서울 강남구 청담동 ‘청담르엘’ 펜트하우스 거실 모습. 신혜원 기자

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한강변 대단지 펜트하우스와 초고가 빌라는 확실히 수요층이 다르죠. ‘래미안원베일리’나 ‘아크로리버파크’ 같은 아파트 펜트를 찾으시는 분들은 아이 교육 생각하는 자산가들이 대다수예요.서초구 반포동 A공인중개사무소 대표

[헤럴드경제=신혜원 기자] 서울 한강변 대단지 아파트의 펜트하우스가 고급주택 시장에서 존재감을 키우고 있다. 이들 단지의 펜트 타입이 100억대 가격에 거래되고 호가가 200억원을 넘어서며 수백억대 주거공간은 더 이상 강남·용산 일대 초고가 빌라·단독주택 만의 영역이 아니게 됐다. 입지·교육·커뮤니티를 아우르는 대단지 펜트하우스가 자산가들에게 또다른 하이엔드 주거 선택지로 자리 잡은 모습이다.

수천가구 중 ‘단 몇 가구’…한강변 재건축 단지가 품은 펜트하우스

한강변 대단지 중 펜트하우스 타입을 갖춘 대표적인 아파트는 지난달부터 입주를 시작한 강남구 청담동 청담르엘이다. 청담삼익아파트를 재건축한 청담르엘은 전체 가구수 1261가구 중 펜트 타입이 4가구 뿐이다. ▷171㎡(이하 전용면적)·71평 1가구 ▷203㎡·84평 복층 1가구 ▷208㎡·86평 1가구 ▷235㎡·97평 1가구 등으로 구성돼 있다.

4가구 모두 각 동 최고층인 35층에 배치돼 있으며, 전 가구가 한강 조망과 테라스를 갖추고 있다. 펜트 타입은 일반 분양되지 않고 조합이 보류지로 소유하고 있다. 보류지는 정비사업 조합이 사업비 충당, 소송 등 만일의 사태에 대비해 분양하지 않고 남겨둔 가구다. 조만간 매각 공고가 날 것으로 관측되는 청담르엘 펜트하우스는 입찰가격이 250억원 이상일 것이란 전망이다.

업계 관계자는 “강남은 분양가상한제 지역이기 때문에 펜트하우스를 일반분양하게 되면 시세 대비 낮은 금액에 분양하게 되지만 보류지는 이런 규제를 적용받지 않는다”며 “최근 조합이 받은 펜트하우스 보류지 감정평가액이 250억~300억원 사이인 것으로 알고 있는데 보류지 입찰가도 250억원 이상일 것”이라고 설명했다.

‘층고 2.8m’ 개방감 극대화된 청담르엘…롯데월드타워·한강 조망 한눈에

최근 헤럴드경제 부동산360이 직접 둘러본 235㎡ 펜트하우스는 층고 2.8m(우물천장 2.9m)로, 일반 타입(2.5m·우물천장 2.6m)보다 한강 조망과 개방감이 극대화된 모습이다. 잠실 일대와 롯데월드타워가 한 눈에 보이는 테라스를 갖추고 있고, 복도를 따라 양쪽으로 공간을 나눠 사용할 수 있는 세대분리형 구조로 설계됐다.

서울 강남구 청담동 ‘청담르엘’ 단지 내부 모습. 신혜원 기자

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청담르엘은 청담동 내 유일한 한강변 대단지라는 점에서 가치를 높이 평가받는다. 여기에 단지 내 극소수만 공급된 펜트하우스라는 특성이 더해지며 희소성이 더욱 부각되고 있다. 강남권 아파트를 주로 중개하는 B공인중개사무소 대표는 “청담르엘은 타 대단지 펜트 타입에 비해 통창이 적용돼 개방감과 한강뷰가 더욱 좋다는 강점을 갖고 있다”고 설명했다.

세대 내부 뿐 아니라 단지 외관, 조경, 커뮤니티 시설도 청담르엘의 고급화 요소다. 커튼월룩(통유리처럼 보이는 외벽)이 적용됐고, 일부 동 옥상에는 미디어 파사드가 설치됐다. 단지 내 광장 곳곳에는 유명 작가 작품을 배치해 보는 재미를 더했다. 전체 면적이 9400㎡(2800평)에 달하는 커뮤니티 시설에는 한강뷰 라운지, 실내 수영장, 피트니스센터, 사우나, 게스트하우스, 북카페, 도서관, 식당, 카페, 골프연습장 등이 있다.

래미안원베일리·아크로리버파크 등…반포 대장주도 펜트하우스 갖춰

또다른 한강변 부촌 서초구 반포동에도 펜트 타입을 갖춘 대단지가 있다. 2023년 입주해 올해로 3년차를 맞은 신축 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)는 2990가구 중 14가구가 펜트하우스로 조성됐다. ▷178㎡·72평 2가구 ▷185㎡·74평 4가구 ▷200㎡·82평 2가구 ▷234㎡·95평 6가구 등이다. 이중 2가구는 보류지로, 12가구는 조합원 분양으로 공급됐다.

2023년 8월 보류지 매각공고가 났을 당시 185㎡ 펜트하우스는 입찰기준가격이 126억원으로 책정된 바 있다. 조합원이 분양받아 보유하고 있던 200㎡ 입주권은 2023년 1월 100억원에 거래됐고, 234㎡는 올해 165억원에 매매계약을 체결했다. 래미안원베일리 펜트 타입은 지난해 6월 234㎡ 매물이 호가 280억원에 등록돼 화제가 되기도 했다. 같은 타입 전세 호가는 당시 90억원에 달했다. 현재는 등록된 매물이 없어 시세를 가늠하기 어려운 상황이다.

