조국혁신당 조국 대표가 23일 오후 청주 오스코에서 열린 전당대회에서 당 대표로 선출된 뒤 소감을 발표하고 있다. [연합]

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토지 주택 은행을 도입하고 국민 리츠를 시행해 강남권을 중심으로 고품질의 100% 공공임대 주택을 공급해야 한다. 불평등 해소와 조세 정의 실현을 위해 보유세를 반드시 정상화하고, 거래세는 완화해야 한다.조국 조국혁신당 신임 대표

[헤럴드경제=김희량 기자] 조국 조국혁신당 신임 대표가 부동산 시장 개혁을 최우선 과제 중 하나로 꼽으면서 ‘토지공개념’ 확대를 들고 나왔다. 조 대표는 “지금 부동산 시장은 다주택자의 이기심, 투기꾼의 탐욕, 정당과 국회의원의 선거 득표 전략, 민간 기업의 이해득실이 얽힌 복마전”이라며 “토지공개념은 ‘부동산 공화국’, ‘강남 불패 신화’를 해체하기 위한 근본적 처방”이라고 주장했다.

토지공개념은 땅을 국민의 생활기반이 되는 공동체의 자원으로 보고 개인의 소유권은 인정하되 토지의 공적 의미를 강조하는 개념이다. 앞서 2018년 문재인 정부의 국회 제출 개헌안에도 담겼지만 당시 문턱을 넘지 못했다. 조 대표는 이 때 민정수석이었다.

토지공개념은 헌법122조 “국가는 국토에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다”에 이미 녹아들어 있다. 현재 시행되고 있는 공공택지, 공공임대주택, 그린벨트 등도 모두 토지공개념에 속한 제도로 볼 수 있다.

그럼에도 집값이 오를 때마다 주거 안정을 이유로, 토지공개념을 바탕으로 한 여러 입법이 진행됐다. 하지만 오래 유지되지 못했다. 헌법에 배치된다고 판단했기 때문이다.

보수 정권에서도 토지공개념을 도입한 바 있다. 1989년 노태우 정부가 마련했던 이른바 토지공개념 3법이다. 당시 노태우 정부는 급등한 부동산 가격을 잡기 위해 토지초과이득세, 택지소유상한제, 개발이익환수제 등을 도입했다. 개인이 200평 넘는 택지를 소유할 경우 추과소유부담금을 부과한 이 제도는 시행 후 민원과 행정소송이 끊이지 않았고 이후 1999년 위헌 판결로 폐지됐다. 토지초과이득세는 헌법 불합치 결정을 받아 1998년 사라졌다.

실제 조 대표가 던진 토지공개념은 대중적 저항 및 기존 정책들과 충돌이 예상된다. 김효선 NH농협은행 부동산수석 전문위원은 “재건축초과이익환수제나 토지거래허가제 등 이미 토지공개념이 녹아들어 있는 규제가 있는 상황에서 어떤 내용이 입법화될지 그 방식이 중요할 것”이라면서도 “사적 소유권과 대치될 경우 저항은 물론 다른 정책들과의 충돌 여지가 많은 사안”이라고 우려했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집 지역이 안개로 뿌옇게 보인다. [연합]

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지금도 개발이익환수제를 포함해 토지거래허가제, 토지수용제 등이 토지공개념에 기반한 제도가 시행 중이지만 ‘공급 부족’을 일으킨 것으로 지목되며 시장 반발이 나오고 있다. 특히 재건축초과이익환수제는 정비사업을 지연시키는 것으로 지목돼 여당에서도 폐지 논의가 진행 중이다.

때문에 조 대표가 취임 일성으로 들고나온 토지공개념이 정치적으로도 지지를 받기 어려울 것이란 목소리가 나온다. 당장 이재명 대통령은 20대 대선 후보 시절 토지공개념 기반 국토보유세 도입을 전 국민 기본소득(당시 공약)의 재원 마련 방안으로 내세웠지만 21대 대선에서는 오히려 철회했다. 그는 당시 한 유튜브 채널에 출연해 “(국토보유세 도입은) 무리한 것 같다. 수용성이 너무 떨어지고 반발만 받고 표는 떨어졌다”며 한계를 인정한 바 있다.

무엇보다 주택공급 확대 흐름에 상충된다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “토지공개념을 확대할 수록 공급 속도엔 제한이 걸릴 것”이라며 “그런 논리로 도입한 분양가상한제의 결과가 결국은 분양 이후 수직반등해버리는 ‘로또 분양’이었는데 대중의 지지를 받기가 어려울 것”이라고 지적했다.

사진은 이날 서울 시내 부동산 중개업소 전월세 매물 게시판. [연합]

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토지공개념에 입각해 강남권에 고밀도 공공임대주택을 주장하겠다는 주장도 한국적 상황에는 한계가 있다. 하지만 한국은 도심 핵심지 대부분의 민간의 소유인 만큼 국가가 강제력을 발휘할 경우 사유재산권을 침해하는 것이 된다.

해외에서 토지공개념을 채택한 국가는 우리와 환경이 전혀 다르다. 홍콩, 싱가포르 등 토지공개념을 채택해 토지공공임대제를 적용하고 있는 곳은 국가의 토지 소유 비중이 높다. 국민 80%가 공공주택에 거주하는 싱가포르의 경우 1966년 토지수용법을 제정·시행해 토지 국유화를 진행한 결과 국유지 비중이 80%를 넘는다.

한 부동산 전문가는 “누구의 땅에 어떻게 고밀도로 짓는가가 핵심인데 대부분 토지가 개인 소유인 상황에서 쓸 수 있는 카드들은 이미 정부 대책에 나왔다”면서 “과거 목동 유수지에 행복주택을 건설하려다 주민 반대로 무산된 사례처럼 국공유지를 활용하는 일도 고난한데 토지공개념을 더하는 것은 무리로 보인다”고 말했다.