"대출 막히자 중저가로 수요 이동⋯당분간 '키 맞추기' 장세 지속"
5월 9일 이후 매물 절벽? "보유세 부담 커 급격한 잠김 없을 것"

서울 남산에서 바라본 건설중인 아파트 단지와 기존 단지. 신태현 기자 holjjak@

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부동산 전문가들은 최근 강남권 실거래가 하락과 서울 외곽 지역의 상승세를 두고 '고강도 대출 규제와 세제 압박이 만들어낸 일시적인 풍선효과이자 수요 이동'이라고 평가했다. 정부 정책에 따른 시장의 반응이 나타나고는 있지만, 이를 완전한 시장 정상화나 하향 안정세로 보기에는 공급 부족과 실수요층의 불안 심리가 여전하다는 진단이다. 본지는 10일 부동산 자문위원 4인과의 인터뷰를 통해 현재의 시장 왜곡 현상과 전망을 입체적으로 분석했다.

◇"정상화 과정" vs "규제가 만든 순환매"

강남권이 위축되고 외곽 지역이 떠오르는 현상의 본질을 두고는 분석이 엇갈렸다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 현재의 흐름을 정책이 의도한 방향으로 해석했다. 김 위원은 "최근 2년 정도 강남 위주로 과열되다 보니 서울 내에서도 격차가 커지는 문제 때문에 정부는 금액대 위주로 규제하고 있다"며 "그런 관점에서 봤을 때 강남 위주로 호가나 실거래가가 떨어지고 있고 중저가 위주로 거래되고 있는 부분은 정책 의도대로 가고 있다고 볼 수 있다"고 설명했다.

반면 이러한 현상이 시장의 체질 개선이 아닌 규제에 따른 '밀려나기'라는 지적도 만만치 않다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 "다주택자에 대한 세제·보유 부담을 높여 매각을 유도하고 있지만 이를 시장의 '정상화'로 해석하기는 어렵다"며 "시장이 정상 궤도에 들어섰다고 평가하기는 무리가 있다"고 봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 역시 이를 정상화가 아닌 "규제가 만든 순환매"로 규정했다. 박 위원은 "사회에 진출한 지 얼마 되지 않은 젊은 층들은 대출 규제로 고가 주택 취득이 어렵다"며 "재무 지능이 뛰어난 젊은 세대들이 대출 가능한 범위 내의 덜 오른 지역으로 이동하며 나타나는 현상"이라고 분석했다.

이처럼 시장의 에너지가 하향 분산되면서 전체적인 집값 상승 폭은 둔화됐지만 안정세에 접어들었다고 확언하기엔 이르다는 목소리가 컸다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남권이 집값을 견인하던 부분에 대한 불안감은 일정 부분 숨을 고르는 것 같다"라면서도 "다만 하반기까지 계속 안정을 이어갈 것이냐에 대해서는 계속 모니터링을 해야 한다"고 신중론을 제시했다.

◇노·도·강 매수세, 당분간 지속

시장의 시선은 이제 서울 외곽 지역의 '키 맞추기' 장세가 언제까지 지속될지에 쏠린다. 전문가들은 대출 문턱이 상대적으로 낮다는 점을 들어 당분간 매수세가 이어질 것으로 내다봤다.

함 랩장은 "생애 최초 주택 구매자의 경우 주택담보대출비율(LTV)가 70%까지 적용돼 6억원까지 자금 운용이 가능하다"며 "수요가 유입되는 가액 수준이 정해져 있어 외곽의 매수세가 쉽게 꺾이기는 어렵다"고 전망했다. 김 위원도 "초고가 매물은 사고 싶어도 사기가 어려운 상황이니 중저가 위주로 거래되는 현상은 올해 계속 이어질 것"이라며 특히 전·월세 가격 상승이 무주택자들을 매수 시장으로 계속 등 떠밀 수 있다고 분석했다.

다만 이러한 외곽의 상승세가 과거와 같은 시장 전체의 폭등으로 번질 가능성은 낮다는 관측이다. 박 위원은 "토지거래허가제 등 규제가 여전해 과거처럼 풍선효과가 세지 않다"며 "강남이 주춤한 사이 강북이 살짝 뛰는 현상은 올해 나타날 수 있는 일시적 현상일 수도 있다"고 평가했다.

◇5월 '매물 절벽' 우려엔 "보유세 부담이 매물 유도"

외곽 지역의 국지적 과열과 더불어 시장의 또 다른 뇌관은 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료다. 일각에서는 '매물 잠김'에 따른 가격 급등을 우려하지만, 전문가들은 "급격한 절벽은 없을 것"이라며 입을 모았다.

공급을 뒷받침하는 핵심 근거는 양도세보다 무서운 '보유세'의 압박이다. 김 위원은 "종부세 규제가 강화된다면 매물을 갖고 있는 것만으로도 부담이 되기 때문에 세금을 내더라도 매각하겠다는 수요가 더 있을 것"이라고 봤다. 함 랩장 역시 "7월 세제 개편 논의 등 정책 강도가 더 높아질 수 있어 다주택자들이 매물을 거두기보다는 유통량을 유지할 가능성이 높다"고 분석했다.

결국, 시장은 전면적인 상승이나 하락보다는 자산 가치에 따른 '선별적 재편' 과정을 거칠 것으로 보인다. 임 교수는 "5월 9일 이후에도 일부 다주택자들은 세금 부담과 가격 전망을 따져 선별적으로 매도에 나설 것"이라며 "다만 공급이 전반적으로 위축된 상황이라 매각 추세가 전면적으로 확산할 가능성은 제한적"이라고 진단했다.

[이투데이/이난희 기자 (nancho0907@etoday.co.kr)]

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