서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’ 아파트 전경. [헤럴드경제DB]

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래미안원베일리 바로 옆에 위치한 반포 원조 대장주 아크로리버파크(신반포1차아파트 재건축)도 전체 1612가구 중 8가구가 펜트하우스로 조성됐다. ▷200㎡·81평 복층 2가구 ▷200㎡·82평 단층 2가구 ▷234㎡A·94평 복층 1가구 ▷234㎡B·96평 단층 1가구 ▷234㎡C·96평 단층 2가구 등이다.

2016년 준공된 아크로리버파크는 입주 이래 펜트하우스 거래가 단 2건 있었다. 그중 1건은 매수자가 뮤지컬 배우 홍광호로, 지난 2023년 10월 234㎡ 펜트를 110억원에 사들여 시장의 관심을 받았다. 지난해 8월에도 234㎡ 매매계약이 이뤄졌는데 금액은 180억원이었다.

A공인중개사무소 대표는 “아크로리버파크는 펜트하우스 8가구 모두 한강뷰를 누릴 수 있도록 설계돼 있다”며 “1년 전에 180억원에 거래됐기 때문에 지금 매물로 나오면 200억원은 족히 넘을 수밖에 없다”고 말했다. 이어 “펜트하우스는 워낙 수요층이 한정적이고 매물 자체가 나오지 않기 때문에 시세를 논하는 게 의미가 없다”고 덧붙였다.

교육 여건 갖춘 한강변 대단지 펜트…수요층은 ‘자녀 둔 자산가’

이러한 청담·반포 한강변 대단지 펜트하우스가 자산가들의 관심을 받는 배경에는 교육·입지·생활 인프라가 결합된 거주 환경이 있다. 특히 자녀 교육을 중시하는 40~50대 고액자산가들은 비슷한 금액대 초고가 빌라보다 대단지 펜트하우스를 찾는다는 게 고급주택 중개업계의 설명이다.

①사교육 인프라·학군 모두 갖춘 ‘교육 중심 생활권’

래미안원베일리, 아크로리버파크가 있는 반포동은 강남구 대치동을 잇는 ‘신흥 학군지’로 꼽힌다. 반포초·중, 세화고·세화여고, 계성초, 신반포중 등 명문학군이 밀집해 있다. ‘반포 자이’와 ‘반포미도아파트’ 인근으로 학원가가 형성돼 있고 래미안원베일리를 비롯한 신축 단지 상가에도 유명 입시학원이 들어서며 교육 인프라가 더욱 강화되고 있다.

반포대교에서 바라본 아크로리버파크 아파트 일대. [헤럴드경제DB]

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청담르엘의 경우 단지 바로 앞에 봉은초와 봉은중이 있고, 강남 8학군으로 분류되는 경기고가 걸어서 10분 거리다. 대치동 학원가를 오가기에도 좋은 위치다.

A공인중개사무소 대표는 “초고가 빌라는 자녀가 없는 부부, 싱글이 주로 찾는다면 이런 대단지 펜트 타입은 비교적 매수하는 연령대가 높은 편”이라며 “사업하는 자산가 중 ‘내 아이를 더 편안한 공간, 좋은 환경에서 키우고 싶다’하는 분들이 매수한다”고 했다.

②한강 조망 및 교통·생활편의 결합한 입지적 강점

단지 가치를 결정짓는 한강변 프리미엄을 갖추고 있고 주거·상업·문화 인프라를 모두 누릴 수 있다는 점 또한 자산가들의 선호도가 높은 이유다. 청담·반포 일대는 한강이 바로 앞에 있어 조망 가치가 높고, 교통·생활편의시설이 잘 갖춰져 있다.

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반포동은 올림픽대로·반포대로 등 주요 간선도로망이 인접해 있어 서울 시내 이동이 수월하고 지하철 3·7·9호선이 지나는 고속터미널역과, 7호선 반포역 등이 있어 교통환경이 좋다. 또한 고속터미널 복합몰과 신세계백화점, 반포한강공원, 서리풀공원, 서울성모병원 등 분야별 인프라가 조성돼 있다. 최근에는 서울시가 고속버스터미널 일대를 업무, 상업, 주거 등이 결합된 60층 이상 복합시설로 개발하기 위한 절차에 착수했다고 밝히며 향후 반포 일대 지역 가치가 더욱 높아질 것이란 기대감도 커지고 있다.

청담르엘이 있는 청담동도 코엑스, 스타필드몰, 현대백화점, 압구정로데오, 갤러리아백화점이 가깝다. 해맞이공원, 청담근린공원이 있고 마트, 대형병원 등 생활인프라도 도보권에 있다.

③대단지 커뮤니티 시설이 제공하는 주거 편의

이런 입지적 특징 외에 초고가 빌라 대비 대단지 펜트하우스가 갖는 차별점은 단지 규모만큼 다양하게 운영되는 커뮤니티 시설이다. 초고가 빌라도 대부분 커뮤니티 시설을 갖추고 있지만 라운지·피트니스센터 정도의 소규모 시설에 그치는 경우가 적지 않다.

그러나 대단지 아파트는 실내 수영장, 골프연습장, 북카페, 조식 서비스 공간, 카페테리아, 게스트하우스, 스카이브릿지, 세탁실 등 폭넓은 시설이 마련돼 있다. 대단지인 만큼 시설 운영도 체계적으로 이뤄지고, 프로그램 다양성이나 접근성 측면에서 활용도가 더욱 높다는 평가다.

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