Q. 경기도 성남시 분당에 사는 박모(65)씨는 12년 전 교직에서 명예퇴직했다. 지금은 은퇴한 남편과 빌라에 거주하며, 소유 중인 서울 은평구 아파트는 전세로 내줬다. 2022년 갈아타기를 하려다 계획이 경기 무산되면서 두 채를 제때 처분하지 못했다. 세금·건강보험료는 당장은 감당할 수 있지만, 장기 보유 부담이 커지고 있다. 박씨는 두 채를 모두 매도해 서울의 ‘똘똘한 한 채’로 갈아탈지, 한 채만 매도한다면 어느 집을 남기는 게 유리할지 고민이다. 또 필수 지출 부담을 줄이면서 안정적 현금흐름을 만들 방법은 무엇인지 조언을 구했다.

A. 분당 빌라는 1기 신도시 재건축 기대감으로 보유 가치가 높지만, 은평 아파트는 양도세 부담이 클 것으로 예상한다. 거주 불편이 크지 않다면 은평 아파트를 2026년 임차인 계약 만기 시점에 맞춰 매각하는 것이 바람직하다. 이때 계약갱신청구권 행사 여부를 확인해 명도 문제를 해결해야 한다. 두 채를 모두 처분하는 것은 대출 부담으로 노후 현금흐름이 악화할 수 있어 권하지 않는다. 매각 대금은 배당형 상장지수펀드(ETF)와 원금보장형 주가연계파생결합사채(ELB) 등에 분산 투자해 매달 현금흐름을 확보하고, 필요하면 주택연금(역모기지론)으로 생활비를 보완하자. 주택연금은 공시가격 12억원 이하 주택에 가입할 수 있으며, 주택가격·수령방법·수령 시기에 따라 월 지급액이 달라진다.

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◆배당·세제 전략으로 현금흐름 개선=주식은 가격 차익보다 배당 중심으로 전환하고, 국내외 고배당주·리츠 ETF를 편입해 꾸준한 월 현금흐름을 확보하자. 자산 변동성을 줄이기 위해서다. 금융주는 연 5~6%, 리츠 ETF는 연 8% 수준의 배당을 제공해 생활비에 보탬이 된다. 미국 주식은 환율이 유리할 때 일부 매도해 국내 주식형 ETF로 옮기고, 대주주 양도세·배당소득세율 인상 가능성에 대비해 세후 수익률을 점검해야 한다. 개인종합자산관리계좌(ISA)는 3년 이상 유지 시 비과세 혜택을 누릴 수 있으므로, 한도가 찼다면 해지·재가입해 비과세 기간을 초기화하는 것도 방법이다. 연간 이자·배당소득이 200만~400만원을 넘으면 9.9% 분리과세가 적용되므로, 해외 배당주·고배당 펀드 등으로 세제 혜택을 극대화하자.

◆의료비 부담 완화해 노후 리스크 관리=최근 출시된 하이브리드 연금보험은 5년간 고정금리를 제공하고 이후 연금·이자·원금을 선택해 수령할 수 있어 과세이연 효과로 종합소득세 절감에 유리하다. 금리 하락기에는 확정금리형 상품을 우선 편입하는 것이 좋다. 세제적격 비과세 보험도 적극 활용할 만하다. 적립식은 월 150만원, 거치식은 1억원까지 10년 이상 유지하면 발생 소득이 비과세된다. 기존 즉시연금보험은 만기 시 비과세 요건을 충족하는 상품으로 재가입해 혜택을 이어가자. 오는 11월 출시 예정인 5세대 실손보험은 보험료는 낮지만, 본인부담금이 늘어날 전망이다. 병원 이용 빈도와 건강 상태를 고려해 기존 4세대 실손이 나을지 판단하고, 장기 간병 대비가 필요하다면 간병인 지원 보험을 추가하는 것이 좋겠다.

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서원용, 최환석, 박성만, 김태희(왼쪽부터 순서대로)

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김세린 기자 kim.serin@joongang.co.kr

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