서울 강남구 압구정동 ‘미성2차’ 아파트 전용면적 74㎡는 지난 3월 24일 강남3구(강남·서초·송파)·용산구가 토지거래허가구역으로 지정된 후 지난달까지 8개월간 신고가를 12차례 갈아치웠다. 3월 41억원에 거래되던 매매가격은 11월 50억원으로 9억원이나 뛰었다.

갭투자(전세 낀 매매)가 차단되고, 실거주 의무가 생기는 등 가장 강력한 규제로 꼽히는 토지거래허가제도 강남에선 작동하지 않고 있다는 걸 보여주는 단적인 예다. 토허제로 매물이 줄면서 매매가격이 오히려 오르고 있어서다.

7일 신한투자증권이 강남3구·용산구의 토허 구역 지정 전후 거래량과 신고가 비율을 분석한 결과, 거래량은 규제 이전 1만333건(2024년 4월~2025년 2월)에서 규제 이후 9466건(2025년 3월~11월)으로 8.4% 감소했지만, 거래에서 신고가가 차지하는 비율은 42.5%에서 51.5%로 9.0%포인트 증가했다. 같은 기간 나머지 서울 21개 자치구의 신고가 비율은 36.6%에서 33.3%로 3.3%포인트 감소했다.

강남3구·용산구의 신고가 비율은 올 1월만 해도 전체 거래 중 34.6%였다. 6·27 대출 규제 후인 7월에는 신고가 비율이 60.8%로 올랐다. 10·15 대책이 나온 10월·11월에도 신고가 비율은 각 55.0%·59.5%로 여전히 절반 이상이 신고가 거래다. 이에 따라 이 지역 아파트 평균 거래가격은 토허구역 지정 이전 22억8000만원에서 23억9000만원으로 더 높아졌다.

양지영 신한투자증권 수석연구위원은 “토허제가 ‘거래는 줄고 가격은 오르는’ 구조적 왜곡을 초래한 것이 통계적으로 확인됐다”며 “강남3구·용산구는 현금 부자 비중이 높고 대출 의존이 낮아 규제 영향을 덜 받기 때문”이라고 지적했다. 이어 “이 지역들은 한강변 입지, 정비사업·개발사업 등으로 실수요와 투자수요가 모두 탄탄하다”며 “앞으로도 거래는 적더라도 신고가 경신이 반복될 가능성이 크다”고 짚었다. 송파구 ‘잠실 엘스’ 전용 60㎡는 3월 토허 구역 이후 신고가를 13번 갈아치우며 매매가격이 25억원대에서 지난달 31억원까지 6억 가까이 올랐다.

반면 노원(-13.4%포인트)·도봉(-12.5%포인트)·금천(-11.6%포인트)구 등 서울 외곽지역은 지난 3월 이후 아파트 신고가 비율이 크게 하락한 것으로 나타났다. 양 수석은 “이들 지역은 대출 의존도가 높아 규제·금리 변화에 민감하다”며 “강남과 외곽지역 간 초양극화가 심해지고, 한강벨트도 단지별로 매매가격 편차가 커질 것으로 보인다”고 말했다.

백민정 기자 baek.minjeong@joongang.co.kr

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