[이지홍 기자]

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이재명 대통령이 지난 1월부터 다주택자들을 겨냥해 '부동산 정상화'를 외치면서 부동산 세제 개편을 포함한 고강도 지각변동을 예고하고 있다. 지난 1월 25일 SNS 엑스(X)에 "비정상을 정상화시킬 수단, 방법은 얼마든지 있다"며 "시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다"고 올린 글이 SNS 예고편의 시작이었다.

다주택자 양도세 중과 '부활'…세금 폭탄 전에 팔아라

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우선 이 대통령은 1월 25일 하루에만 4개의 엑스(X) 글을 올리면서 다주택자 양도세 중과 제도의 부활을 분명히 했다. 이는 '다주택자 절세 매물'을 유도하기 위한 조치로, 다주택자 양도세 중과 제도 유예 종료일인 5월 9일 이후부터는 다주택자가 집을 팔 때 기본세율에 더해 더 높은 세율을 적용받게 된다.

양도세 기본세율은 양도 소득에 따라 6∼45%이지만, 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 가산세율이 붙어, 3주택자의 경우 지방소득세를 포함하면 시세 차익의 최대 82.5%를 세금으로 내야 한다. 즉 양도세 중과 조치를 피하려면 5월 9일 이전에 매물을 내놓으라는 다주택자에 대한 압박이다.

2월1일에도 기사에서 다주택자들의 세금 부담에 대해 '날벼락'이라는 단어를 사용한 것을 인용하면서 "날벼락 운운하며 정부를 부당하게 이기려 하지 마시고, 그나마 우리 사회가 준 (다주택자 양도세) 중과세 감면 기회를 잘 활용하기 바란다. 아직 100일이나 남았다"고 언급했다.

양도소득세 중과는 2021년 문재인 정부에서 도입됐으나 윤석열 정부가 2022년 5월 출범과 동시에 시행령 개정을 통해 이를 유예한 뒤 1년 단위로 유예를 연장해왔다. 문재인 정부(2017년 5월10일~2022년 5월9일) 집권 초기인 2017년 8.2대책을 통해 2주택자 중과세율은 +10%P 올렸고 3주택자 중과세율은 20%P 올렸다. 이후 2020년 7.10 대책을 통해 2주택자 중과세율은 +20%P, 3주택자 중과세율은 30%P로 올리기로 결정했다.

그러나 윤석열 정부(2022년 5월 출범)는 출범과 동시에 소득세법 시행령 개정을 통해 이를 유예(1년)함으로써 2주택자도 3주택자도 기본세율을 적용받게 했다. 이후 2023년 2024년 2025년 연속으로 1년단위로 유예를 연장해왔다.

이 대통령은 더이상의 유예는 없으며 다주택자 양도세 중과 제도의 부활을 분명히 한 셈이다. 그는 "다주택자 양도세 중과 유예의 2026년 5월 9일 종료는 지난해 이미 정해진 것"이라며 "재연장 법 개정을 '또 하겠지'라고 생각했다면 오산"이라고 밝혔다.

"버티는 세금 비싸도 보유하겠나"…보유세 인상 유력

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시장에선 그렇게 되면 오히려 다주택자의 '매물 잠김' 현상이 가중될 것이라는 반박이 나왔다. 양도세는 집을 '매도(양도)할 때' 중과세가 부여되는 것이므로 아예 팔지 않을 것이라는 예측이다.

그러나 이 대통령은 이를 겨냥한 듯 다주택자에 대한 보유세 인상 가능성을 내비쳤다. 이 대통령은 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금(보유세)이 더 비싸도 그렇게 할 수 있겠냐"고 했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "보유세는 내가 부동산을 보유하고 있는 비용이 너무 비싸서 매물을 내놓으면 매물 공급이 쌓이고 집값이 안정화될 것이다라는 개념"이라고 전했다. 이어서 "매물을 내놓으려면 거래세를 내야하는데 사람들은 이익형량을 한다"며 "보유하면서 내야하는 비용과 거래가 매도됐을 때의 비용을 비교해서 거래비용이 보유비용보다 높으면 안팔고 버틸 가능성이 높은 것"이라고 설명했다.

