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[주요 이슈 브리핑]

■ 투기용 1주택 정조준: 이재명 대통령이 다주택자뿐 아니라 투자·투기 목적의 1주택자까지 “보유보다 매각이 유리한 상황을 만들겠다”고 밝혔다. 서울 외 지역 거주자의 서울 아파트 매입이 3년 새 3.2배 급증하면서 강남3구 외지인 매입 비중이 약 19%에 달하는 등 상경 투자가 주요 규제 대상으로 떠올랐다는 분석이다.

■ 보유세 부담 급증 전망: 종부세 장기보유 세액공제 축소가 유력한 카드로 꼽히면서 고가 1주택자의 세 부담이 크게 늘어날 것으로 전망된다. 반포자이 전용 84㎡ 10년 보유 기준 장기보유 공제가 사라지면 보유세 증가폭이 398만 원에서 569만 원으로 약 43% 확대되고, 한남더힐 전용 235㎡는 증가폭이 약 60% 커지는 것으로 시뮬레이션됐다.

■ 3기 신도시 공급 가속: 남양주 왕숙 아테라를 시작으로 연내 약 7500가구의 3기 신도시 분양이 계획돼 서울 신축 주거 수요 흡수에 나선다. LH가 올해 발주 계획 12조 8000억 원을 수도권과 3기 신도시에 집중 투입하고, 이 대통령이 “속도를 내달라”고 주문하면서 사업에 탄력이 붙을 것이라는 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 李 “투기용 1주택, 매각이 유리하게 만들 것”

- 핵심 요약: 이재명 대통령이 “초고가 주택은 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 적용받게 될 것”이라며 투자·투기 목적의 1주택자까지 규제 대상을 확대했다. 주거 여부·주택 수·가격 수준에 따라 세밀하게 가중치를 두겠다는 방침으로, 부동산 세제를 전면 재설계하겠다는 뜻으로 풀이된다. 청와대 핵심 관계자는 “투기를 보다 촘촘히 차단하겠다는 강한 의지를 나타낸 것”이라고 설명했다. 이 대통령은 분당구 보유 아파트를 매물로 내놓으며 부동산 시장 정상화 의지를 직접 행동으로 보여줬다.

2. 강남 상위 20% 고가아파트 타깃될 듯…직장·자녀교육 이유땐 예외 가능성도

- 핵심 요약: 서울 외 지역 거주자의 서울 아파트 매입이 2022년 7710가구에서 지난해 2만 4808가구로 3년 새 약 3.2배 급증했다. 특히 강남3구 외지인 매입은 1415가구에서 4836가구로 3.4배 늘었고, 서울 아파트 상위 20%의 평균 매매가는 올해 1월 기준 34억 6593만 원으로 9개월 만에 17.6%나 치솟았다. 금융 당국도 규제지역 1주택자 전세대출 제한을 검토하고 있으며, 보유세 강화와 장기보유특별공제 축소 등 세제 개편이 이어질 것이라는 관측이다. 다만 직장이나 자녀 교육 등의 사유는 예외가 될 가능성도 거론된다.

3. 공급 갈증 풀 3기 신도시 ‘청약열차’…연내 7500가구 쏟아진다

- 핵심 요약: 올해 3기 신도시에서 고양 창릉 3881가구, 남양주 왕숙2 1868가구, 인천 계양 1290가구 등 약 7500가구가 분양된다. 고양 창릉은 GTX-A 개통 시 삼성역까지 20분 소요되는 입지로 지난해 첫마을 블록 평균 경쟁률 53대1을 기록했다. 하남 교산은 3기 신도시 중 강남권에 가장 가까워 지난해 A2블록 본청약 경쟁률이 263대1에 달했으며, 전용 59㎡ 당첨 시 약 3억 원의 시세 차익이 예상돼 가장 높은 미래 가치를 지닌 곳이라는 평가다. 부천 대장지구는 대한항공(003490)·SK(034730) 등 총 2조 6000억 원 투자 유치로 산업 자족 도시로의 변모가 기대된다.

4. 종부세 공제율 내릴듯…“10년 보유 반포자이 세부담 427만원 늘수도”

- 핵심 요약: 종부세 장기보유 세액공제 축소가 유력하게 거론되면서 고가 1주택자의 보유세가 크게 늘어날 전망이다. 시뮬레이션 결과 반포자이 전용 84㎡ 10년 보유 시 공제 적용 보유세는 1416만 원이지만 공제가 없으면 1843만 원으로 427만 원 늘어난다. 양도세도 변수로, 10억 원에 취득해 40억 원에 매각할 경우 현행 세금은 약 4억 6679만 원이지만 공제율이 16%로 축소되면 7억 9941만 원으로 급증한다. 재산세 공정시장가액비율 조정도 거론되지만 지방세인 만큼 법 개정 등 현실적 제약이 크다는 분석이다.

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강도원 기자 theone@sedaily.com성예현 AX콘텐츠랩 기자 jb15489@sedaily.com

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