[박영규 기자]

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정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 토지거래허가구역 해제 이후 집값이 급등하자 이를 번복하고 규제 범위를 대폭 확대한 것이다.

이번 조치로 투기 수요를 억제해 가격 상승세는 주춤할 것으로 전망된다. 다만 집값 하락까지 이어지지는 않을 것이란 분석이 나온다. 또한 규제가 적용되지 않은 인접 지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 발생할 가능성도 제기된다.

20일 국토교통부에 따르면 정부는 전날 '부동산 관계기관 회의'를 열고 최근 집값 상승세가 두드러지게 나타난 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하기로 했다.

지정 기간은 24일부터 9월30일까지 약 6개월이며 필요할 경우 기간 연장을 검토할 계획이다. 정부는 향후 시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정도 검토할 방침이다.

토지거래허가구역 제도가 도입된 이후 특정 지역이나 동이 아닌 구 전체를 지정한 것은 이번이 처음이다. 이에 따라 서울 내 토허제 구역은 163.96㎢로 서울시 면적의 27%에 달하게 됐다.

앞서 서울시는 지난달 13일 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동) 일대 아파트 291곳을 토지거래허가구역에서 해제했다. 해제 후 강남권 아파트 가격이 빠르게 치솟자 한 달여 만에 이를 번복하고 규제를 강화한 것이다.

토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역 내 일정 규모 이상의 주택, 토지 거래 시 관할 기초단치단체장의 허가를 받는 규제다. 주택은 2년간 실거주 목적 매매만 허용해 갭투자가 불가능하다.

국토부는 "과거 시장 상황과 비교할 때 최근 집값의 상승 속도나 상승폭, 확산 속도가 이례적이며 단기간에 서울 전역으로 확산되는 경향"이라고 평가했다.

한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트값은 토허제 해제 이후인 2월 셋째 주부터 이달 셋째 주까지 0.06%→0.11%→0.14%→0.20%→0.25% 등으로 상승폭이 커졌다.

셋째 주 강남 3구 아파트값은 7년여 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 강남구는 대치동과 압구정동 주요 단지의 가격 상승에 힘입어 전주보다 0.14%포인트 오른 0.83% 상승률을 기록했다. 이는 2018년 1월 넷째 주(0.93%) 이후 가장 높은 수치다.

송파구도 0.79% 오르며 2018년 1월 셋째 주(1.36%) 이래 가장 높은 상승률을, 서초구 역시 2018년 1월 넷째 주(0.78%) 이후 가장 높은 0.69%의 상승률을 기록했다.

이번에 규제 지역으로 포함된 용산구(0.34%) 역시 전주(0.23%)보다 상승 폭을 키웠으며, 지난해 8월 둘째 주(0.36%) 이후 가장 높은 상승률을 나타냈다.

부동산 플랫폼 직방이 지난달 국토부 실거래가를 분석한 결과, 서울의 전용면적 84㎡의 평균 거래가가 서초(31억443만원), 강남(27억634만원), 송파(20억2813만원) 모두 20억원이 넘었다. 이는 집값 고점이던 2021년 11월 이후 3년 만으로, 토허제 해제가 영향을 미친 것으로 분석됐다.

토허제 이후 부동산 관심이 증가하면서 거래량도 크게 늘어났다. 지난달 서울의 아파트 거래량은 5620건으로 전월(3372건)보다 67% 증가했다.

업계에서는 한 달 만에 정책을 번복한 것에 대해 시장의 혼선을 초래할 수 있다고 우려했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정책은 일관되고 예측 가능해야 한다"며 "지금처럼 단기에 번복하는 것은 바람직하지 못하다"고 지적했다. 이어 "시장에서는 토지거래허가구역 해제 이후 가격이 상승하는 것을 경험했기 때문에 다음 해제 이후에도 비슷하게 움직일 것이라고 예상할 것"이라고 부연했다.

수요 억제로 해제 지역 주변의 가격 상승세가 둔화될 것으로 전망되지만, 동시에 규제가 적용되지 않은 지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 나타날 가능성도 제기된다.

김은선 직방 랩장은 "단기적으로 투기 수요 억제와 가격 상승을 둔화시키는 효과는 가질 것으로 예상된다"면서도 "강남권은 이미 자금력이 있는 수요층이 있는 지역이기 때문에 가격 상승폭이 하락할 가능성은 크지 않다"고 설명했다. 이어 "규제가 적용되지 않는 한강변 주요 단지, 강남권 인근 지역으로 수요가 옮겨갈 가능성이 있다"고 전망했다.

이은형 연구위원도 "토허제 적용·해제 지역과 인접 지역을 중심으로 영향을 미칠 것"이라며 "다만 서울 전역의 가격 흐름을 바꾸는 수준이 되긴 힘들다"고 설명했다.

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