. 서울은 18.67% 뛰어 유일하게 전국 평균 9.16%를 웃돌았다. 서울 공시가격 상승률은 부동산시장 활황기인 2021년(19.91%) 후 5년 만에 최고 상승률을 기록했다. 2005년 공동주택 공시제도 도입 이후 역대 세 번째로 높은 최고치다. 지난해 서울 집값이 폭등한 만큼 이번 공시가격 급등은 예고된 일로 서울 강남과 한강 변 아파트값이 가파르게 오른 영향이 크다. 이에 따라 서울시민이 부담할 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 최대 50% 이상 늘어날 전망이다. 서울을 제외한 지역의 가격 변동률은 3.37%다. 정부는 국내외 경제 상황과 폭증한 세금 부담을 고려해 추가 보유세 인상은 더욱 신중할 필요가 있어 보인다.
지난 3월 17일 국토교통부가 발표한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 올해 1월 1일 기준 전국 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택) 30만 7,834개 단지 1,585만 1,336호의 공시가격은 지난해에 비해 평균 9.16% 올랐다. 지난해 집값이 급등한 데 따른 큰 폭의 인상이다. 특히 서울은 18.67% 급등했는데, '강남 3구(강남 26.05%, 송파 25.49%,서초 22.07% 순)'가 무려 24.70% 오르며 상승세를 주도했고, 이른바'한강 벨트(성동 29.04%, 양천 24.08%, 용산 23.63%, 동작 22.94%, 강동 22.58%, 광진 22.20%, 마포 21.36%, 영등포 18.91% 순)'는 23.13% 상승했으며, 나머지 자치구(중구 14.82%, 서대문 11.02%, 동대문 10.19%, 강서 9.58%, 종로 9.02%, 관악 8.44%, 성북 7.52%, 구로 6.06%, 은평 4.43%, 노원 4.36%, 중랑 3.29%, 강북 2.89%, 금천 2.80%, 도봉 2.07% 순)의 상승률은 6.93%에 그쳤다.
이러한 공동주택 공시가격으로 인해 「종합부동산세법」 제8조(과세표준) 제1항에 근거하여 1세대 1주택자 공시가격 12억 원 이상에 대하여 부과하는 종합부동산세 납부 대상도 48만 7,362호로 지난해 31만 7,998호보다 1년 새 16만 9,364호나 급증했다. 종합부동산세는 애초 노무현 정부에서 부유세·징벌세 성격으로 2005년 1월 5일 처음 도입됐다. 당시 9억 원 초과 주택에 대해 대상자가 3만 9,000명 수준이었으나, 지금은 기준이 2022년 12월 31일 12억 원으로 올라 대상자는 10배 이상 늘어났다. 사실상 중산층까지 포괄하는 일반 재산세로 성격이 바뀌었다는 지적도 나온다. 종합부동산세로 인해 국내 보유세 구조는 재산세와 함께 이중과세 체계로 다분히 기형적(畸形的)이다. 동일 주택에 지방세인 재산세를 먼저 부과하고, 국세인 종부세를 다시 매긴다. 과세 기준과 세율이 이원화되면서 납세자는 본인의 세금 부담을 예측하기 쉽지 않다. 행정 측면에서도 비효율이 발생하며, 이중과세 논란도 끊이지 않는 이유다. 게다가 정권이 바뀔 때마다 종합부동산세의 공제 기준과 세율이 표변하며 납세자에겐 혼란만 가중하고 있다. 정치적 색채가 짙은 세제로 받아들여지는 이유다.
주목할 점은 정부가 시세 대비 공시가격 비율인 '공시가격 현실화율(시세 반영률)'을 지난해와 같은 69%로 4년째 동결을 유지했다는 것이다. 순수하게 집값 상승분만으로 공시가격이 급등했다는 뜻이다. 무엇보다 공시가격이 오르면 당장 보유세 부담이 커진다. 1세대 1주택자 종합부동산세 납부 대상자는 48만 7,362명(공시가격 2억~15억 원 이하 16만 4,801명, 15억~30억 원 이하 27만 1,692명, 30억 원 초과 5만 869명)으로 지난해에 비해 53.2% 늘어난 숫자다. 서울 강남지역 고가(高價) 아파트의 경우 올해 보유세가 최대 50% 이상 증가할 수 있다. 여기에다 지역 건강보험료 등도 함께 올라 주택 보유 비용이 커진다. 공시가격이 보유세는 물론이고 양도소득세, 상속세, 증여세, 취득·등록세 등 세금과 지역 건강보험료, 기초연금 대상자 등 29개 법률에 근거한 판단 기준으로 쓰이기 때문에 그 부담은 실로 막중하고 참으로 클 수밖에 없다.
