[박영규 기자]

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정부와 서울시가 토지거래허가구역(토허제)을 강남3구와 용산구 전체 아파트로 확대 지정하면서 전·월세 시장의 가격 상승 우려가 커지고 있다. 기존 전·월세 물건이 실거주로 전환되면서 임대 물량이 줄어들 것이란 분석이다.

21일 국토교통부와 서울시에 따르면 이번에 토허제로 지정된 곳은 서초·강남·송파·용산구 내 전체 아파트 2200개단지, 약 40만가구다. 서울 내 토지거래허가구역 면적은 기존 52.79㎢에서 163.96㎢로 3배 확대됐다. 이는 서울 전체 면적(605.24㎢)의 27.1%에 해당한다.

앞서 서울시는 지난달 이른바 '잠상대청(잠실·삼성·대치·청담동)' 아파트 291곳에 대해 토지거래허가구역을 해제한 바 있다. 해제 이후 해당 지역을 중심으로 집값이 급등하자 정부와 서울시는 강남3구와 용산구 전체 아파트를 토허제로 확대 지정했다.

24일부터 발효되며 지정 기간은 9월 30일까지다. 규제 기한은 6개월 한시 지정으로 제한했다. 다만 정부는 필요하다면 기간 연장을 검토할 계획이다.

토지거래허가구역으로 지정되면, 일정 규모 이상의 아파트를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용해야 하며 해당 기간 매매·임대가 금지된다.

이번 조치로 전월세 시장에서는 공급 부족이 불가피할 전망이다. 기존에 전월세로 공급되던 주택들이 실거주용으로 채워지면서 임대 물량이 줄어들 가능성이 크기 때문이다. 서울 면적의 27%가 토지거래허가구역으로 묶인 만큼 시장에 미칠 영향이 클 것으로 분석된다.

전세시장은 토허제 확대 지정 이전부터 이미 공급 부족 상황이었다. KB부동산 월간 주택시장 동향에 따르면 지난달 서울 아파트 전세수급지수는 132.2를 기록해 전달보다 7포인트(p) 상승했다. 특히 강남 3구가 포함된 한강 이남 11개 자치구 전세수급지수는 같은 기간 123.76에서 133.38로 9.62포인트(p) 올랐다. 전세수급지수는 0~200 범위로, 지수가 100을 초과할수록 '공급 부족' 비중이 높다는 것을 의미한다.

공급 부족으로 전셋값은 상승세를 보이고 있다. 서울의 지난달 아파트 전세가격지수는 92.15로 전월보다 0.03포인트(p) 상승했다. 이는 전셋값이 크게 올랐던 2022년 12월 94.25 이후 가장 높은 수치다. 지난해 2월(87.0) 대비 5.15포인트(p) 올랐다. 전세 평균가격으로 보면 6억3342만원으로 전년(5억9113만원) 보다 4000만원 이상 올랐다.

월세 가격 또한 상승 흐름을 보이고 있다. 2022년 1월을 기준점(100)으로 산출한 서울 아파트 월세가격지수는 지난달 121.54를 기록해 전달보다 0.64포인트(p) 상승했다. 지난해 2월(112.04)과 비교하면 9.5포인트(p) 올랐다.

전문가들은 이번 토허제 확대가 전월세 시장의 가격 상승으로 이어질 수 있다고 입을 모았다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 "전월세로 나올 물량이 줄어들어 시장에 부정적인 영향이 있을 것"이라며 "여기에 금리 하락 흐름까지 맞물리면서 전월세 시장은 당분간 강세를 보일 가능성이 높다"고 분석했다.

송승현 도시와경제 대표는 "기존에는 잠상대청 지역에서만 갭투자가 제한됐지만, 이제는 강남·서초·송파·용산까지 불가능해졌다"며 "전세 물량 공급이 상당 부분 축소될 수 있기 때문에 전월세가가 올라가는 현상이 나타날 수 있다"고 설명했다.

여기에 내년 아파트 입주 물량 감소에 따른 공급 부족 우려도 제기된다. 한국부동산원과 부동산R114는 서울 공동주택 입주 예정 물량이 올해 4만6710가구에서 내년 2만4462가구로 절반 가까이 줄어들 것으로 전망했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "이번에 지정된 강남3구와 용산구는 실거주 목적에 집만 살 수 있기 때문에 전세 공급 물량이 줄어드는 효과가 나올 수밖에 없다"며 "앞으로 서울 아파트 입주 물량도 크게 감소하는 만큼 전세가는 강세를 보일 것"이라고 내다봤다.

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