금리 인하기 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자에 대한 관심이 커지는 가운데 올해 들어 국내 투자자들이 일본 리츠 ETF(상장지수펀드)를 팔고 국내 리츠 ETF를 매수하는 움직임을 보이고 있다. 일본 리츠 배당률이 최고 수준이지만, 일본 금리 인상 가능성이 커지자 국내 리츠로 눈을 돌리는 것으로 풀이된다.

일러스트=챗GPT 달리3

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5일 한국거래소에 따르면 올해 들어(1월 2일~2월 4일) 개인 투자자들은 ‘KODEX일본부동산리츠(H)’를 3억1400만원어치 순매도했다. 지난해 12월 개인은 2억6000만원을 사들이며 매수세를 보였지만, 한 달 만에 상황이 반전됐다. 국내 투자자는 지난해 일본 리츠 ETF를 총 100억원 규모 순매수했다.

국내 상장된 리츠 ETF 12개 중 일본 리츠 상품은 지난해 가장 높은 배당수익률(연간 8.65%)을 기록했다. 그럼에도 투자자들이 일본 리츠 ETF에서 자금을 빼는 이유는 일본의 금리 인상 가능성이 영향을 미친 것으로 해석된다. 일본 중앙은행(BOJ)은 엔저(엔화 가치 하락)가 지속되자 지난달 24일 정책 금리를 연 0.5%로 올렸다. 이에 따라 일본 금리는 17년 만에 최고 수준으로 올랐다. 올 하반기에도 BOJ가 추가 금리 인상을 단행할 가능성이 나온다.

반면 우리나라와 미국은 금리 인하 기조가 이어지고 있다. 금리가 오르면 임대료 수익을 배당금으로 받는 리츠 투자자에겐 불리하다. 차입 비용을 비롯한 자금 조달 비용이 늘어나기 때문이다. 부동산에 투자하는 리츠는 상품 특성상 부채비율이 높을 수밖에 없는데 금리가 오르면 그만큼 내야 할 이자 비용이 많아진다.

또 국내 상장된 유일한 일본 리츠 ETF인 KODEX일본부동산리츠(H)는 환(換)헤지형이라 작년 하반기부터 시작된 엔화 상승에 따른 환차익 효과도 얻기 힘들다. 100엔당 원홧값은 지난해 7월 856.19원으로 저점을 찍고 이달 4일 936.59원으로 10% 정도 올랐다.

투자자들은 일본과 달리 금리 인하에 수혜를 입을 수 있는 국내 리츠에 주목하는 모습이다. 미국 리츠에 집중 투자하는 ETF도 3개가 국내 상장돼 있지만, 모두 환헤지형이어서 원화 약세 상황에서 환차익을 기대하기 어렵다는 단점이 있다. 또 헤지 비용(환정산금 등) 부담도 존재한다.

개인들은 올해 들어 ‘KODEX 한국부동산리츠인프라’ 등 국내 리츠 ETF 5종을 201억원 규모로 사들였다.

한국은행은 이번달 기준금리를 결정하는 금융통화위원회를 연다. 전문가들은 금리가 인하될 가능성이 있다고 전망하고 있다. 이창용 한은 총재는 지난달 16일 “금통위원 6명 전원이 3개월 내 금리를 인하할 가능성이 크다는 의견을 냈다”며 2월 금리 인하를 시사했다. 임재균 KB증권 연구원은 “한은이 시장 기대에 맞춰 2월 기준금리를 인하할 것”이라고 했다.

금리가 낮아지면 건물 매입 등에 쓰일 자금의 조달 비용이 줄면서 리츠 배당이 늘어날 수 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “올 초 리츠의 손익과 배당에 가장 중요한 조달금리가 하락세”라며 “단기 조달금리인 양도성예금증서(CD) 금리와 기준금리가 거의 같아진 상황에서 CD금리 하락은 (리츠 상품의) 즉각적인 비용 하락으로 나타날 것”이라고 말했다.

조은서 기자(joheun@chosunbiz.com)

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