서울 광진구의 아파트 모습. 임세준 기자

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[헤럴드경제=김희량 기자] 올해 1월 서울에서 생애 최초로 내 집을 마련한 매수자가 1년 전에 비해 2배 이상 증가한 것으로 나타났다. 고강도 대출 규제 기조가 유지되는 가운데 상대적으로 규제에서 벗어난 생애 최초 매수자들이 집값 상승 국면에서 이른바 ‘포모(FOMO·소외 공포)’ 심리에 움직이고 있다는 분석이 나온다. 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료의 보완책으로 ‘세 낀 매물’에 대한 일시적 갭투자를 열어주면서 이들이 추가적인 매수에 나설지 주목된다.

12일 법원 등기정보광장에 따르면 1월 서울의 생애 첫 집합건물(아파트, 오피스텔, 연립·다세대 등) 매수인 수(소유권이전등기(매매) 신청 기준)는 6553명으로 집계됐다. 이는 1년 전(2812명) 대비 2.3배 늘어난 수치다.

서울의 생애최초 매수인 수는 이재명 정부의 6·27대책이 실시된 지난해 6월(7192명)으로 그해 가장 많았고 이후 11월까지 감소 추세를 보여왔다. 그러다 12월 이후부터 다시 상승세를 보이고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “1주택자의 갈아타기가 막혔던 상황에서 생애최초 매수자는 상대적으로 정책금융이나 대출한도 측면에서 유동성을 끌어오기 유리하다”고 말했다. 윤 랩장은 “유주택자 입장에서는 대출규제가 2021~2022년보다 빡빡한 상황이고 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용돼 소위 ‘영끌’을 하기도 쉽지 않기 때문”이라고 덧붙였다.

송파구의 아파트 모습. 임세준 기자

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정부가 6·27 대책과 10·15 대책으로 주택 구입 관련 대출을 조이면서 서울은 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한됐다. 반면 생애 최초 매수자는 70%로 유리한 상황이다. 이에 지난해 생애최초 매수자는 전체 매수자의 38%를 차지하며 비중 기준 11년 만에 최대치를 기록했다. 지난 한해에만 6만1132명이 서울에서 첫 집 마련에 성공했다.

일각에서는 정부의 다주택자 양도세 유예 조치 종료에 따라 ‘세 낀 매물’이 출회할 가능성이 높아지자 이들의 추가적인 매수세가 이어질 것으로도 보고 있다.

정부는 양도세 중과가 적용되는 조정대상지역 중 10·15 대책 이전 지정된 기존 지역은 5월9일 이전 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 이내에, 신규 조정대상지역은 계약일로부터 6개월 이내에 잔금을 치르면 양도세를 중과하지 않기로 했다. 또한 임대 중인 주택은 무주택자가 매수자인 경우에 한해 최장 2년까지 실거주 의무를 유예했다. 해당 기간에는 일시적인 갭투자 길이 열린 셈이다.

다만 이들의 자금력이 고가주택을 매수하기에는 부족한 경우가 많고 15억 이하 중저가 아파트의 경우 현재 ‘호가의 키 맞추기’가 일어나고 있어 수요가 폭발하기는 한계가 있다는 분석도 나온다. 이런 이유로 비아파트 또는 중저가 아파트들이 제한적으로 각광을 받을 것이라는 전망이다.

세입자가 있는 매물을 살 경우, 세입자의 보증금이 최대 2년간 ‘단기 레버리지’ 역할을 할 수 있어 자금조달 부담을 덜 수 있다. 정부 설명에 따르면 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수되지만 무주택자가 세 낀 매물을 매수했을 경우에는 세입자의 임대차계약 잔여기간까지 회수가 유예된다.

다만, 주택담보비율(LTV) 한도에는 기존 세입자의 보증금 또한 포함되기 때문에 기존 무주택자의 전세대출 활용계획, 기간 내 자금마련 계획과 함께 매수를 준비해야 한다고 조언한다.

윤수민 NH농협은행 부동산수석 전문위원은 “임차인이 있는 매물이라면 입주 시 돌려줄 수 있는 자금력이 있는지도 중요하기 때문에 ‘갭투자’가 완전히 열렸다라고 보기엔 한계가 있다”면서 “다주택자의 매도 물건이 기회가 될 순 있지만 단기간에 입주 시 자금을 조달할 수 있는지 면밀한 계산과 판단이 필요한 부분”이라고 분석했다.