홈플러스 부지를 기초자산으로 한 부동산 펀드에 일반 투자자의 자금이 2300억원 넘게 들어간 것으로 집계됐다. 이 펀드들은 홈플러스로부터 받은 ‘임대료’와 추후 해당 점포를 판 ‘매각 대금’을 수익으로 하는데, 회사가 기업회생절차에 돌입하면서 두 이익 모두 불투명한 상황이다.

홈플러스는 임대료 또한 우선적으로 변제하겠다는 입장을 밝히고 있으나 투자자들의 불안은 수그러들지 않고 있다. 채권자가 워낙 많아 홈플러스로부터 임대료를 전부 받아낼 수 있는지 알 수 없다고 보는 것이다. 점포 매각 역시 아직은 미지수다.

상장된 부동산 펀드 상품인 리츠에 편입된 자산에도 홈플러스 부지 관련 상품 규모가 1000억원이 넘는 것으로 나타났다. 그나마 다행인 건 리츠는 부동산 펀드와 달리 홈플러스 점포 외에도 여러 자산을 담고 있어서 회생에 따른 위험성이 상대적으로 적다는 점이다.

서울 여의도 금융감독원 깃발이 휘날리는 모습./뉴스1

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17일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 김현정 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 홈플러스 부지를 기초로 한 부동산 펀드는 유경PSG자산운용의 ‘유경공모부동산제3호(유경3호)’와 이지스자산운용의 ‘이지스코어리테일부동산126호(이지스126호)’ 등 두 건이다. 일반 투자자로부터 두 펀드가 조달한 금액은 2370억원으로, 유경3호는 1703억원, 이지스126호는 667억원이다.

두 상품의 구조는 같다. 일반 투자자로부터 공모한 돈에 시중은행에서 받은 대출을 더해 홈플러스로부터 점포를 매입한 후, 다시 홈플러스에 임대를 내주는 세일즈앤리스백 방식이다. 유경3호는 울산점·경북 구미 광평점·경기 시화점을, 이지스 126호는 전북 전주 효자점을 담고 있다.

여기서 발생하는 임대료를 유경3호는 분기, 이지스126호는 반기별로 투자자에게 분배금 형식으로 지급한다. 또 펀드 만기 전 홈플러스 점포를 매각해 매각 차익을 노리기도 한다. 2020년 조성된 유경3호와 2017년에 조성된 이지스126호의 만기는 2028년으로 동일하다.

홈플러스 부지가 기초자산인 유경공모부동산제3호의 투자 구조/유경PSG자산운용

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당장 두 펀드는 일부 손실이 불가피해 보인다. 지난 7일은 전주 효자점이 임차료를 내는 날이었는데, 홈플러스는 이를 지키지 못했다. 회생절차에 따른 임대료 미지급 사태가 시작될 조짐을 보이는 것이다.

홈플러스 최대주주인 사모펀드 MBK파트너스의 김병주 회장은 개인 돈을 내놓는 방법으로 사태를 수습하겠다고 했지만, 임대료는 여기서 제외될 전망이다. 전날 입장문을 통해 MBK파트너스는 소상공인 거래처에 결제대금을 지원하겠다고 밝힌 바 있다.

전주 효자점의 임대료는 100억원을 웃도는 것으로 추정된다. 전주 효자점 임대료는 펀드가 설정된 2016년 87억2200만원이었는데 다음 해부터 매년 소비자물가지수(CPI)에 연동돼 올랐다. 울산점·경북 구미 광평점·경기 시화점의 임대료는 펀드가 설정된 2020년 152억원으로 매년 2.0%씩 올라 지난해 기준 약 164억원이다.

그렇다고 점포를 팔기도 애매한 상황이다. 건물의 투자 매력은 임대료와 같은 정기적인 현금 흐름인데, 현재 홈플러스 점포는 그렇지 않아서다.

매입하겠다고 의사를 내비치는 잠재 투자자들도 가격을 대폭 낮춰 제시하고 있는 상태다. 최근 유경PSG자산운용은 울산점·경북 구미 광평점·경기 시화점을 팔려고 했으나, 최고 입찰가가 2600억원(에프엘자산운용)에 불과해 매각을 포기했다. 이는 당초 유경3호가 일반 투자자 공모와 대출로 조달한 금액(3214억원)보다 약 20% 낮은 금액으로 원금 회수도 못하는 수준이다.

두 펀드의 수익률 역시 바닥을 기는 상태다. 최근 1개월 유경3호의 손익률을 마이너스(-) 0.61%이고, 이지스126호는 0.35%다.

홈플러스 부지를 기초자산으로 한 공모리츠는 신한리츠운용의 ‘신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사'의 투자 구조/신한리츠운용

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홈플러스 부지를 기초자산으로 한 공모리츠는 신한리츠운용의 ‘신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사(신한서부티엔디리츠)’가 유일하다. 공모금액은 1349억원이다. 부동산 펀드보다 나은 점은 해당 리츠가 홈플러스 부지만 담은 것이 아니라 용산 그랜드머큐어, 나인트리 호텔 동대문, 광화문 G타워 등 여러 건물을 함께 투자하고 있다는 점이다.

신한서부티엔디리츠는 인천 스퀘어원 빌딩 지하에 홈플러스를 임차인으로 들였다. 현재까지는 오는 8월 22일까지의 임차료를 모두 받아낸 상태다. 임대료 미지급 등의 문제로 홈플러스와 임대차계약을 해지할 경우 최대주주이자 인천스퀘어원의 지상층 임차인인 서부티엔디가 홈플러스 면적까지 책임 임차하기로 했다. 투자자에게 배당을 정상적으로 지급하기 위해서다.

신한리츠운용 관계자는 “인천 스퀘어원의 영업 수익 중 홈플러스의 비중은 18% 정도”라며 “(임대료는) 매년 8월 납부돼 4~5월이면 분위기를 파악할 수 있을 것”이라고 설명했다. 다만 해당 리츠의 수익률은 좋지 않다. 최근 1개월 수익률은 -12.46%에 그친다.

문수빈 기자(bean@chosunbiz.com)

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