앞서 정부는 초고가·비거주 1주택자를 포함해 '보유세(재산세+종부세)'를 개편하는 대책을 준비 중이라고 밝혔다. 장기보유특별공제(장특공) 축소 등 세제 전반을 손질해 투기성 주택 보유의 경제적 유인을 줄이겠다는 방침을 공식화했다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 3월 12일 CBS 라디오 프로그램 '박성태의 뉴스쇼' 인터뷰에서 부동산 후속 대책에 대해 "세제, 금융, 통화, 주택공급, 부동산 감독 등 종합적인 정책을 준비하고 있다."라고 말했다. 앞서 이재명 대통령도 지난 2월 26일 엑스(X │ 옛 트위터)에 올린 글에서 "정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자ㆍ투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 보유세 인상 가능성을 내비친 바 있다.
정부의 정책 방향과 접근 그리고 시도는 정말 옳고 참으로 맞다. 하지만 공시가격이 보유세는 물론이고 양도소득세, 상속세, 증여세, 취득·등록세 등 세금과 지역 건강보험료, 기초연금 대상자 등 29개 법률에 근거한 판단 기준으로 쓰이기 때문에 올해 보유세가 최대 50% 이상 증가할 수 있다는 점은 부담을 넘어 공포로 받아들일 개연성이 크다. 그런 만큼 정부는 시장의 목소리에 귀 기울이고, 세심하고 촘촘한 정책 설계로 제도가 조기 안착하고 연착륙하도록 속도와 강도를 조절하는 지혜를 모으고 부당한 피해자가 생겨나지 않도록 최선을 다해야 할 것이다. 현 정부 들어 부동산 시장에 묶인 돈을 주식시장으로 투자의 중심을 옮기겠다는 '머니 무브(Money move │ 자금이 한 투자 시장에서 다른 시장으로 이동하는 현상)' 통로를 꾸준히 정비해 온 것이 눈에 띄는 성과로 결실을 거두기 시작했다. 주택 보유 비용 상승은 투기 심리 유입을 막는 효과가 있어 그 필요성과 당위성은 인정하지만, 노후에 집 한 채 있는 은퇴자 등의 불만은 커질 수밖에 없다. 정부가 집주인의 세 부담을 한꺼번에 크게 늘리면 '징벌적 과세'라는 비판과 불만이 커지고 반발이 생길 수밖에 없으며 눈덩이처럼 늘어난 주택 보유 비용을 세입자에게 전가할 가능성이 있다는 점도 문제다. 이를 막기 위한 임대주택의 안정적 공급과 전월세 시장 감시가 절대적으로 필요하다.
이재명 대통령은 지난 3월 17일 "부동산 세금은 핵폭탄 같다."라며 "최후의 수단으로 반드시 써야 한다면 하는 것"이라고 했다. 주택 보유 비용 현실화는 대승적 차원에서 당연하고 불가피하다. 양도세 중과 유예 종료 카드로 다주택자 견제에서 눈에 보이듯 괄목할 성과를 거둔 정부는 소위 '똘똘한 한 채'가 몰고 오는 가수요도 잡겠다는 결연한 의지의 발현이자 고뇌에 찬 결단으로 반기고 환영한다. 1주택자라도 비거주에는 보유세를 올리고 장기보유특별공제도 축소하는 방안으로 올바른 판단으로 생각하고 반기고 지지한다. 하지만 '2026년 공동주택 공시가격(안)'을 보면 9.16%나 올라 결단코 세금으로 강하게 억누르는 것이 만능은 아닌 듯 보인다. 일부 다주택자는 "이미 한 번 해본 게임"이라며 버틸 태세로 응수할 것 같아 불안하다. 집값 급등이 '세 부담 쇼크'로 이어지지 않기 위해서는 아파트값이 물가상승률을 크게 벗어나지 않도록 수위를 조절하는 지혜를 모아야 한다. 짧은 기간 과도한 집값 상승은 매매 시장뿐만 아니라 임대차 시장마저 불안을 초래하고 전세·월세 가격 폭등까지 촉발할 수 있다.
