경매가 이뤄지고 있는 경기도 용인시 기흥구 상하동 단독주택 모습. 이건욱PD

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[헤럴드경제=신혜원 기자] 경매로 나온 경기도 용인시 기흥구 상하동의 한 신축 단독주택이 유찰을 거듭하며 감정가 약 8억6000만원 대비 반값으로 하락해 시장의 관심이 쏠린다. 교통·의료·인프라 등 입지적 강점을 갖추고 있고 건축물 상태도 매우 좋지만 주인을 찾지 못하는 건 유치권이 신고돼 있는 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 전문가들은 유치권이 성립되지 않는다면 다음 회차 경매에서 낙찰될 가능성이 높다고 전망한다.

5일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기도 용인시 기흥구 상하동의 2층 단독주택은 이달 27일 최저입찰가 4억1965만원에 세 번째 경매를 진행한다. 해당 물건은 지난해 12월 감정가 8억5642만원에 첫 경매가 이뤄졌지만 이후 두 차례 유찰됐다.

2024년 2월 준공된 이 단독주택은 268㎡(81평) 대지와 건물면적 239㎡(72평)인 주택, 그리고 제시 외 건축물인 11㎡(3평) 규모 발코니까지 함께 매각하는 물건이다. 붉은 벽돌과 흰색 기둥 디자인이 적용된 모습으로, 수도권 전원주택 단지들에서 종종 찾아볼 수 있는 유럽풍 외관을 갖췄다.

입지적 요소를 보면 주택 인근에는 단독주택들과 타운하우스가 조성돼 있다. 대규모 단지 형태로 주택이 밀집된 지역은 아니라서 상대적으로 조용하고 한적한 전원생활에 걸맞은 위치다. 그러면서도 걸어서 5분 거리에 있는 천을 건너면 약 3000가구 규모 아파트 단지들이 형성돼 있어 웬만한 편의시설은 가까운 거리에서 함께 누릴 수 있는 환경이다. 주요 프랜차이즈 매장도 도보 5분 거리에 있고, 마트, 병원도 걸어서 이용 가능하다. 기흥역 일대 및 동백 생활권과도 맞닿아 있기도 하다.

특히 대형병원이 용인세브란스병원이 자차 10분 거리에 있어 은퇴 후 전원생활을 고민하는 수요자들에게 적합하다는 평가다. 학교는 걸어서 17분 거리에 상하중학교가 있고, 지석초와 지곡초도 있지만 도보권은 아니다.

주택 도보 3분 거리에 강남, 서울역, 강변역 등 서울 주요 지역으로 가는 광역버스가 지나는 정류장이 있다. 또한 대중교통으로 10분 정도 걸리는 기흥역을 통해 분당·판교, 서울 강남권까지 이동하기 편리하고, 용인경전철 에버라인 지석역도 가까운 편이다. 자차를 이용해도 경부고속도로, 용인서울고속도로 접근성이 좋고 교통정체가 없을 때 분당까지는 약 30분, 강남까지는 약 40분이면 간다.

이 물건은 시행사가 이 일대 단독주택 여러 채를 짓기 위해 금융권에서 받은 대출을 상환하지 못하면서 담보로 잡혀있던 주택이 경매절차에 들어간 것으로 추정된다. 같은 시행사가 조성한 바로 옆 단독주택 두 채도 각각 경매가 이뤄지고 있다.

낙찰자가 인수해야 할 전세보증금, 근저당권은 없다. 현재 최저입찰가격이 토지 감정가격(4억2844만원)보다 저렴하기 때문에 가격 경쟁력은 갖췄다는 평가다.

경매로 나온 경기도 용인시 기흥구 상하동 단독주택 모습. 주차공간에 유치권 행사라는 글씨가 적혀있다. 이건욱PD

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그럼에도 두 차례 유찰된 건 주택에 신고돼 있는 유치권 때문이다. 유치권은 공사대금이나 용역비를 받지 못한 시공사가 해당 부동산을 점유하면서 정산받을 때까지 이를 넘겨주지 않겠다고 주장할 수 있는 권리를 뜻한다. 유치권이 법적으로 성립된다면 신고된 금액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있다.

이 주택에 신고된 유치권 액수는 3억8234만원이다. 그러나 유치권이 실제로 성립될 가능성은 크지 않다는 게 전문가들의 분석이다. 유치권이 인정되기 위해선 공사대금 채권의 존재뿐 아니라 경매 개시 이전부터 해당 부동산을 점유하고 있어야 하는데 그렇지 않은 것으로 추정된다. 채권자 또한 법원에 유치권 배제 신청을 해둔 상태다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “채권자 입장에서도 낙찰가가 계속해서 떨어지면 채권 회수에 영향이 있으니 유치권 배제 신청서를 냈다”며 “응찰하려는 수요자들은 채권자에게 직접 확인해 보고 유치권 성립 여부를 고려해 응찰 여부 또는 입찰가를 산정해야한다”고 말했다.

만약 유치권이 성립되지 않는다면 이 물건은 3회차 경매에서 낙찰될 가능성이 높다는 관측이다. 지지옥션의 낙찰 예측 시스템 또한 적정 예측가를 5억1000만원, 예상낙찰회차를 3회차로 분석했다.

강 소장은 “3회차 가격은 토짓값에 건물은 덤으로 얻는 셈이니 경쟁력이 있다”며 “입지도 괜찮고 유치권 외엔 권리상 하자도 없어 그 부분만 사전에 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있다”고 했다.

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