조선비즈는 2026년을 맞아 부동산 전문가 20명을 대상으로 ‘부동산 시장 전망’ 설문조사를 했다. 6월 지방선거 등 대형 정치 이벤트를 앞둔 병오년 부동산 시장에 대해 전문가들은 주택 공급 부족과 전·월세 가격 상승, 이에 따른 매매가 상승 등을 예상했다. 설문조사에 응한 모든 전문가가 올해 서울 아파트값이 상승할 것이라는 데 의견을 모았다. 아파트 임대차(전·월세) 시장에 대해서도 서울 등 수도권과 비수도권 모두 상승을 예견했다. 전문가들은 시장 회복을 위해 정부가 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 규제를 대폭 풀어야 한다고 입을 모았다. 국내 부동산 전문가들의 가격, 공급, 정책을 중심으로 한 2026 부동산 시장 전망을 들어봤다. [편집자주]

그래픽=손민균

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올해 부동산 시장 전망에 대해 대다수 전문가는 서울 아파트값이 5% 이내에서 상승할 것으로 내다봤다. 일부는 5% 넘게 상승할 것으로도 예상했다. 경기·인천 등 수도권 지역의 아파트값도 5% 이내 상승 전망이 대세를 이뤘다. 반면 지방 아파트값에 대해선 5% 이상 상승할 것이라는 전망과 0%대 보합을 이룰 것이라는 전망이 팽팽하게 갈렸다.

◇ “전세 완충지대 사라져 집값 오를 것”

1일 조선비즈가 부동산 전문가 20인을 대상으로 한 ‘2026 부동산 시장 전망’ 조사에 따르면 전문가 전체 응답자의 85%인 17명은 올해 전국 아파트값이 1~5% 수준의 상승세를 보일 것으로 전망했다. 나머지 3명(15%)은 0% 보합세를 예상했고, 하락을 전망한 전문가는 없었다.

전문가들은 서울 아파트값에 대해 특히 상승 가능성이 클 것으로 예상했다. 55%(11명)는 1~5%가량 상승할 것으로 예상했다. 5% 이상 상승을 전망한 전문가도 45%(9명)를 차지했다. 보합세나 집값 하락을 전망한 전문가는 없었다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “10·15 대책 이후 2~3개월 이상 지나면서 시장 참여자들이 규제에 적응한 데다 뾰족한 공급 대책이 없다는 점이 서울 집값 상승의 가장 큰 원인이 될 것”이라며 “1년 내내 집값 상승 압력이 강할 것”이라고 말했다.

갭투자(전세 끼고 매매) 금지로 전세 매물이 줄어든 것도 올해 서울 아파트값 상승에 영향을 줄 것이라는 의견도 있다. 조영광 대우건설 연구원은 “과거 아파트를 사려던 사람은 전세라는 선택지가 있었고, 이게 매매가 상승의 완충지대 역할을 했는데 전세가 점점 사라지면서 월세를 사느냐, 집을 사느냐 선택할 수밖에 없는 상황에 몰렸다”며 “결국 매매 수요 급증과 집값 상승으로 이어지는 상황이 벌어질 것”이라고 했다.

집값이 오를 것이라는 전망에는 서울을 제외한 경기·인천 등 수도권도 예외가 아니었다. 전문가 20명 중 14명(73.7%)은 경기·인천 아파트값이 1~5% 상승할 것으로 예상했다. 박원갑 KB국민은행 수석위원은 “서울 집값이 오르면서 이에 부담을 느낀 실수요자들이 갈 수 있는 곳이 경기·인천이라 결국 이 지역의 수요 증가와 집값 상승으로 이어질 것”이라며 “정부가 주택 공급 대책을 내놓는다고 해도 이게 수도권 아파트를 매수하려는 사람에게 피부로 와닿을 수 있는 공급책이 되기는 어렵다”고 했다.

반면, 지방 아파트 시장을 바라보는 전문가들의 시각은 서울 등 수도권과는 다소 온도 차가 있었다. 전문가 20명 중 8명(40%)은 광역시를 포함한 지방 아파트값이 1~5% 상승할 것으로 전망했다. 반면 8명(40%)의 전문가는 0%대 보합으로 가격이 유지될 것으로 봤다. 1~5% 가격이 내려갈 것으로 본 전문가도 3명(15%) 있었다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “지방 아파트 값은 2022년부터 계속 하락해 최근에는 거의 모든 지역이 바닥을 찍은 상태지만 올해는 지역별 공급 물량과 실수요자 규모에 따라 조금 가격이 오르는 지역도 있고, 계속 가격이 내려가는 지역도 있을 것”이라고 말했다.

서울 시내 부동산 중개업소 전월세 매물 게시판. / 연합뉴스

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◇ “갭투자 금지로 전·월세 공급 물량 부족”

전문가들은 올해 아파트 임대차(전·월세) 시장이 서울과 수도권, 지방을 가리지 않고 오를 것이라는데 이견이 없었다. 전국 단위로 아파트 전세시장에 대해 20명 중 17명(85%)이 1~5% 상승을 전망했고, 5% 이상 상승을 전망한 사람도 2명(10%)이었다. 서울 지역만을 한정해서 보면 55%(11명)가 1~5% 전세가 상승을 전망했고 45%(9명)는 5% 이상 전셋값이 뛸 것으로 예상했다.

전국 아파트 월세시장에 대해서는 전체의 75%(15명)가 1~5% 이상 상승할 것으로 내다봤고 25%(5명)는 5% 이상 오를 것으로 전망했다. 보합이나 하락을 예상한 전문가는 없었다. 10·15 대책에 따른 대출 규제와 실거주 의무로 전·월세 공급이 감소한 데다 앞으로 보유세, 거래세 등 부동산 관련 세금 증가가 임대료 상승을 견인할 가능성도 있다는 것이 전문가들의 진단이다.

김은선 직방 빅데이터실 랩장은 “신규 입주 물량이 조정 국면에 들어서면서, 특히 서울과 수도권 핵심 지역에서는 전·월세 시장에 바로 투입될 수 있는 신규 주택이 제한적이다”라며 “여기에 더해, 대출과 거래 관련 규제 강화로 투자 수요자들의 매입 이후 전·월세 물건 공급도 과거보다 원활하지 않은 구조가 이어지고 있다”고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “세종시 등 일부 지역은 올해 입주 물량이 거의 없어 전·월세 공급도 함께 줄어들 것”이라며 “보유세 상승 등 부동산 세액 증가가 월세 가격에 전가되는 경우도 많이 늘 것으로 예상한다”고 설명했다.

※ 설문 대상 전문가 20인(가나다순)

고준석 연세대 상남경영원 주임교수, 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 김성환 한국건설산업연구원 연구위원, 김은선 직방 데이터랩실 리드, 김제경 투미부동산 소장, 김진유 경기대 도시교통공학과 교수, 김효선 NH농협 부동산수석위원, 박원갑 KB국민은행 수석위원, 서진형 광운대 교수, 송승현 도시와경제 대표, 송인호 KDI 경제정보센터 소장, 심형석 우대빵연구소 소장, 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 위원, 유선종 건국대 교수, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책 연구원 연구위원, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 조영광 대우건설 연구원, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장

정해용 기자(jhy@chosunbiz.com)

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