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'임대차 2법(계약갱신청구권, 전·월세상한제)'이 부동산 전세 시장의 뜨거운 감자다. 정부는 전세 재계약시 인상률 상한선을 기존 5%에서 10%로 올리는 완화방안을 검토중이다. 반면 야당인 더불어민주당은 세입자가 원할 경우 10년동안 전세를 보장하는 내용의 법안을 추진중이다.

국토교통부는 최근 국토연구원의 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종 보고서를 공개했다. '2+2년' 계약 갱신 보장과 5%의 전월세 상한 요율을 10%로 완화하는 방안이 보고서의 골자다. 현행 임대차법이 임대인의 재산권을 과도하게 제한하고, 오히려 전세 매물 감소와 가격 상승을 불러일으켰다는 판단에 따른 것으로 보인다.

임대차 2법을 폐지할 경우 이중가격 문제 등을 해소할 수 있지만, 임차인의 주거 불안이 커지는 문제가 있다는 지적이다. 보고서는 개선안으로 △지자체가 자율적으로 '임대차 특별지역'을 지정해 운영하는 방안 △계약갱신권과 상한 요율(5%) 적용 여부를 임대인과 임차인 자율에 맡기는 방안 △지자체 조례 등을 통해 상한 요율을 10% 이내로 완화하는 방안 △임대차 2법을 보증금 5억원 이하 저가 주택에만 적용하는 방안 등을 제시했다.

정부가 공식적으로 공개한만큼 정부도 이같은 방향으로 정책을 추진한다는 것으로 해석할 수 있다.

민주당은 현행 제도를 오히려 강화해야 한다는 입장이다. 민주당은 현재 2+2년인 계약갱신청구권을 10년으로 대폭 확대하고, 신규 계약에도 5% 상한을 적용하는 방안을 추진하고 있다. 세입자 보호를 한 층 더 강화하겠다는 의지다.

부동산 업계에선 10년이라는 장기간 동안 갱신이 보장된다면, 임대인들은 그 기간 동안의 물가상승과 시세 변동을 예상해 초기 계약 시 10년치 인상분을 한번에 반영할 가능성이 있다고 지적한다. 오히려 전세가격 폭등으로 이어질 수 있다는 것이다.

임대차 2법을 둘러싼 논쟁의 핵심은 결국 '시장 안정화'다. 정부 측은 너무 강한 규제가 오히려 시장을 왜곡시켰다고 보는 반면, 야당은 세입자 보호를 위해 더 강한 규제가 필요하다고 주장한다.

세입자나 임대인, 입장에 따라서 찬반이 극명하게 엇갈린다. 경기도 성남시 분당구에서 전세로 거주중인 박모씨(47)는 "아이들 학교를 생각하면 최소 6년은 한 집에 살아야 하는데, 2년마다 이사갈지 모른다는 불안감에 시달리고 있다"며 10년 갱신청구권 도입의 필요성을 강조했다.

서울 강남에서 아파트를 임대 중인 김모씨(52)는 "4년 동안 5%밖에 못 올리는 상황에서 물가는 두 자릿수로 오르니, 사실상 재산가치가 하락하는 셈"이라며 불만을 토로했다.

임대차 2법의 개편 방향은 여야 간 힘겨루기와 부동산 시장 상황에 따라 달라질 전망이다. 정부와 여당이 임대차 2법 완화를 추진해도, 과반이 넘는 거대야당이 강하게 반발하면 국회를 통과하기 힘들다.

업계 관계자는 "임대인과 임차인 양측의 이해관계를 균형 있게 반영하는 방향으로 제도가 개선돼야 시장 안정화를 이룰 수 있을 것"이라며 "어느 한쪽에 지나치게 유리한 정책은 결국 시장의 왜곡을 가져올 수 있다"고 지적했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr

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