금천롯데캐슬골드파크 내부 모습 [안경찬·유종우 PD]

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[헤럴드경제=서정은 기자] 서울 강남3구(강남·서초·송파), 용산구 등 핵심 지역 집값이 최근 하락세로 돌아선 가운데 서울 외곽 지역으로는 실수요자들의 발길이 몰리고 있다.

헤럴드경제 부동산360은 금천구 내 대장아파트인 ‘금천롯데캐슬골드파크’를 다녀왔다. 해당 단지는 금천구청역 생활권에 위치한 곳으로 1~4차, 총 4231세대로 구성돼 ‘신도시급’ 규모를 자랑한다.

옛 육군 도하부대 부지가 개발된 곳으로 평지인데다 교육시설, 상업시설, 편의시설 등을 골고루 두루 갖춰 ‘육각형 단지’라는 평가를 얻고 있다. 지하철은 1호선 독산역과 금천구청역이 도보권에 있고 신독산역도 개통을 앞두고 있다. 이에 직주근접의 생활중심지가 추가로 형성될 것이라는 기대가 나온다.

단지별로 보면 1차는 아파트로 금나래초등학교가 있는 ‘초품아’ 단지로 불린다. 2~3차는 주상복합으로 상권이용이 편리하며, 단지 내 롯데마트가 있다. 이 곳 역시 초등학교와 가깝다. 4차는 오피스텔로 구성돼있다. 헬스장, 경로당, 놀이터, 작은도서관, 독서실 등 다양한 커뮤니티도 자랑거리로 꼽힌다.

도보권에 금천구청, 경찰서, 소방서 등이 있으며, 근처에는 서서울시립미술관이 개관했다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 지난 2월 초 59㎡(이하 전용면적) 9억5000만원(14층)에 거래됐다. 84㎡ 기준으로는 지난달 11억8500만원(10층), 11억5000만원(5층)에 각각 거래됐다. 최근에는 84㎡ 매물이 12억원대에 호가가 형성돼있다. 가파른 속도는 아니지만 초저금리와 유동성 증가에 힘입어 신고가를 썼던 2021~2022년 수준까지 근접하게 회복 중이다.

최근 들어서는 다주택자들의 매물을 잡기 위한 문의도 잇따르고 있다고 한다. 인근 A 중개사무소 관계자는 “다주택자 매물을 찾는 수요는 물론 전세, 월세를 찾는 문의도 이어지고 있다”며 “전세 매물은 많지 않다보니 매물만 나오면 곧장 알려달라는 사람들도 꽤 있다”고 했다. 그러면서 “월세는 추가 가격을 내더라도 계약하려는 사람들이 늘었다”고 언급했다.

이른바 ‘금관구(금천·관악·구로)’에 속하는 금천구는 서울 서남권에 위치한 곳으로 동쪽으로는 관악구, 서쪽은 광명시, 남쪽은 안양시와 경계를 이룬다. 북쪽으로는 구로구와 접해있다.

서울이지만 서남권 입지로 외곽이라는 평가를 받았다. 다른 자치구에 비해 학군 형성이 더뎠고 광화문, 강남 등 주요 지역과 접근성이 낮아 타 지역 대비 집값 상승이 제한적이었다.

한국부동산원 통계에 따르면 2025년 한해 금천구 아파트 매매가격은 1.23% 상승해 25개 자치구 중 끝에서 네번째를 기록했다. 서울 아파트 평균 매매가격 상승률(8.71%)과 큰 폭의 차이를 보였다. 2024년에도 금천구 아파트 매매가격 상승률은 1.58%로 같은 기간 서울 전체 상승률 4.5%에 못미쳤다.

최근 들어 금천구 집값은 분위기가 다소 달라진 모습이다. 지난 2월 넷째 주(2월23일 기준) 통계를 보면 금천구 주간 상승률은 0.08%을 기록하며 전주(0.01%) 대비 상승폭을 키웠다. 당시 강남3구 및 용산구가 약 2년만에 처음 하락전환한 것과 다른 양상이다.

3월 들어서도 상승세는 이어지고 있다. 3월 둘째주(3월 9일) 기준 금천구 주간 상승률은 0.14%로 같은 기간 서울 전체 상승률(0.12%)를 웃돈다. 해당 단지를 포함해 시흥·독산동 등 중소형 단지 위주로 매매수요가 몰린 영향이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “금천구는 2~3년간 두드러진 ‘상급지 갈아타기’에서 소외됐었다”면서도 “최근에는 독산동 일부 단지가 역세권 입지로 부각됐고, 한강벨트 지역의 상승세를 따라 집값이 오르는 분위기가 형성됐다”고 분석했다.

금천구는 인근 산업단지 종사자들의 주거 수요가 많아 매매보다 전월세 거래가 잘 발달돼있다. 상업용 부동산 전문 기업 ‘부동산플래닛’ 분석에 따르면 지난해 12월 기준 서울 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)은 평균 59.8%였는데, 금천구는 73.4%로 이를 훨씬 웃돌았다.

향후 금천구청역 인근을 포함해 일대 재개발이 진행될 경우 해당 단지는 물론 일대 주거여건은 더 나아질 것으로 보인다. 다만 자산가치 상승보다는 임대수익 위주의 부동산 거래가 발달된데다 인근 환경이 단기간에 개선되기 어렵다는 의견도 나온다.

김효선 KB국민은행 부동산수석 전문위원은 “금천구는 아파트보다는 오피스텔 위주 수요가 많다보니 그동안 신축 공급이 두드러지지 못했었다”면서도 “최근 들어 재개발 기대감이 커지면서 실수요 중심의 관심은 꾸준히 이어질 것”이라고 덧붙였다.