부동산 규제 강화로 경매 시장이 뜨거운 관심을 받고 있다. 정부의 고강도 규제로 서울의 재개발·재건축 아파트의 경우 조합원 지위 양도가 제한되고 실거주 의무도 부과된다. 하지만 경매를 통하면 규제를 피할 수 있다.

부동산 경매·투자 전문가 고준석 연세대 상남경영원 교수(제이에듀WM 대표)는 1월 26일 조선비즈와 인터뷰에서 “경매는 규제를 피하고 시세 차익을 노릴 수 있는 합법적 방안으로, 초보자도 권리 분석과 명도 문제를 제대로 이해하면 쉽게 접근할 수 있다”고 강조했다.

고 교수는 경매 시장 활황의 이유로 규제 강화와 집값 상승을 꼽았다. 고준석 교수는 “법원 경매 아파트 시장 규모는 전체 아파트 시장 대비 비중이 매우 작아 ‘그들만의 리그’처럼 느껴질 수 있다”면서도 “아파트 상승기에는 매각가율(감정가 대비 실제 매각가 비율)이 100%를 넘더라도 시세와 비교하면 오히려 이득이다”라고 했다. 그는 “일반 매매 시장과 달리 중개 수수료도 없고 법원이 권리를 말소시켜 주기 때문에 사기를 당할 염려도 없다”고 덧붙였다.

고 교수는 “서울은 규제로 일반 매매에서 조합 설립 후 지위 양도가 제한되고 실거주 의무가 부과되지만, 경매는 이를 피할 수 있다”며 “대출을 받지 않으면 실거주 의무가 없어 갭투자(전세 낀 매매)도 가능한데 특히 금융기관이 임의 경매를 신청한 경우 지위 양도가 자유롭다”고 설명했다.

그는 경매의 시간적 이점을 강조하며 부동산 가격 상승기에 경매가 특히 유리하다고 분석했다. 고 교수는 “경매 신청 시 감정이 이뤄지지만 매각은 6개월~1년 후 진행된다”며 “이 기간 집값이 오르면 감정가 1억원짜리 물건의 시세는 1억5000만원으로 올라 1억2000만원에 낙찰받으면 3000만원 더 싸게 살 수 있다”고 말했다.

재개발·재건축 아파트 경매는 권리 분석과 명도를 꼼꼼히 확인해야 한다고 고 교수는 설명했다. 고 교수는 “권리 분석과 명도까지 철저히 확인해서 재건축 아파트의 경우 조합원 지위 양도가 불가능한 현금청산 대상은 피해야 한다”며 “관리처분인가 이후라도 금융기관의 임의경매라면 조합원 지위 양도가 가능하기 때문에 금융기관의 부실채권(NPL) 경매 물건이 있다면 주목해야 한다”고 분석했다.

그는 “금융기관의 NPL 물건 중에 최근 한남3구역 전용 84㎡ 권리가액(새 주택을 받을 때 인정받는 기준 금액) 15억원짜리 매물이 경매 시장에 34억원에 나왔다”며 “법원에서 조합원 지위 양도가 가능하다는 확인을 마쳤고, 입주 때는 3.3㎡당 1억5000만원 이상의 시세가 예상되는 데다 1억3000만원을 환급받을 수 있는 알짜 매물이다”라고 했다.

부동산 규제가 심할수록 자금 계획을 철저히 세워 지역 대장주 아파트를 경매 시장에서 매입하는 것이 유리하다는 게 고 교수의 조언이다. 경매 초보자들이 가장 어려워하는 권리 분석에 대해 고 교수는 “기준권리만 알면 경매 공부의 절반은 끝난다”며 “기준권리는 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 4개인데 기준권리보다 앞서는 선순위 권리만 매수인이 인수하고, 후순위 권리는 모두 소멸된다”고 말했다.

고 교수는 초보자들이 어려워하는 경매 명도 문제 역시 인도명령제도로 해결할 수 있다고 조언했다. 고준석 교수는 “경매로 주택을 낙찰받고 6개월이 지났는데도 대항력이 없는 점유자(임차인 등)가 거주하고 있을 경우 법원에 인도 명령을 신청할 수 있다”며 “점유자가 이에 응하지 않을 경우 법원에 강제 집행을 신청해 안전하게 인수할 수 있다”고 설명했다.

고준석 교수는 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수로 재직 중이다. 그는 동국대에서 법학 박사를 취득했으며 신한은행에서 30년간 근무하며 부동산투자자문센터장과 신한PWM프리빌리지서울센터장 등을 역임했다. 삼성경제연구소가 선정한 ‘부동산 재테크 최고의 전문가’로 평가받았다. 현재 제이에듀WM 대표, Gerson Lehrman Group 자문위원, 칼럼니스트로 활동하고 있다. 팬덤 비즈니스 플랫폼 팬딩을 통해 ‘월간 고부자’를 통해 부동산 경매·투자 정보를 제공하고 있다.

박지윤 기자(jypark@chosunbiz.com)

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