서울 주요 터미널 재개발 현황/그래픽=김지영

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서울 도심 곳곳에 자리 잡은 대형 터미널들이 현대식으로 탈바꿈한다. 서울시가 '터미널 현대화'를 도시공간 재편 전략의 핵심 축으로 삼으면서 서울 내 얼마남지 않은 대규모 가용 부지들이 본격적인 개발 국면에 접어들었다는 평가다.

16일 서울시와 정비업계에 따르면 광진구 동서울터미널을 비롯해 반포 고속버스터미널, 상봉버스터미널, 동·서부 화물·트럭터미널까지, 과거 교통 인프라로만 기능하던 공간이 주거·업무·상업시설을 결합한 초대형 복합개발지로 재편된다.

서울은 이미 가용 택지가 사실상 고갈된만큼 재건축·재개발을 제외하면 수천 가구 이상을 수용할 수 있는 대규모 부지는 찾아보기 어렵다. 이런 상황에서 서울 도심과 주요 생활권에 위치한 터미널 부지는 도시 구조를 바꿀 수 있는 '희소 자산'으로 부상했다.

터미널 부지 계발 계획을 살펴보면 하부에 기존 터미널·물류 기능을 유지하거나 현대화하고 상부에는 주거·업무·상업·문화시설을 수직적으로 결합하는 고밀 복합 개발이다. 기존의 교통 기능은 유지하되 저이용 상태에 머물던 상부 공간을 적극 활용해 도시 효율을 극대화하겠다는 전략이다.

가장 속도를 내고 있는 곳은 광진구 구의동 동서울터미널이다. 1987년 개장한 이후 시설 노후화가 심각했던 동서울터미널은 서울 동부권 최대 교통 거점임에도 불구하고 주변 개발에서 소외돼 왔다.

현재 동서울터미널 현대화 사업은 신세계PFV가 민간 사업자로 참여해 추진 중이다. 민간 개발 이후 일정 부분을 공공에 기여하는 방식으로 총 사업비는 약 1조9000억원에 달한다. 이중 동서울 터미널의 토지비 4200억원, 설계 및 공사 시설 설치비 1조5000억원 수준이다. 아울러 서울시는 사전협상제도를 통해 1400억원의 개발이익을 공공기여로 재투자하도록 유도했다. 동서울터미널 현대화 사업은 빠르면 내년 말에 착공, 2031년 완공을 목표로 한다.

서울시 내 터미널 가운데 최대 부지를 보유한 서초구 반포 고속버스터미널도 본격적인 변화의 문턱에 섰다. 지난달 서울시와 사전 협상에 착수하면서 개발 논의가 공식화됐다. 반포 고속버스터미널 역시 동서울터미널과 유사한 민간 개발 후 공공기여 방식이 유력하다. 강남권 핵심 입지라는 점에서 개발 파급력은 동서울터미널을 뛰어넘을 수 있다는 분석도 나온다.

서울시는 지난달 서초구 서울고속버스터미널 부지를 사전협상 대상지로 선정했다. 민간사업자 신세계센트럴, 서울고속버스터미널이 제안한 대규모 복합개발에 대해 본격적인 사전협상에 착수한다. 사업자가 제안한 개발계획에 따르면 노후화된 경부·영동·호남선 고속버스터미널을 지하로 통합하고 지상부에는 업무.판매.숙박.문화.주거가 결합된 입체복합개발을 형태로 추진된다. 도시관리계획 입안 및 인허가 절차가 남아있지만 계획안대로 실현된다면 국제교류복합지구·강남 도심(GBD)·여의도(YBD)·용산 국제업무지구를 연결하는 글로벌 핵심거점으로서 역할이라는 기대가 나온다.

중랑구 상봉버스터미널은 다른 터미널과 달리 '주거 중심' 개발이 핵심이다. GTX-B 노선, 경춘선, 7호선 등 광역 교통망이 집중된 입지를 바탕으로 중랑·동북권 주거 공급의 핵심 축으로 육성한다는 계획이다. 상봉터미널은 이미 복합환승센터 기능이 상당 부분 분산된 상태인만큼 교통 기능 축소와 주거 기능 확대가 상대적으로 수월하다는 평가가 나온다.

물류 중심 터미널들도 재개발에 시동을 걸었다. 동대문구 장안동 동부화물터미널, 서초구 양재동 한국화물터미널, 양천구 신정동 서부트럭터미널은 단순 물류 기능을 넘어 첨단 물류와 주거·업무 기능이 결합된 복합단지로의 전환이 추진되고 있다.

특히 서부트럭터미널은 첨단물류단지와 주택 복합 시설을 결합하는 방향으로 계획이 구체화되고 있다. 물류 기능을 외곽으로 이전하거나 지하화하고 지상 공간을 도시 친화적으로 재구성하는 방식이다. 이는 서울 물류 체계 전반의 재편과도 맞물려 있다.

서울시는 터미널 현대화를 단순한 개발 사업이 아니라 도시 구조를 재편하는 전략적 선택으로 보고 있다. 교통·물류 거점이라는 기존 기능을 유지하면서도 주거·업무·상업 시설을 집적해 도시 효율을 높이겠다는 취지다.

다만 사업마다 이해관계가 복잡하고 교통 혼잡·공공기여 수준·주거 공급 규모 등을 둘러싼 논의가 이어질 가능성도 크다. 특히 민간 개발 후 공공기여 방식이 확산되면서 공공성과 사업성의 균형이 주요 쟁점으로 떠오를 전망이다.

전문가들은 터미널 개발이 서울의 도시 풍경을 근본적으로 바꿀 수 있는 주요 자산 중 하나라고 평가한다. 업계관계자는 "터미널 부지는 입지, 규모, 교통 접근성이라는 세 가지 조건을 모두 갖춘 드문 자산"이라며 "터미널 부지 현대화 사업이 완료되는 시점인 2030년을 전후로 서울의 스카이라인과 생활권 구조가 크게 달라질 것"이라고 말했다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr

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