“이 정도면 서울 아냐?” 곤지암 전원주택, 2억 급락해도 안팔려[부동산360]

경기도 광주시 곤지암읍 열미리 34-1번지 2층 단독주택의 모습. 이건욱 PD

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[헤럴드경제=정주원 기자] 경기 광주시 곤지암읍 열미리 마을에 있는 2층 단독주택이 경매 시장에 나와 2억원대 중반까지 가격이 내려가며 눈길을 끌고 있다.

산을 등지고 계곡을 앞에 둔 ‘배산임수’ 입지에 준신축급 전원주택이라는 점에서 세컨드하우스를 찾는 수요자와 토지 가치 중심 투자자들의 관심이 쏠리는 물건이다.

광주시 곤지암읍 열미리 34-1번지에 있는 단독주택으로, 대지면적 497㎡(이하 전용면적), 건물 면적 123㎡ 규모다. 2017년 준공된 지 10년이 채 되지 않은 준신축급 주택으로, 감정가는 약 3억9932만원이었다.

한 차례 유찰되면서 이달 24일 열리는 두 번째 경매에서는 최저 입찰가가 2억7952만원으로 낮아진다. 대지 감정가가 2억원대 중반으로 건물보다 다소 높은 구조라, 토지 가치 비중이 큰 전원주택으로 볼 수 있다.

입지는 광주시 오포·곤지암 생활권과 맞물린다. 인근에 ‘로제비앙 골프장’이 있고, 주변에는 10~20가구 내외 전원주택단지와 전통 농가가 혼재된 마을이 형성돼 있다.

경기광주고속도로 초월IC에서 지방도로로 진입하면 열미리까지 비교적 수월하게 닿을 수 있어, 강남·강동권에서 자차로 40~50분 내 진입이 가능하다는 평가다. 열미리 계곡과 어두메산이 가까워 여름철 피서 수요도 풍부한 편이다.

공중에서 바라본 경매물건의 모습. 진입로가 확보돼 있고, 주변 자연환경이 깨끗한 모습이다. 이건욱 PD

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이번 물건의 가장 큰 특징은 법인 명의 전세권이 설정돼 있다는 점이다. 등기부에 따르면 소유자는 개인이며, 2022년 법인 ‘에이치에이치’ 명의로 전세권이 설정됐다. 이 법인은 현재 경매를 직접 신청한 선순위 전세권자로, 법인 주소는 인근 광주시 오포 면에 있다.

법인 전세는 직원 복지용 연수시설·출장용 숙소·사옥 겸 주거용으로 임차하는 사례가 많다. 실제 상주 인원이 거의 없고 관리만 해온 곳도 흔한 편이다.

이 물건 역시 법인이 직원 복지시설이나 출장·행사용 숙소로 임차했을 가능성이 거론된다. 법인 측이 전세보증금을 회수하기 위해 경매를 신청한 구조로, 매각이 이뤄지면 전세권은 소멸해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없다. 소유권 분쟁도 없는 편이라 등기부상 권리관계만 놓고 보면 비교적 깔끔한 물건에 속한다.

다만 사람이 오래 살지 않은 전원주택 특성상 관리 상태 점검은 필수다. 2017년 준공으로 건축 연한이 짧아 구조적 노후화 우려는 크지 않지만 한동안 비어 있었던 만큼 실내 누수·곰팡이·설비 상태 등은 직접 현장 확인이 필요하다. 마을 주민들에 따르면 올봄까지는 관리인 출입이 있었으나 최근에는 관리가 끊긴 상태라는 증언도 나온다.

주변 환경은 전원주택지로서 장단점이 뚜렷하다. 열미리 마을은 오래전부터 농가가 형성된 자연마을을 기반으로 뒤편 산자락을 따라 전원주택단지가 조성되고 있다. 이미 조성된 택지 중 일부는 아직 주택이 들어서지 않아 향후 추가 개발 여지가 있다는 평가다. 진입로는 포장 상태가 양호해 고립감은 크지 않지만, 대중교통보다는 승용차 이동에 최적화된 생활권이다.

경기도 광주시 곤지암읍 열미리 일대의 모습. 이건욱 PD

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시장 환경은 녹록지 않다. 최근 경기 침체와 고금리 여파로 전원주택 매물이 눈에 띄게 늘었다. 지난해부터 경매 개시 물건도 급증하면서, 실수요자와 투자자 모두 “한 번 더 기다려보자”는 심리가 강해진 상태다. 전원주택은 실거주보다는 세컨드하우스·투자 개념이 강해 가격이 조정되는 국면에서는 매수 적기를 더 늦추는 경향이 크다.

전문가들은 이 물건 역시 ‘가격 조정 여지’를 고려해 접근할 필요가 있다고 조언한다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “전원주택은 실거주보다는 세컨드하우스나 투자 수요 비중이 높다”며 “지금처럼 시장이 조정기에 들어선 시기에는 서둘러 매입하기보다 한두 번 더 유찰 과정을 지켜본 뒤 입찰을 검토하는 전략이 유리할 수 있다”고 말했다.

이어 “이 물건은 법인 전세권이 선순위로 잡혀 있지만, 경매 낙찰과 동시에 전세권이 소멸해 권리 인수 부담은 없다”며 “배산임수 입지, 토지 가치, 강남·송파권까지의 접근성 등을 종합했을 때 실수요자 입장에서는 한 번쯤 검토할 만한 물건”이라고 평가했다.