[이데일리 마켓in 이건엄 기자] 한국신용평가(한신평)가 ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 제이알글로벌리츠)의 신용등급 전망을 '부정적'으로 하향 조정했다. 해외 상업용 부동산 경기 침체에 따른 보유 자산가치 하락과 환정산금 지급 등 대규모 자금 소요로 인해 재무적 불확실성이 커졌다는 분석이다.

제이알글로벌리츠의 주요 투자자산인 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 컴플렉스. (사진=제이알투자운용)

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한신평은 3일 제이알글로벌리츠의 기업신용등급 및 무보증사채 신용등급을 기존 A-로 유지하고 등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 변경했다고 밝혔다. 부정적 전망은 향후 중기적으로 신용등급이 하향될 가능성이 높음을 의미한다.

한신평은 등급 전망 하향의 핵심 배경으로 해외 자산가치 하락에 따른 재무지표 악화를 꼽았다. 제이알글로벌리츠의 주력 자산인 벨기에 및 미국 오피스의 매입가 대비 감정가액은 각각 8.4%, 3.7% 하락했다. 특히 벨기에 자산의 경우 현지 대주가 제시한 감정가액이 매입가 대비 크게 낮아지면서 담보대출 비중이 급격히 상승했다.

한신평에 따르면 제이알글로벌리츠의 현지 담보대출만을 고려한 LTV는 53.1% 수준이나 국내에서 조달한 무보증사채와 단기사채 등 시장성 차입금을 모두 합산한 ‘합산 LTV’는 70.5%까지 치솟는다. 회사가 2025년부터 회계정책을 공정가치모형으로 변경하며 부채비율과 차입금의존도를 지난해 6월 말 기준 각각 119.2%, 48.5%을 낮춰 잡았지만 이는 시장 가치를 온전히 반영하지 못한 수치라는 지적이다.

추가적인 자금 소요와 유상증자 지연도 재무 부담을 가중시키는 요인이다. 제이알글로벌리츠는 올해 5월 만기 예정인 환헤지 계약에 따라 대규모 유로화 환정산금을 지급해야 한다. 환율 변동에 따라 최소 864억원에서 최대 1015억원에 달하는 자금이 필요할 전망이다. 여기에 벨기에 자산의 시설유지비(CAPEX)와 담보대출 원금 분할 상환액도 매년 발생하고 있다.

당초 회사는 유상증자를 통해 자금을 마련할 계획이었으나 일정이 지속적으로 지연되고 있다. 전세완 한신평 수석애널리스트는 “환정산금 지급 시기까지 증자가 완료되지 못할 경우 외부 차입이 불가피하다”며 “현재의 자산가치 대비 높은 차입 비중을 고려할 때 추가 차입은 신용도에 상당한 부담이 될 것”이라고 진단했다.

시장성 차입부채 비중 확대와 자금 동결 위험 역시 조달 안정성을 저해하는 요소다. 제이알글로벌리츠의 시장성 차입부채는 지난 2024년 6월 말 900억원에서 올해 1월 말 4080억원으로 급증했다. 전체 차입금 중 시장성 부채 비중은 24.6%에 달하며 이는 지속적인 차환 위험을 의미한다.

부동산투자회사(리츠, REITs) 특성상 이익의 90% 이상을 배당해야 하므로 내부 유보를 통한 자산 확충이 어렵다는 점도 한계로 지목됐다.

특히 벨기에 자산의 LTV가 대주 측 가이드라인(2026년 52.5%)을 상회할 경우 임대료 수익이 대출 원금 상환에 강제로 투입되는 ‘자금 동결’ 사유가 발생할 수 있다. 벨기에 자산은 전체 매출의 75%를 차지하고 있어 동결 발생 시 리츠 전체의 현금흐름이 위축될 가능성을 배제할 수 없다는 평가다.

전 수석애널리스트는 “향후 예정된 유상증자의 성사 여부와 환정산금 대응 과정을 중점적으로 모니터링할 계획”이라며 “벨기에 자산의 임대차 계약 연장 및 가치 회복 여부가 중장기적인 신용도 회복의 관건이 될 것”이라고 설명했다.