더불어 정부는 집값이 적정 수준에서 안정화할 수 있도록 공급 확대와 투기 수요 방지에 총력 경주해야만 한다. 주택 가격 폭등이 국민의 공감을 얻지 못하고 조세 저항과 민생 경제 위축으로 이어지지 않도록 시장 안정을 위해 정책적 역량을 총력 집주(集注)해야 할 때다. 일관된 집값 안정 신호와 정책 실행으로 이재명 대통령의 부동산 정책의 성공을 바란다. 무엇보다 '버티면 이긴다'라는 투기 심리부터 잠재워야만 한다. 정부는 부동산 세제 중장기 로드맵도 서둘러 마련해야 한다. 특히 세금 제도는 대출, 공급과 함께 부동산 정책의 핵심 축이다. 보유세 강화는 부동산 투자의 기대수익률을 낮출 뿐 아니라 조세 형평성 차원에서도 강화해야 할 방향이다. 부동산 세제 개편은 과거처럼 시장 변동성에 밀려 깜짝 카드처럼 내밀어선 결단코 안 된다. 집값 안정을 위한 공급 대책의 실효성을 높이면서 보유세와 거래세의 균형을 잡는 정교한 설계가 필요하다.
정부는 선별적으로라도 대출 규제 완화 등을 통해 무주택 실수요자가 집을 살 수 있는 여건이 만들어져야 정부가 의도하는 방향의 주택거래가 활발해진다. 최근 전세 매물이 급격히 줄어든 상황에서 보유세 인상이 세 부담을 임차인에게 전가하는 부작용으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다는 것도 각별 유념해야 한다. 특히 보유세 부담을 키우려면 양도소득세 완화를 통해서라도 시장의 숨통을 틔워야만 한다. 거래가 살아나야 가격이 안정되고, 시장이 정상화되기 때문이다. 과거의 실패를 되풀이 반복하지 않기 위해서라도 세금 만능의 접근에서 벗어나 유연한 연착륙 정책을 펼쳐야만 한다. 사실상 종합부동산세는 중산층을 대상으로 한 재산세로 성격이 바뀐 지 오래다. 종부세를 재산세와 통합해 징수하는 게 합리적이란 여론이 우세한 이유다.
지금은 보유세를 재산세로 통합하고 '실효세율'을 관리하는 방향으로 개편할 적절한 시점에 이르렀다. '똘똘한 한 채'라 일컫는 고가(高價) 주택에는 누진세율을 적용해 형평성을 유지할 필요가 있어 보인다. 그래야만 보유세가 '정치적 프레임'에서 벗어나 자유로울 수 있고 정권이 바뀌어도 일관성 있는 세제 원칙을 세우고 추진하기 수월해질 것이다. 국민이 공감할 수 있도록 일관성 있는 과세 원칙을 분명하게 제시해 예측 가능성을 높이면 조세 저항도 당연히 줄어들 것은 불문가지(不問可知)다. 차제에 세제를 둘러싼 정치적·소모적 논란이 더 이상 반복되지 않도록, 기형적(畸形的) 구조인 세제를 재산세로 일원화해 공정한 과세 기반을 서둘러 만들어 주길 바란다.
참고로 '2026년 공동주택 공시가격(안)'은 3월 18일부터 '부동산 공시가격알리미(www.realtyprice.kr)'와 해당 공동주택이 소재한 시‧군‧구청 민원실에서 열람할 수 있고, 의견이 있는 경우에는 오는 4월 6일까지 의견서를 온라인 '부동산 공시가격알리미(www.realtyprice.kr)' 또는 관할 시‧군‧구 민원실이나 한국부동산원(각 지사)에 서면으로 제출할 수 있으며, 의견 청취 절차 및 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 오는 4월 30일 공시할 예정이라고 한다.
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