지난 8일 서울 잠실에 위치한 공인중개사 사무실 유리 벽에 부동산 관련 세금과 아파트 매매 물건 등의 안내문이 게시되어 있다. [연합]

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[헤럴드경제=홍승희 기자] 정부가 ‘세입자가 낀 집’에 대해 실거주 의무를 최대 2년 유예하겠다고 하면서 무주택자들이 내 집 마련을 위해 움직일 조짐이다. 5월 9일 양도소득세 중과 부활 방침에 따라 다주택자들의 매물이 출회되는 가운데 무주택자들은 현장에서 ‘급매 문의’에 나서고 있다.

다주택자 매도 ‘퇴로’ 열어줘…실거주 혜택 대상은 무주택자 한정
정부는 10일 기존 임대차 계약이 남아 있는 주택을 무주택자가 매수할 경우 임차인 계약 종료 시까지 실거주 의무를 유예하는 보완책을 내놨다. 토지거래허가구역(토허구역) 내에서 세입자 때문에 매매가 어려웠던 다주택자들에게 실질적인 퇴로를 열어주면서 매물 출회를 돕겠다는 구상이다. 단 거주 의무 유예의 혜택을 받는 대상은 계약 당시 ‘무주택’ 상태인 매수자로 국한했다.

구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 국무회의에서 이재명 대통령에게 “세입자가 있는 경우 계약기간 동안은 실거주하지 않아도 되고 계약 종료 후 입주하면 된다”며 ”최대 2년 범위 내에서 허용하겠다”고 말했다.

[출처 KB부동산 1월 월간시계열 자료]

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최대 2년간 ‘세 낀 집’ 매수가 가능해지면서 무주택자들의 내 집 마련 장벽도 일시에 낮아지게 됐다. 본지가 KB부동산 월간시계열 자료를 분석해 본 결과, 지난 1월 기준 서울 국민평형(전용면적 84㎡ 기준) 아파트의 평균 갭은 8억4000만원으로 집계됐다. 이는 평균 매매가에서 전세가를 뺀 값으로, 평균 전세가인 6억8000만원에 현금 8억4000만원만 더하면 평균 매매가인 15억2000만원의 아파트를 매매할 수 있다는 의미다.

특히 갭이 낮은 서울 외곽지역 노원(3억8000만원), 도봉(3억원), 강북(2억8000만원)이나, 금천(2억8000만원), 관악(3억9000만원), 구로(3억5000만원) 등은 비교적 적은 현금으로도 주택 매수를 할 기회가 생겼다. 강북 14개 구 전체로 봐도 평균 갭이 5억7000만원 수준으로 상대적으로 낮았다. 이와 달리 한강 이남의 강남11개 구는 10억9000만원에 해당했으며, 강남 3구(강남·서초·송파)는 각각 20억7000만원, 17억9000만원, 14억6000만원에 달했다.

전문가들은 이번 조치로 세입자가 낀 매물이 시장에 나오면 무주택자들에게 일시적인 거래 활성화를 기대할 수 있다고 본다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “다주택자뿐 아니라 고령 1주택자의 매물이 지속적으로 출회될 것으로 예상된다”며 “매물총량 증가는 당분간 지속될 것”이라고 분석했다.

‘완전한 갭투자’는 아냐…대출 꽉 막혔는데 2년 뒤 보증금 돌려줘야

서울 마포구 한 부동산 중개업소와 은행 현금자동지급기 모습. [연합]

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무주택자들의 세 낀 매수 가능성이 일시적으로 생긴 것은 맞지만, 시장 전문가들은 갭투자에 나설 실수요자가 폭발적으로 늘어나지는 않을 것으로 보고 있다. 세입자의 퇴거 날짜와 매수자의 입주 날짜를 맞추는 게 물리적으로 쉽지 않을 뿐만 아니라, 현재 대출규제 등으로 인해 주택담보대출(주담대)와 세입자퇴거자금 대출 등이 꽉 막혀있기 때문이다.

한 시중은행 관계자는 “세입자 퇴거자금대출은 생활안전자금으로 분류되는데, 이 항목의 대출한도는 최대 1억원뿐”이라며 “2년 안에는 규제가 바뀔 거 같지 않아, 너도나도 쉽게 세 낀 주택을 매입할 수 있을 거 같지는 않다”고 말했다.

오히려 1주택자의 ‘상급지 갈아타기’가 가속화될 거란 전망도 나온다. 주택을 매수하기 전 기존 집을 매도해 무주택 상태를 유지한 뒤, 희망하는 지역의 주택을 세를 끼고 매매하는 게 가능해진 데 따른 것이다. 서초동에서 법무법인을 운영하는 40대 박 모 씨는 “마포 주택 매수를 고민하고 있었는데, 세를 끼고 강남 아파트를 사는 것으로 계획을 변경했다”며 “매물을 보고 있다”고 전했다.

각 지역별로 편차가 있지만, 현장에선 세 낀 매물을 찾는 문의는 벌써부터 몰려오고 있다. 성동구의 한 공인중개업 대표는 “세 낀 급매가 나오면 전화달라는 연락을 많이 받았다”고 말했다. 송파구의 한 공인중개사도 “매도와 매수인을 가리지 않고 연락이 오는 상황”이라고 전했다.

남 연구원은 “강남권으로 갈아타기 위한 대기수요의 움직임에 따라 한강벨트에서의 매물출회 역시 발생할 것으로 예상된다”면서도 “다만 강남권·한강벨트의 경우 대출규제로 인해 거래량은 여전히 상대적으로 저조할 것으로 보인다”고 분석했다.