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[주요 이슈 브리핑]

■ 오피스텔 풍선효과 가시화: 주택 대출 규제 강화 속에 수도권 중대형 오피스텔 거래가 올해 1월 676건으로 전월 대비 16% 급증했다. 서울의 경우 134건으로 월평균 대비 30%가량 웃돌았으나, 취득세율 4.6%와 장기보유특별공제 미적용 등 세제 불이익을 감안한 투자 판단이 필수적인 상황이다.

■ 추경 재원 바닥 노출: 2025회계연도 결산 결과 추경 가용 재원이 400억 원 안팎에 그치면서 적자국채 발행 가능성이 한층 커졌다. 올해 국고채 적자성 순발행 규모가 이미 109조 4000억 원에 달하는 만큼, 국채 물량 확대에 따른 금리 상승 압력이 부동산 대출 환경에 직접적 영향을 미칠 전망이다.

■ 은행 수신 구조 격변: 4대 시중은행 요구불예금 비중이 29.77%로 30% 선이 무너지며 저원가성 자금 이탈이 가속화되고 있다. 원화 스테이블코인 법제화 시 향후 10년간 244조 7000억 원이 빠져나갈 것이란 전망까지 나오면서, 은행권 수신 경쟁 격화에 따른 대출 금리 상승 가능성에 투자자들의 선제적 대응이 요구된다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 아파트 규제 풍선효과? 중대형 오피스텔 거래 꿈틀

- 핵심 요약: 올해 1월 수도권 중대형 오피스텔 거래가 676건으로 전월 대비 16% 늘었다. 서울 영등포구 문래동 벽산메가트리움 전용 99㎡는 11억 원 선에 거래되는 반면 맞은편 아파트 전용 84㎡ 호가는 15억 원 수준으로, 가격 격차가 실수요자의 오피스텔 유입을 촉진하는 모습이다. 다만 취득세율 4.6%, 재산세 최대 4배, 장기보유특별공제·1주택 비과세 혜택 부재 등 세제상 불이익이 크다. 실거주 목적의 대체재로는 유효하나 투자 자산으로서의 한계를 냉정히 따져봐야 할 시점이다.

2. 스마트홈 서버비 누가 내나…건설사·입주민 월패드 갈등

- 핵심 요약: HDC현대산업개발(294870)이 공급한 고척아이파크에서 스마트홈 서비스가 중단되며 유지비 부담 주체를 둘러싼 갈등이 불거졌다. HDC랩스는 가구당 월 1500원 이용료를 요구했으나 입주민 측은 주거 필수 기능이므로 임대인 부담이라며 법적 대응을 검토 중이다. 스마트홈이 아파트 필수 옵션으로 자리잡으면서 분양·임대 유형에 따라 비용 부담 구조가 달라지는 새로운 쟁점이 부상했다. 임대주택 투자 시 스마트홈 유지비 등 숨은 비용 항목까지 면밀히 점검해야 할 대목이다.

3. 은행들 어쩌나…요구불예금 비중 30% 깨져

- 핵심 요약: 4대 시중은행 요구불예금 비중이 29.77%로 하락하며 30% 선이 붕괴됐다. 코스피 5300 돌파에 따른 증시 자금 이동과 IMA 등장이 머니 무브를 가속화한 결과다. 한국신용평가는 원화 스테이블코인 법제화 시 향후 10년간 요구불예금 244조 7000억 원이 이탈할 것으로 전망했다. 저원가성 자금 감소는 은행의 조달 비용 상승으로 이어져 대출 금리 인상 압력을 높이는 만큼, 부동산 투자자들은 금리 상승 시나리오를 반영한 현금흐름 관리에 만전을 기해야 한다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 추경 재원 고작 400억…적자국채 발행 가능성 더 커졌다

- 핵심 요약: 2025회계연도 결산 결과 일반회계 세계잉여금이 1000억 원 미만에 그치면서 추경 가용 재원은 400억 원 안팎에 머물 전망이다. 올해 국고채 발행 규모는 225조 7000억 원이며 적자성 순발행만 109조 4000억 원에 달한다. 본예산 기준으로는 세금이 8조 5000억 원 덜 걷혀 3년 연속 세수 펑크 논란도 이어지는 상황이다. 적자국채 추가 발행 시 시장 금리 상승 압력이 커져 주택담보대출 금리에도 직접적 영향을 미칠 수 있어, 투자자들의 자금조달 전략 재점검이 시급하다.

5. 김성환 “수도권서 멀수록 전기료 싸야 기업 옮기지 않겠나”

- 핵심 요약: 김성환 기후에너지환경부 장관이 지역별 전기요금 차등제를 도입해 수도권 기업의 지방 이전을 유도하겠다고 밝혔다. 산업용 전기요금이 2020년 107.35원에서 2024년 168.17원으로 치솟은 상황에서 산업용 중심 개편에 초점을 맞출 방침이다. 2030년까지 재생에너지발전소 100GW 확대와 발전 공기업 5사 통폐합도 추진된다. 지방 산업단지 인근 부동산 수요 변화와 수도권 기업 이전에 따른 지역별 부동산 시장 영향을 중장기적으로 주시할 필요가 있다.

6. 불장 속 쌓이는 공매도…조정장땐 매물 폭탄 우려

- 핵심 요약: 코스피 5300 돌파 랠리 이면에서 대차거래 잔액이 141조 2389억 원으로 사상 최대를 경신했다. 최근 1개월 평균 대차 잔액이 직전 1개월 대비 16조 원 이상 급증하며 하락 베팅 자금이 빠르게 쌓이고 있다. 공매도 과열 종목도 한 달 새 176개로 43% 폭증했다. 증시 조정 시 누적된 공매도가 하락폭을 키우는 뇌관이 될 수 있어, 부동산 간접투자(리츠 등) 포트폴리오를 보유한 투자자는 증시 변동성 리스크에 유의해야 한다.

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강도원 기자 theone@sedaily.com성예현 AX콘텐츠랩 기자 jb15489@sedaily.com

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