[이지홍 기자]

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전문가들 "강남3구 하락전환 임박"…이후 텐트폴 효과?

서울 강남권 아파트 가격이 하락 전환 초읽기를 하고 있다는 기대 섞인 전망이 나온다. 전문가들 사이에선 이런 추세대로라면 1∼2주 후에는 가격이 하락세로 돌아설 수 있다는 예측이 우세하다. 강남구 아파트 가격 상승률은 올해 1월 셋째 주(1월19일 기준) 0.20%까지 확대됐으나 이재명 대통령의 다주택자 겨냥 SNS 릴레이 이후 상승폭 축소 흐름을 이어가고 있기 때문이다. 지난해 강남3구가 서울 전체 상승세를 이끌었던 점을 고려하면 서울 전체 아파트 가격 하락도 기대할 만하다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "강남구는 지금 하락 전환 초읽기를 하고 있고 곧 마이너스가 될꺼다"라며 "고령자들, 주로 장기보유 1주택자들이 이제 장기보유특별공제가 줄어들 수 있고 보유세가 늘어난다 그러니까 이번에 그걸 팔고 그냥 다운사이징을 하려고 그러는 것"이라고 전했다.

이어서 "강남구는 이제 하락전환을 곧 할거고 강남3구랑 나머지 수도권도 텐트폴 효과(안테나처럼 하나의 강력한 거점이 텐트 기둥처럼 주변 지역 전체를 끌어올리는 효과)가 있어서 따라갈거다"라고 봤다.

부동산 시장의 수요는 억제하고 공급은 늘리는 대책이 효과를 보기 시작했다는 분석이다. 압구정 천우의 한 공인중개사는 "매물들이 많은 건 사실인데 지금 살 수 있는 기본 체력이 되는 매수자가 없다"라며 "대출이 전혀 안되서 현금가지고 사야되니까"라고 했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "강남3구의 한두주 혹은 한달 이정도의 흐름을 갖고 하락이다 상승이다라고 논하는 것은 섣부른 판단일 수 있다"라며 "시장 가격은 언제나 금리의 영역이라고 생각한다"고 전했다. 이어서 "금리가 오를 거냐 떨어질거냐 예상을 해본다면 5월에 현재 제롬 파월 미국의장이 퇴임을 하고 새로 케빈워시가 연준의장을 맡게 된다"며 "트럼프가 케빈워시를 임명한 것은 빠르게 금리를 인하해라 이런 의미로 얘기를 한 건데 만약에 올해 연말까지 0.50%P 정도가 떨어진다면 우리나라도 금리를 0.25%P 정도 내릴 여력이 생기고 그렇게 되면 일단 하락 지지가 되지 않을까 생각한다"고 전했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남구는 단기간 가격 급등에 대한 피로감으로 차익을 실현하려는 움직임이 있고, 여기에 향후 세금 부담을 고려한 고령 1주택자들의 매물, 재건축 대상 아파트의 가격 조정 급매물 등 영향을 감안하면 하락 반전 가능성이 있다"고 전했다.

조은상 리얼투데이 본부장은 "고가주택의 경우 가격이 수억 떨어져서 나오는 등 효과가 어느정도 나오고 있다. 전세가격과 매매가격 격차가 큰 강남이나 주요 지역들 고가아파트 강튼 경우에는 가격 조정이 좀 있을 것 같고 서민주택쪽은 가격 조정이 쉽지는 않을 것"이라고 전했다. 이어서 "이미 전세가격이 올라가고 있는데 매매가격이 전세가격 아래로 떨어지는 일은 흔치 않기 때문에 저가 주택 같은 경우는 내려가는데 한계가 있을 것"이라고 전했다.

한국은행도 24일 '올해 2월 소비자동향조사' 결과에 따르면 주택 가격 상승 기대감이 낮아지며 주택가격전망CSI(108)가 전월 대비 16포인트 하락했다고 밝혔다. 이는 지난 2022년 7월(-16포인트) 이후 3년 7개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어진 것이다. 특히 50대의 주택가격전망지수는 올해 1월 119에서 2월 100으로 한 달 사이 19포인트(p) 하락했다. 주택가격 상승 기대가 한풀 꺾인 가운데 중장년층과 중상위 소득층에서 하락 폭이 두드러진 것이다.

