22일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 관련된 메모가 붙어 있다.[연합]

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[헤럴드경제=홍승희·김희량·신혜원 기자] 정부가 다주택자의 매물 출회에 대한 압박 수위를 높이면서, 매도 물량이 점차 늘어나는 등 시장 반응이 나타나고 있다. 특히 상승장을 주도했던 강남구에서의 매물이 확대되고 2~3억원씩 값을 내려 계약서를 쓰는 사례도 나오면서, 이런 움직임이 서울 전역으로 번질 지 주목되고 있다.

1년 전과 비교하면 서울 매물 30% 가까이 감소
23일 아파트 실거래가 애플리케이션(앱)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물 수는 6만6814가구로, 한달 전 1월 23일(5만6219가구)와 비교해 18.8% 증가했다. 이재명 대통령이 다주택자와 임대사업자 등에 대한 세금·대출 규제 강화 발언을 잇달아 내놓자 보유 주택을 매도하려는 집주인이 증가한 영향으로 분석된다.

하지만 이를 주택시장 안정으로 보기엔 아직 섣부르다는 지적이 나온다. 1년 전과 비교해선 여전히 매물 수가 절대적으로 감소했기 때문이다. 서울 아파트 매물은 지난 2025년 2월 23일에 9만1129 가구에 달했던 것과 비교하면 26.7% 줄었다. 6·27 대출규제와 10·15 부동산 대책 등 두 번의 수요 억제책을 통해 대출 총액이 6억원으로 제한되고 실거주 의무가 부여되면서 전반적으로 거래가 침체된 결과다.

지역별로 살펴보면 서울 동작구는 1년 전 3401가구가 매물로 나왔지만, 현재는 1665가구로 51.1% 감소해 절반이 됐다. 같은 기간 성북구는 3794가구에서 1992가구로 47.5% 감소했으며, 마포구, 성동구, 광진구, 서대문구 등도 각각 45.2%, 43.7%, 42.9%, 42.6% 줄어 40%대 감소세를 보였다.

22일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 급매, 초급매 등 아파트 매매 물건이 표시돼있다. [연합]

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전년 대비 매물 증가 ‘강남구’ 유일…집값 하락 확대 관심
1년 전과 대비해 매물이 늘어난 지역은 강남구가 유일했다. 강남구는 8660가구에서 8813가구로 1.7% 증가했다. 고가 주택이 몰려있는 지역 특성상 절세를 위한 다주택자의 매물이 다수 출회된 영향으로 풀이된다.

눈에 띄는 하락 거래도 이뤄지고 있다. 한국부동산원에 따르면 강남구는 2월 셋째 주(16일 기준) 매매가격 지수가 0.01% 올라 보합 수준을 보였다.

이에 김윤덕 국토교통부 장관도 자신의 사회관계망(SNS)에 “서울 고가 아파트의 매물 가격이 하락하고 있다”며 “60억대 아파트가 50억대 중반으로, 30억원대 아파트들은 층, 동에 따라 차이는 있지만 20억 후반대로 그나마 조금씩 자리를 찾아가고 있다”고 썼다.

그러면서 “매물이 증가하고, 급등세가 꺾이고, 전국의 아파트 매매·전세 가격 상승폭이 둔화되는 지금의 모습은 지극히 정상적인 과정”이라고 평가했다.

김 장관의 말처럼 강남에서 시작된 일부 가격 하락 흐름이 서울 곳곳으로 번져 나갈 것이란 의견도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “5월 9일까지는 강남뿐 아니라 서울 외곽 지역까지 일시적인 가격 조정이 나타날 수 있다”며 “다주택자 중 강남 1채, 강북 1채 갖고 있는 사람은 강북부터 매도하려고 할 것이기 때문에 강남 아닌 다른 지역들이 오히려 매물이 더 많이 나올 가능성도 있다”고 말했다.

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5월 9일 이후, 하락 추세 VS 매물잠김 ‘관건’
하지만 추세적 하락 예단은 이르다는 의견도 있다. 실제 강남구와 인접한 서초구와 송파구는 1년 전과 비교해 매물 수가 오히려 감소했다. 서초구는 7905가구에서 7655가구로 3.8% 줄었으며, 송파구도 같은 기간 6692가구에서 4922가구로 26.5% 감소했다.

또 고가 주택과 고소득자들이 모여 있는 해당 지역의 특성상 일부 현상을 집값 안정으로 보기엔 무리가 있다는 시선도 있다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “강남은 지난해 (토지거래허가구역 일시적 해제로) 가격이 급등한 지역이라 보합에도 대단히 감소한 것 같아 보이는 효과가 있다”면서 “(한해) 15~20% 오른 지역서 집값이 떨어진다한들 사실상 제자리”라고 말했다.

그러면서 “서울 전체에서 5% 정도는 떨어져야 추세적인 하락 전환이라고 볼 수가 있다”고 분석했다. 이어 “5월 9일을 기점으로 매물잠김이 예상돼 시장의 흐름을 바꿀수있는 게 아닌 ‘일시적 하향 단기화’만 가능하다고 보고 있다”고 덧붙였다.

서울 아파트 지난달 토지거래허가신청 가격 1.8% 상승
최근 통계도 ‘가격 하락’으로 돌아서진 않고 있다. 서울시에 따르면, 1월 말 기준 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청이 6450건으로 전월(4828건)보다 33.6% 늘었다. 하지만 토지거래 허가 신청건의 가격분석 결과, 아파트 매매가도 같은 기간 1.8% 상승했다.

2025년 12월 신청가격의 전월 대비 상승률(2.31%)보다는 상승폭이 둔화됐지만, 신청가격 상승 흐름은 이어진 셈이다. 권역별로는 강남3구·용산구 2.78%, 한강벨트 7개 구(광진, 성동, 마포, 동작, 양천, 영등포, 강동) 1.87% 상승으로 서울 전체(1.80%)보다 높았고, 강북지역 10개 구 1.50%, 강남지역 4개 구 1.53%로 나타났다.