[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 서울 남산에서 바라본 마포 일대의 모습. 2025.10.28. myjs@newsis.com

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[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 토지거래허가구역 확대 및 고가주택 대출 규제 등을 골자로 한 10·15 부동산 대책 발표한 이후 부동산 시장 '초양극화 현상'이 뚜렷해지고 있다.

특히 과거부터 강화된 다주택자 규제 등으로 인해 현금 부자들의 이른바 '똘똘한 한 채' 수요가 증가한 반면, 서울 외곽 지역 거래가 급격히 위축되면서 지역별로 격차가 더욱 벌어질 것이란 우려가 점차 커지고 있다.

서울에서 지역별 아파트값 격차가 역대 최대 수준으로 벌어졌다. KB부동산 월간 주택 가격 동향 시계열 자료에 따르면, 10월 서울 5분위(상위 20%) 아파트 평균 가격은 33억4409만원으로 집계됐다. 해당 아파트들의 평균 가격은 지난 5월 30억원을 처음으로 돌파한 뒤 상승세를 이어가면서 5개월 만에 3억원 이상 급등했다.

하위 20%인 1분위 아파트 평균 가격은 4억9536만원으로 나타났다. 과거 5억원을 넘기도 했던 저가 아파트 평균 가격은 2022년 하반기부터 하락하기 시작해 2024년 1월 4억9913만원을 기록하며 5억원 아래로 떨어진 후 22개월째 4억원대에 머물고 있다.

고가 아파트와 저가 아파트 간 가격 격차가 확대되면서 서울 아파트 5분위 배율(상위 20%를 하위 20%로 나눈 값)은 6.8을 기록했다. 이는 관련 통계 작성 이후 최고치다. 즉 저가 아파트 7채를 팔아야 고가 아파트 한 채를 살 수 있다는 것을 의미한다.

부동산 시장에선 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것이란 전망이 나온다. 정부의 대출 규제 강화를 비롯해 신규 주택 공급 감소 우려, 분양 상승 등 각종 악재가 겹치면서 서울 외곽지역은 사실상 거래가 끊기고, 집값 하락 기조를 보이는 반면, 강남 등 상급지를 중심으로 똘똘한 한 채 수요가 여전하기 때문이다.

실제 이재명 정부 출범 이후 부동산 규제 대책을 세 차례 내놨지만, 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 인기지역의 아파트값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 10·15 부동산 규제 대책 발표 전(10월 1~14일) 강남3구의 신고가 매매 건수는 67건에 불과했지만, 대책 발표 이후인 15~28일에는 108건으로 61.2% 증가했다. 같은 기간 용산구의 신고가 거래 건수도 2건 늘었다.

정부가 주택 담보대출 문턱을 높이고, 사실상 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자도 차단하는 등 초강력 규제 대책을 발표했지만, 현급 부자가 많은 강남 지역은 규제를 빗겨간 탓이다.

전문가들은 부동산 시장에서 초양극화 현상이 나타날 수 있다고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "정부의 잇단 규제 대책으로 상대적으로 대출에 민감한 서울 외곽지역의 거래가 사실상 끊기는 등 당분간 숨 고르기가 이어질 것으로 예상된다"며 "대출 의존도가 낮고, 현금 자산가를 중심으로 형성된 강남지역과 한강벨트 지역에서는 똘똘한 한 채 수요가 여전한 만큼 집값이 더 오를 가능성이 크고, 초양극화 현상이 뚜렷해질 것"이라고 설명했다.

☞공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

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