핵심요약

서울시내 한 부동산 모습. 황진환 기자

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유례가 없었다는 초강력 10·15 '주택시장 안정화 대책'이 발효된지 한 달여가 지나면서 신혼부부와 사회초년생 등 수도권 젊은 층의 주거부담에 대한 하소연이 급속도로 가중되고 있다. 서울 전 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이면서 주택구입은 물론 임대차 시장까지 흔들리고 있기 때문이다. 전세의 월세화 현상에 가속이 붙으면서 주거비 부담을 호소한다. 임대생활을 청산하고 주택을 매입하려 해도 토지거래허가제 때문에 매물 자체가 급감한데다 주택담보대출 제한으로 기존 주책 구입은 물론 신규 청약시장에서조차 젊은 층이 느끼는 벽은 더욱 두터워지고 있다.

서울 평균가 집 사려면 7억4천만원 있어야 하는데…턱없이 부족한 30대

국회입법조사처의 '10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용과 과제' 현안분석 보고서'에 따르면 올해 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격 12억4천만원의 주택을 LTV(담보인정비율) 40% 규제 하에서 사려면 최소 7억4400만원의 자기 자본 필요한 것으로 나타났다.

통계청 2024년 가계금융복지조사를 보면 수도권 전세가구 평균 순자산은 5억4738만원, 특히 결혼과 출산 시기인 30대 가구(30~39세)의 평균 순자산은 2억5402만원이다. 여기에 3단계 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하면 연소득 8천만원 가구의 대출금리 4%, 30년 만기 주택담보대출을 받을 경우 기존 4억7009만원에서 4억1023만원으로 대출액이 5983만원(12.7%) 더 줄어든다. 수도권 평균 30대 가구가 자기 집을 마련하기는 산술적으로 불가능하다는 계산이 나온다.

물론 대출규제는 젊은 층에만 적용되는 것은 아니다. 하지만 다른 연령층에 비해 상대적으로 축적 자산이 적은 젊은 층이 대출 규제 충격에 더욱 민감할 수 밖에 없는 구조다. 국토교통부의 주거실태 조사에 따르면 2024년 청년(가구주 연령 19~34세) 가구의 자가 점유율은 12.2%로, 전년인 2023년(14.6%)보다 낮아지는 등 10·15 이전부터 젊은 층의 주택 시장 진입이 힘들어지고 있던 터에 10.15의 강력한 대출 규제는 쐐기를 박는 효과를 가져오고 있다.

전세대출까지 DSR 편입…급속한 전세의 대출화에 주거비 부담 급증

10·15 대책이 주택담보대출만 아니라 전세대출에도 규제의 칼을 들이대면서 대부분 임차인으로 시작하는 젊은 세대에게 주는 충격은 더욱 크다. 국토부·금융위가 발표한 대책에는 "전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영한다"는 내용이 포함됐다. 그동안 DSR 셈법에서 빠져 있던 전세대출이 포함되면서, 이미 대출이 있던 청년·신혼부부는 추가 전세자금 마련이 더욱 어려워졌다.

정부가 집값 상승의 주요 원인을 전세보증금을 이용해 주택을 구입하는 이른바 '갭투자'에서 찾으면서 10.15 대책은 사실상 전세제도의 퇴출을 유도하는 분위기다. 전세대출이 어려워지자 전세매물의 소멸은 현실이 되고 있다.

한국부동산원이 공개한 11월 서울 아파트 전세수급지수는 104.4를 기록하면서 직전달(104)보다 상승했다. 같은 기간 강북 지역은 104.3에서 104.7로, 강남 지역은 103.6에서 104.1로 상승하며 서울 전역의 현상임을 입증했다. 전세수급지수는 한국부동산원이 회원 중개업소 설문을 토대로 수요·공급 비중을 점수화한 지표다. 기준선 100을 초과할수록 수요가 공급보다 많다는 의미다. 공급이 딸리니 전세가도 연일 상승세다. 한국부동산원의 서울 전세가격지수는 10월 101.7에서 11월 102.3으로 상승했다. 반면 같은 기간 서울에서 월세 계약 비중은 44.6%(5045건)까지 오르면서 '전세의 월세화' 속도가 빨라지고 있음을 뒷받침했다.

신규 청약시장에서도 소외받는 청년층

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 류영주 기자

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신규 청약시장에서도 신혼부부·청년층의 상황은 나아지지 않고 있다. 국토부 청약홈 자료에 따르면 2024년~2025년 서울 민영아파트 평균 청약 경쟁률은 67.4대 1로, 2022년(38.3대 1) 대비 76% 급증했다. 특히 전용 84㎡ 인기 단지는 수백 대 1까지 치솟으며 '당첨은 로또'라는 말이 현실이 됐다. 같은 기간 가점제 커트라인도 빠르게 상승했다. 서울 주요 단지의 평균 당첨 가점은 2023년 47점에서 2024년 55점으로 뛰었는데, 이는 결혼 초기 신혼부부나 1~2인 청년 가구가 사실상 경쟁에서 밀린다는 의미다. 특히 2024년 신혼부부 특별공급 당첨자 가운데 순자산 3억 원 이상 가구 비중은 27.5%로 직전년 대비 증가한 반면, 순자산 1억 원 이하 당첨 비중은 14.8%로 전년(17.3%) 대비 줄어들면서 젊은 층 내에서도 양극화가 진행되고 있음을 보여줬다.

이런 차에 정부가 10·15 대책 이후 '실수요 보호'를 명분으로 사전청약·신혼특공 등 청약 자격 심사와 소득·자산 검증을 강화한 것이 벽을 높이고 있다. 규제지역 대출 축소, DSR 강화와 더불어 청약 경쟁률 상승·가점 상승·자산 기준 강화가 동시에 겹치면서, 신혼·청년층의 신규 분양시장 진입은 체감상 매매보다 더 어려운 수준으로 치닫고 있다.

이러다 보니 신혼·청년층을 비롯한 실숭자들을 위한 '디딤돌대출' 등에 한해 규제를 완화해야 한다는 지적이 나오고 있다. 디딤돌대출은 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애 최초·2자녀 이상 7천만원, 신혼 8500만원 이하) 주택 구입시 LTV 최대 70%, DTI 최대 60%로 최대 2억4천만원(신혼·2자녀 3억2천만원)을 대출해준다.

국회입법조사처는 "주담대 규제가 투기 수요 억제라는 정책 목적 달성에 기여할 수 있다는 점은 부인할 수 없지만 저자산 실수요 가구의 내 집 마련과 주거 안정을 저해하지 않도록 세심한 정책 설계가 추가로 필요하다"고 지적했다.

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