2012년 강남브리즈힐 이후 14년 만에 토지임대부 방식 아파트가 서울에 공급된다. [사진 | 뉴시스]

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# 서울 마곡지구에서 전용 84㎡ 이른바 '국민평형' 아파트의 시세는 대략 15억~17억원에 형성돼 있다. 그런데 이곳에서 '국평' 아파트를 4억원 대에 분양하는 단지가 16일 본청약을 시작해 비상한 관심을 끌고 있다.

# 분양가가 이렇게 파격적으로 내려갈 수 있는 이유는 해당 아파트를 '토지임대부' 방식으로 공급해서다. 땅은 임대하고 건물만 소유하는 토지임대부 방식 아파트가 서울에 공급되는 것은 2012년 강남구 자곡동 강남브리즈힐 이후 14년 만이다.

관심의 주인공은 바로 16일부터 본청약이 진행되는 서울주택도시공사(SH)의 '마곡지구 17단지'다. 2023년 사전청약을 진행할 때는 마곡지구 10-2단지로 불리다가 이번에 17단지로 이름을 바꿨다. 지하 2층~지상 16층, 10개 동 규모 577세대로 올해 8월 입주를 앞두고 있다.

사전청약을 제외한 공급 물량은 234세대로 특별공급 162세대와 일반공급 72세대로 나뉜다. 일반공급에는 사전청약 취소분 28세대가 포함됐다.

분양가는 건물 가격만 반영돼 국평 기준 4억원대 수준이라는 점이 가장 큰 매력 포인트다. 전용 59㎡는 2억9000만~3억4000만원, 전용 84㎡는 4억~4억5000만원에 분양 받을 수 있다. 대신 토지는 공공이 보유하기 때문에 입주자는 매달 토지 임대료를 내야 한다. 전용 59㎡는 월 66만3900원, 전용 84㎡는 94만6000원 수준이며 임대료의 최대 60%까지 보증금으로 전환할 수 있다.

그럴 경우 전용 59㎡는 보증금 2억1900만원에 월 26만5560원을, 전용 84㎡는 보증금 3억1200만원에 월 37만8400원을 토지 임대료로 내면 된다. 국평 기준으로 분양가와 토지임대 보증금을 합치면 7억원 넘는 초기 비용이 들어간다는 계산인데, 이는 마곡지구 국평 전세가 7억원 초중반대와 비슷한 수준이다. 이 때문에 반전세나 크게 다르지 않다는 비판도 나온다.

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그러나 전세와 달리 건물 분에서 시세차익을 기대할 수 있다는 점이 토지임대부 분양의 장점이다. 실제로 2012년 11월 분양한 강남브리즈힐은 전용 84㎡ 분양가가 2억2230만원이었지만 지난해 12월에 12억3000만원에 매매됐다. 10억원이 넘는 시세차익이 발생한 것이다.

강남만큼은 아니지만 마곡지구도 국평 기준 15억~17억원의 시세가 형성돼 있다. 이 때문에 4억원 대에 분양 받아 실거주 의무 5년을 채운 뒤 전세를 놓거나, 전매제한 기간 10년이 지난 뒤 매매할 경우 일정 수준의 시세 차익을 기대해 볼 수 있다.

그래서인지 2023년 진행된 사전청약에서는 특별공급 53대1, 일반공급 133대1의 평균 경쟁률을 기록했다. 당시 일반공급의 당첨 하한선은 당해 1순위로 저축액은 2376만원이었다. 청약저축은 월 10만원까지만 인정하기 때문에 238개월, 이를테면 20년에 2개월 모자란 19년10개월 동안 청약저축을 부은 사람이 턱걸이로 당첨됐다.

지난 12~13일 청년과 신혼부부, 생애최초 등을 대상으로 진행한 특별공급은 162세대 모집에 1만998명이 지원해 경쟁률이 67.91대1로 집계됐다. 2023년 사전청약보다 평균 경쟁률이 훌쩍 높아졌다. 이를 감안하면 16일부터 진행되는 일반공급 72세대 본청약 경쟁률 또한 사전청약 경쟁률을 넘어서는 것은 물론, 청약저축 납입기간이 20년을 훌쩍 넘겨야 당첨을 기대해볼 수 있는 수준이 될 것이란 관측이 나온다.

일반공급 신청자격은 입주자 모집 공고일 기준으로 수도권에 사는 무주택 세대 구성원이며, 주택청약종합저축이나 청약저축 가입자여야 한다. 같은 순위 내 경쟁이 발생할 경우 서울에 2년 이상 계속 거주한 신청자에게 100% 우선 공급하고 남은 물량을 서울 외 수도권 거주자에게 공급한다.

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서울 2년 이상 거주 1순위가 16일 청약을 접수하며, 서울 2년 미만 및 경기·인천 거주 1순위는 17일, 2순위는 18일에 신청할 수 있다. 청약은 SH 인터넷 청약시스템을 통한 온라인 접수가 원칙이지만 만 65세 이상 고령자나 장애인 등을 위해 서울 강남구 SH본사 2층 대강당에 현장 접수처도 마련된다. 이번 마곡 17단지 공급이 끝나면, 올 하반기에는 고덕강일지구 3단지가 토지임대부 분양주택으로 공급될 예정이다.

조봄 더스쿠프 기자

spring@thescoop.co.kr