국내 대표 상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어가 데이터 플랫폼 ‘RA(Rsquare Analytics·알스퀘어 애널리틱스)’ 출시 1주년을 맞아 상업용 부동산 데이터 설루션의 테스트 운용 성과와 인공지능(AI) 기반 확장 전략을 공개했다.

이용균 알스퀘어 대표가 ‘RA 그랜드 오픈’ 간담회에서 상업용 부동산 데이터 설루션의 성과와 전략을 발표하고 있다. /알스퀘어 제공

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2일 이용균 알스퀘어 대표는 이날 오전 서울 중구 플라자호텔에서 열린 창립 첫 간담회에서 “RA의 등장으로 인적 네트워크에 의존하던 상업용 부동산 시장에 데이터 인프라 기반의 새 시대를 열었다”며 “축적된 인사이트를 바탕으로 AI를 접목한 서비스 고도화에 나설 예정”이라고 밝혔다.

출시 1년을 맞은 RA는 양적·질적 측면 모두에서 의미 있는 성과를 거뒀다. 현재 전국 7000개 이상의 상업용 부동산 자산 데이터를 제공하며, 월평균 1만건, 누적 10만건이 넘는 상세 데이터가 거래·평가 실무에 활용됐다. RA는 출시 8개월 만에 싱가포르 GIC, 독일 DWS, PAG 등 50개 이상 기관에 도입되기도 했다.

출시 1년이 지난 현재, 고객사는 150곳으로 늘었다. 국내 4대 시중은행 중 처음 RA를 도입한 우리은행을 비롯해 삼성증권, 이지스자산운용, 코람코자산신탁, 현대커머셜 등 금융권과 운용사, 투자기관이 포함됐다.

알스퀘어 관계자는 “국내외 대형 투자기관들이 RA 데이터를 투자평가에 참고하고 중요한 의사결정에 활용한다는 것은 글로벌 수준의 정합성과 완성도를 갖췄다는 방증”이라며 “‘탑티어 금융·투자사들이 사용하는 설루션’이라는 신뢰를 바탕으로 다양한 분야의 주요 기업 도입이 본격화되고 있다”고 했다.

알스퀘어에 따르면 RA 등장 전까지 국내 상업용 부동산 데이터 시장은 최적화된 인프라가 부재했다. 해외의 ‘RCA(Real Capital Analytics)’나 CoStar(코스타)는 거래 사례 통계나 국가 단위 데이터 위주로 서비스해 국내 시장의 미시적 특성을 반영하는 데 한계가 있었다. 이와 달리 RA는 국내에 특화한 정밀 데이터로 이러한 격차를 메운다는 게 회사 측의 설명이다.

이용균 대표는 “대형 빌딩 거래에서 이처럼 상세한 정보를 종합적으로 볼 수 있는 툴은 RA가 유일하다”며 “이것이 신뢰성과 정확성을 중시하는 금융사와 기관투자자들이 연이어 도입하는 이유”라고 설명했다.

RA 솔루션은 개별 자산의 임대 현황과 수익성 지표, 장기 시장 추이, 권역별 벤치마크 데이터 등 마이크로·매크로 비교 정보를 실시간으로 제공한다. 이전까지 인적 네트워크나 별도 용역을 통해서만 파악 가능했던 내용을 손쉽게 얻을 수 있다. 또한 현장 실사 기반 데이터를 포함해 기존 타사 솔루션들이 제공하지 못하는 임대차 조건이나 건물 운영 정보도 반영한다.

실제로 은행을 비롯한 금융권은 여신 심사나 대출 의사결정 시 담보 부동산의 임대 현황, 최신 거래 사례, 시세 변동을 검토한다. 증권사 애널리스트와 투자운용사는 RA가 제공하는 임대차 이력과 시장 지표를 인용해 투자보고서 및 리서치 자료를 작성하고, 포트폴리오 전략을 수립한다. 자산운용사는 매입 검토 중인 오피스 빌딩의 캡레이트(Cap Rate)가 시장 평균 대비 적정한 수준인지를 RA의 방대한 시세 DB로 검증한다. 이어 투자 심의 과정에서 RA가 제시하는 동급 자산의 임대료 수준과 공실 추이를 벤치마크 지표로 삼을 수 있다.

RA는 축적된 방대한 데이터를 바탕으로 AI를 접목한 차세대 기능을 순차적으로 선보이며 솔루션 가치를 끌어올릴 계획이다. 우선 자동 가치산정(AVM) 기능과 임대료 예측 모델을 개발해 개별 부동산의 현재 가치와 미래 임대료 상승률을 자동 산출하는 AI 서비스를 준비 중이다. 사용자는 대상 자산의 미래 수익성이나 적정 매입가를 보다 쉽게 가늠할 수 있게 된다. 이를 통해 RA는 과거 데이터 분석을 넘어, 미래 의사결정을 돕는 예측 가치를 제공한다.

또한 기존에 RA에 탑재된 지리정보 기반 입지분석 기능을 고도화해, AI 알고리즘이 입지 조건과 주변 상권 데이터를 종합 분석한 투자 적합도 지표를 제시하게 된다. 입지 선택이나 개발 전략 수립 시, 사람이 놓치기 쉬운 패턴과 변수를 데이터가 자동으로 포착하는 기능이다. 부동산 개발·투자 의사결정에 새로운 통찰을 줄 것으로 기대된다.

아울러 알스퀘어는 RA의 맞춤형 보고서 자동화 기능과 영문 인터페이스 고도화 등 서비스 강화를 지속한다. 투자자 필요에 따라 맞춤 리포트를 AI가 생성하고, 글로벌 투자자가 쉽게 활용할 수 있도록 전문 용어 해설과 실시간 번역이 적용된 권위 있는 영문 서비스를 제공한다.

마지막으로 RA는 물류와 오피스 중심에서 벗어나, 기관투자자가 확장을 꾀하는 주거 및 리테일 등 다양한 산업 도메인으로 데이터 커버리지를 확대한다. 이를 통해 RA는 부동산 자산군 전반에 걸친 종합 데이터 설루션으로 진화할 계획이다.

현재 RA에는 전국 7000개 이상의 상업용 부동산 자산 정보가 시계열 DB로 구축됐다. 이 중 주요 오피스빌딩 약 1600곳과 물류센터 1100여 곳은 60명 이상의 전문 리서치 조직이 매월 직접 방문·확인해 임대료와 임차인, 공실 등 최신 정보를 업데이트한다. 이렇게 수집된 현장 데이터는 건축물대장 등 공식 문서만으로는 파악이 어려운 실제 임대료 수준이나 현재 공실 여부, 물류시설의 온도 구간, 트럭 도킹 가능 여부 등 디테일 요소를 직접 확인해 반영함으로써 정밀도를 높인다.

이용균 대표는 “RA는 국내 시장의 정보 장벽을 획기적으로 낮춘, 정밀 상업용 부동산 분석 설루션”이라며 “끊임없는 데이터 품질과 실용성 개선을 통해 부동산 업계의 ‘블룸버그’와 같은 독보적 입지를 구축할 데이터 설루션으로 자리매김하겠다. 나아가 CoStar(코스타), RCA 등 글로벌 부동산 분석 서비스와 어깨를 견줄 것”이라고 했다.

정민하 기자(min@chosunbiz.com)

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