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03.29 (금)

[성호건의전지적토지관점] 집 짓다 공사가 멈췄을 때 건축주로서 꼭 알아야 할 시공사 대처법

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스포츠서울

성호건 한국부동산개발연구소 대표.



[스포츠서울] 최근 지인들로부터 지방에 집을 짓고 사는 것에 대한 로망은 있지만 막연한 두려움에 엄두를 내지 못하고 있다는 얘기를 들었다. 그 중 첫 번째가 집을 짓는 것에 대한 어려움이었다. 필자는 앞서 시공 관련 칼럼에서 사전 혹은 시공 과정에서 대처하는 내용들을 다뤘었다. 이번 칼럼에선 시공사에 문제가 생겨 공사가 멈춘 경우에 대비해 대처하는 방법을 필자 경험을 토대로 살펴보겠다.

시공비는 꼭 공정별로 나눠 지급해야 한다

공사가 멈췄을 때를 대비하기 위해 사전에 갖춰야 할 첫번째는 계약서이다. 여기서 계약금과 잔금 외에 중도금은 공사 크기에 따라 3~4번 나눠 지급하는 것이 좋다. 시공사 입장에선 건축주로부터 돈을 못 받는 경우 등에 대비해 사전에 공사금액의 상당부분을 받으면 공사비를 할인해 주기도 한다. 건축주는 비용을 아낄 수 있다면 손해 볼 것이 없다고 생각해 잔금만 남겨놓은 채 공사비의 상당부분을 미리 내는 경우가 종종 있다. 하지만 공사가 멈추는 상황에 대한 경우의 수는 다양하게 발생하기 때문에 이를 대비하기 위해선 공사비는 꼭 나눠 지급해야 한다.

필자는 최대 계약금과 잔금 사이에 공정별로 중도금을 3번에 나눠 주기도 했다. 집을 짓기 위한 바닥기초매트를 쳤을 때 처음 중도금을 지급했고, 집에 대한 골조가 완성되었을 때 2번째로 지급했다. 그리고 3번째 창호 및 실내 인테리어가 마무리 되면 지급하고, 완공 후 잔금을 지급하는 것으로 협의했다. 그런데 이 3번째 중도금을 주는 과정에서 공사 현장이 멈췄다. 공사가 멈춘다는 것은 갑자기 중단하는 것이 아닌 서서히 공사속도가 느려지면서 공기(공사기간)가 늘어나다 멈추게 된다.

또 이쯤 되면 시공사가 점점 연락이 안 되기 시작한다. 필자의 현장이 아닌 다른 현장에서 돈을 제때 지급받지 못하면서 시공사의 자금 조달의 문제가 하나씩 생기게 된 것이다. 어쨌든 그 이유와 상관없이 필자 입장에선 계약서상의 완공 날짜보다 약 8개월 이상이 늦어져 상당히 손해를 보게 됐다. 다만, 공사대금을 나눠 낸 덕분에 계약했던 시공사와 연락이 안 됐을 때 직접 다른 업자들을 불러 오랜 시간 끝에 공사를 마무리할 수 있었다. 돈 까지 다 주고 공사 진행이 안 됐다면 정말 아찔했을 것이다. 하지만 이것이 전부가 아니다. 시공사가 연락이 안 되거나 비협조적으로 변하기 전에 사전에 대비할 것이 있다.

◇준공에 필요한 서류와 공사가 멈출 때 시공포기각서는 미리 받아야 한다

기존 시공사가 공사도중 멈췄을 때 두 가지의 애로사항이 있다. 기존 공사를 이어서 하려는 시공업자를 찾기 어렵고, 기존 시공사와의 완벽한 정리에도 시간이 걸린다. 이를 위해 꼭 미리 해둬야 할 것이 있다. 시공이 진행 될 때마다 추후 준공을 내기 위해 필요한 서류들을 미리 받아둬야 한다. 그리고 공사가 멈추려는 징조가 보이면 시공포기각서를 미리 또 받아놓아야 한다.

실제로 필자는 공사가 멈추고 시공사와 연락이 잘 안됐던 경험이 두번이나 있었다. 처음에는 이런 서류를 받아놓는 것을 인지하지 못해 상당히 애를 먹었다. 그러나 두 번째는 공사가 조금씩 느려지기 시작했을 때 미리 시공사를 통해 잘 완공 시킬 수 있는 지 지속적으로 물어보고, 혹시나 공사가 멈추게 되면 필자가 직접 업자를 알아봐 공사하겠다는 확약서와 그때까지의 준공관련 서류를 모두 받아놓았다.

이후 해당 시공사는 공사진행이 더 이상 어려운 상황이 됐고, 필자가 직접 남은 공정에 대해 업자를 불러 마무리 해야 했다. 확약서 등을 미리 대비해 둬 공사 진행은 조금씩 할 수 있었다.

문제는 이후 발생했다. 시공사 측 대표가 자금 지급 문제로 하청업체로부터 고발을 당하면서 필자도 경찰에게 연락을 받게 됐다. 시공사 측 대표는 건축주로부터 돈을 받지 못해 하청업체들에게 돈을 지급하지 못했다면서 기존 계약서와 계약금, 잔금이 납입되지 않은 통장내역 등을 경찰에게 제시했다.

필자는 직접 남은 시공을 하고 중도금, 잔금에서 차감하기로 한 시공사와의 협의 내용과 실제 투입된 비용내역서를 제출했다. 만약 증거물이 없었다면 이를 증명하기 어려웠을 것이다. 또한 이런 상황에선 시공업자 혹은 하청업자로부터 창호 등 시험성적서나 준공관련서류를 받기 어렵기 때문에 완공 하고서도 준공을 내기 위한 시간이 얼마나 더 걸렸을 지 모를 일이었다. 참고로 준공관련 서류는 꼭 실제 시공했던 업체로부터 받아야 한다.

이처럼 집을 짓다 보면 보니 돈 문제로 기존 계약서가 무의미하게 느껴질 때가 있다. 사람이 나쁜 것이 아닌 돈이 사람을 나쁘게 만든다는 생각도 든다. 중요한 것은 내가 나를 미리 보호할 방법들을 미리 알고 있어야 한다는 것이다. 이번 칼럼은 개인 단위 전원주택 등의 건축에 있어 자주 발생할 수 있는 내용이므로 꼭 숙지해 미리 대비할 수 있기를 바란다. 성호건 한국부동산개발연구소 대표

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