[양도소득세]

[편집자주] 세금과 관련된 개념적 정의부터 특수한 사례에서의 세금 문제 등 국세청과 세금 이슈에 대한 이야기들을 알려드립니다.

사진=챗gpt 편집.

#A씨는 2002년 7월 상가를 분양 받았다. 당시 분양가는 6억원. A씨는 이 상가를 22년 보유하고 있다가 2024년 10월 양도했다. A씨는 이 상가를 분양 받은 지 오래돼 과세당국이 분양가액을 확인하기 어려울 것이라고 생각했다. 이에 A씨는 이 상가를 양도 후 양도소득세를 줄일 의도로 환산취득가액을 적용해 양도소득세를 신고했다. 환산취득가액이란 부동산을 취득할 당시의 실제 거래가액을 알 수 없을 때 현재의 양도가를 양도 당시와 취득 당시의 기준시가의 비율을 적용해 취득가액을 산정하는 방법이다. 과거 기준시가를 적용하기 때문에 과거에 분양 받았을 때의 실제 분양가보다 낮게 책정될 수 있는 점을 노린 것이다. 그러나 A씨는 오히려 가산세까지 물어야 했다.

과거 부동산 실제 거래가격을 몰라서 판 후 양도소득세를 계산해야 할 때는 국세법에 따라 계산하는 방식이 있다.

A씨는 20년 이상이 지난 상가였기에 당시 분양가를 국세청이 모를 것이라고 판단한 것이다. 이에 환산취득가액을 적용해 양도세를 적게 내려고 했다.

국세청 소득세법 제97조에 따르면 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용할 수 있다. 즉 당시 얼마에 샀는지 알 수 없을 때 순차적으로 다른 방식으로 양도차익을 계산한다는 것이다.

매매사례가액은 취득일 전후 3개월 이내에 취득한 자산과 동일성·유사성이 있는 자산의 매매가액이다.

매매사례가액도 적용할 수 없는 상황에서는 차순위인 감정가액이 평가액이 된다. 감정가액은 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액의 평균액이다. 다만 기준시가가 10억원 이하인 자산의 경우에는 1개의 감정평가법인 등이 평가한 가액이다.

이것도 여의치 않을 때 적용하는 게 환산취득가액이다. 양도할 때 거래한 실지거래가액 등에 취득 및 양도 당시의 기준시가 비율을 곱해 계산한 금액이다.

국세청 자료 캡쳐.

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A씨는 분양가가 6억원인 상가를 19억원에 양도했다. 그러나 신고시에 환산취득가액을 적용해 상가의 기존 가격을 10억원으로 신고를 했다. 결국 양도차익이 13억인데 원래 상가 가격을 10억원으로 신고하면서 양도차익이 9억원인 것처럼 신고해 양도세를 낸 것이다.

문제는 국세청이 해당 상가의 과거 분양가를 확인했다는 점이다. 앞서 강조했듯이 환산취득가액은 해당 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 적용할 수 있다. A씨가 환산취득가액을 적용한 것 자체가 성립이 되지 않는다는 얘기다.

국세청은 해당 상가의 취득 당시 분양계약서 및 취득세 과세표준 신고내역 등을 통해 실제 취득가액인 분양가액(6억원)을 확인했다.

또 분양법인의 세금계산서 발급내역과 장부 상 분양금액을 확인해 해당 금액이 제출받은 분양계약서 상의 분양가액과 일치한다는 사실도 파악했다.

이에 국세청은 A씨가 신고한 해당 상가의 환산취득가액을 부인하고 실제 확인된 분양가액을 취득가액으로 적용해 양도세를 과세했다.

실지거래가액을 확인할 수 있는데도 환산취득가액으로 신고하는 경우 실제 취득가액으로 양도세를 다시 계산해서 과세된다는 걸 유의해야 한다.

결국 A씨는 해당 상가의 실지거래가액이 10억원이 아닌 6억원이 적용되면서 양도차익도 늘어나 양도세로 1억2900만원을 내야했다.

세종=오세중 기자 danoh@mt.co.kr

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