보유세 인상의 구체적 방안으로는 윤 정부에서 완화했던 공정시장가액비율 상향과 종합부동산세 기본 공제 한도 축소 두가지가 거론된다. 현행 60%인 공정시장가액비율을 80% 이상으로 상향 조정하면 공시가격 20억 원 주택 보유자의 종부세가 약 330만 원에서 480만 원 수준으로 즉시 상승하는 등 보유세 부담이 현실화된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합한 개념이다.

2월 17일 당국에 따르면 재정경제부는 이미 보유세와 거래세를 아우르는 세제 합리화 방안 연구용역을 외부에 발주한 상태다. 결과는 올해 12월 도출될 예정이며, 중장기적으로 보유세(종합부동산세·재산세)를 올리고 거래세(취득세)를 내리는 방향성에는 공감대가 있는 분위기다.

이한주 대통령 정책특별보좌관은 보유세는 올리고 거래세는 낮추는 방향에 공감 의사를 밝혔고, 강기룡 재정경제부 차관보도 지난달 보유세·거래세를 포함한 합리적 개편 방안을 차근차근 준비 중이라고 언급했다.

"이상한 제도" 장특공제 축소할까

사진=연합뉴스

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다음으로 장기보유특별공제(장특공제) 축소도 검토되고 있다. 장특공제는 부동산 보유 및 거주 기간에 따라 양도세를 깎아주는 제도로, 이재명 대통령은 신년 기자회견에서 "바람직하지도 않은 투자, 투기용 부동산을 오래 가지고 있다고 세금을 깎아주는 것은 좀 이상한 것 같다"고 발언했다.

현행 소득법상 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익에서 40%씩 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 다주택자는 주택 양도 시 보유 기간이 3년 이상이면 연 2%씩 최장 15년간 30%의 장기보유특별공제를 받는다.

특히 1주택자의 경우 주택 양도 시 비과세 요건(12억원 이하)을 충족하면 양도세가 면제되지만 고가주택은 12억 초과분에 양도세가 과세된다. 다만 장기보유특별공제 제도에 따라 1세대 1고가주택자는 최대 80%(10년 이상 보유, 2년 이상 거주) 공제받을 수 있다.

"등록임대주택 매입임대 계속 허용할지"

다음으로 이재명 대통령은 등록임대주택 제도의 개편을 화두로 던졌다. 다주택자에 이어 임대사업자인의 매물까지 시장에 빈틈없이 끌어내기 위한 조치로 해석된다.

지난 2월 8일 SNS(엑스)에 이 대통령은 "임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사모을 수 있다는 것도 이상하다. 한 사람이 수백채씩 집을 사모으도록 허용하면 수만채 집을 지어 공급한들 부족할 수밖에 없지 않을까"라며 건설임대 아닌 매입임대를 계속 허용할 지에 대한 의견을 물었다. 건설사가 주택을 지어 임대하는 '건설임대'와 달리, 개인 임대사업자가 기존 주택을 사들여 임대하는 것이 '매입임대'다.

임대등록제도는 문재인 정부에서 민간 임대주택을 제도권으로 끌어들여 전월세 시장을 안정시키기 위해 내놓은 정책으로, 임대주택으로 등록한 집은 의무 임대기간을 지키도록 하고 임대료를 연간 5% 이상 올릴 수 없도록 한 대신, 양도소득세 중과 배제 등 각종 세제 혜택을 부여했다.

제도는 다주택자를 양산한다는 비판 이후 폐지된 상태이지만 이재명 대통령은 그동안 이미 등록을 마친 임대사업자들에게 주어졌던 양도세 중과 배제 혜택 축소 카드를 꺼내들었다. 이 대통령은 9일 "서울 시내 등록 임대주택 약 30만호(아파트 약 5만호)는 취득세, 재산세, 종부세 감면과 영구적 다주택 양도세 중과 제외라는 특혜를 받는다"라며 "의무임대기간이 지나면 재산세 종부세 감면혜택은 사라지지만 '다주택 양도세 중과 제외' 특혜는 계속되게 되어 있다"고 지적했다.

양도세 중과 압박 이후 다주택자 절세 매물들이 나오기 시작한 가운데 '등록 임대만 유지하면 중과를 피할 수 있다'는 일부 생각을 겨냥한 조치다. 의무임대기간과 일정한 양도세 중과 제외 기간이 지난 등록임대 다주택들도 시장에 나오면 수십만호 공급 효과가 있게 된다. 문재인 정부 시절 등록되어 올해 의무임대 기한이 종료되는 서울 아파트만 2만2000가구 이상이다.

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