반면 일각에서는 여전히 기존 최고 가격보다 높은 신고가 사례도 드물지 않게 나오고 가격 하락까지는 이어지지 않을 것이란 시각도 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(전 대한부동산학회 회장)은 "집값 하락은 정부의 희망사항이지만 부동산 시장은 절대 그렇게 움직이지 않는다"라며 "강남3구의 하락세 초읽기에 대해선 지금은 거래 절벽으로 인해서 거래 표본이 너무 적어서 아실, 한국부동산원 등 통계 왜곡이 있을 수 있다"고 전했다.

이어서 "지금은 특수관계에 의한 거래 이런 것들이 상당히 강하고 강남 일부 매물만 그런 것"이라며 "소비자들이 집을 내놓을 때 여러 업체에 내놓는데 그걸 중복으로 했는지 어떻게 파악을 하냐 현장에서는 그렇지 않다"고 했다. 이어서 "올해 집값이 일부 조정은 받겠지만 전체적으로 봤을땐 우상향할 수 밖에 없다고 본다"고 했다.

李 전월세 증발론 반박…"그만큼 전월세 수요도 줄어"

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다만 집주인들이 급매를 내놓기 위해 전세 매물을 매매 매물로 돌리는 과정에서 전세 매물이 증발하는 정책 부작용은 심화되고 있다. 서울 외곽지역인 '노도강·금관구(노원·도봉·강북·금천·관악·구로)'의 전세 매물은 2월 들어 한달여 만에 30% 이상 줄었다. 업계에선 예고된 정책 부작용을 감수해야한다는 분석이 나온다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 2월 13일 기준 서울 전세 매물은 올해 1월1일 대비 2만3060건에서 2만422건으로 11.5% 감소했다. 일명 '노도강·금관구'의 경우 올해 1월1일 1961건이던 전세 매물이 13일 1347건으로 약 31.3%(614건) 감소했다. 노도강ㆍ금관구의 감소 폭이 서울 전체의 약 3배에 달한다.

특히 서울 내 자치구 중에서도 1위 중랑구 –37.2% 2위 도봉구 –35.3% 3위 서울 동대문구 –35.2% 4위 서울 구로구 –35.0% 5위 서울 성북구 –32.3% 6위 서울 마포구 –31.0% 7위 서울 관악구 –30.2% 8위 서울 금천구 –29.8% 9위 서울 성동구 –29.7% 10위 서울 노원구 –29.2% 등은 하락폭이 30% 이상이었다.

전세 품귀현상이 시작된 건 지난해 정부의 고강도 부동산 대책인 10.15 대책 이후부터다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 11월 15일 기준 서울 아파트 전세 물량은 2만56341건으로 1년전(3만899건)보다 17.3% 줄었다.

당시 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'를 차단하겠다는 의도로 규제지역 전체(서울 전역과 경기 12개 지역)를 토지거래허가구역으로 지정했기 때문이다. 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서는 2년간 실거주 의무가 부여되기 때문에 매수인이 취득(등기) 후 최소 2년간 전세 매물로 내놓을 수 없다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "실거주의무라든지 이런 것들이 있다보니까 전세 물량 자체가 공급이 안되는 것"이라고 전했다.

공인중개사협회 관계자는 "지금 가뜩이나 전세 매물이 없어서 난린데 이건 전세 매물을 빼서 매매매물로 나오는 구조"라며 "임대주택이 부족해지면 전월세 시장은 물량이 줄어들게 되고 물량이 줄어들면 전셋값 인상으로 이어질 수 있다 그러면 오히려 서민들은 더 힘들어진다"고 전했다.

이에 대해 이재명 대통령은 2월 21일 SNS 엑스에 '전월세 매물이 줄어 서민주거가 악화될까 걱정되신다구요?'라는 반박글을 올렸다. 그는 "다주택자나 임대사업자가 집을 팔면 전월세 공급도 줄겠지만 그만큼 무주택자 즉 전월세 수요도 줄어든다"라며 "공급만큼 수요도 동시에 줄어드는데 전월세 공급 축소만 부각하는 건 이상하다"라고 전했다. 이어서 "오히려 주택 매매시장에 매물이 증가함으로써 집값이 안정되고 그에 따라 전월세가도 안정된다는 것이 훨씬 더 논리적"이라고 덧붙였다.

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