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올해 거래된 서울 아파트 2건 중 1건이 9억 원 이하 주택으로 나타났다. 15억 원 이상 아파트에 대한 대출 규제 강화로 자금 조달 부담이 커지자 ‘살 수 있는’ 가격대의 집으로 매수세가 집중되는 양상이다.

17일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 이날 기준 올해 서울 아파트 거래량은 1만 864건으로 이중 49.8%에 해당하는 5475건이 9억 원 이하로 집계됐다. 지난해 같은 기간 계약이 체결된 9억 원 이하 아파트의 거래 비중이 전체의 36.1%인 점과 비교하면 13.7%포인트가 늘었다.

총 거래 규모가 비슷했던 1~2월 수치를 비교해보면 변화가 더욱 선명하다. 서울 아파트는 지난해 1~2월 9712건, 올해 같은 기간 1만 357건이 거래돼 645건 늘어나는데 그쳤지만 이 기간 9억 원 이하 아파트 거래는 3682건에서 5094건으로 1412건이나 늘었다. 9억~12억 원대 아파트의 거래도 올해 1~2월 1990건에 달해 전년 동기 1649건 대비 20% 이상 증가했다.

반면 15억 원 이상 아파트의 경우 가격에 따라 거래량이 비례해 급감하는 양상이 뚜렷했다. 15억~20억 대 아파트 거래량은 지난해 1174건에서 1042건으로 130여 건(약 11%) 감소했지만 20억 원 이상 거래는 말그대로 반토막이 났다. 25억 원 이상 고가 주택은 지난해 1189건에서 올해 554건으로 53%가 줄어든 셈이다.

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매매가 15억 원을 중심으로 그보다 저렴한 중저가 주택에 매수세가 쏠리는 현상은 대출 규제의 영향으로 분석된다. 지난해 6.27 대출 규제로 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한된 데 이어 10.15 규제로 △15억 원 초과 주택의 대출 한도가 4억 원 △25억 원 초과는 2억 원으로 추가 축소되면서 무주택 실수요자도 고가 주택 구매시 자금 마련이 쉽지 않아졌다. 이 때문에 시장에서는 대출이 가능한 가격대 중심으로 거래가 재편되는 모습이 나타나고 있다는 것이다.

매매가 15억 원을 중심으로 그보다 저렴한 중저가 주택에 매수세가 쏠리는 현상은 대출 규제의 영향으로 분석된다. 지난해 6.27 대출 규제로 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한된 데 이어 10.15 규제로 15억 원 초과 주택의 대출 한도가 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 추가 축소돼 무주택 실수요자도 고가 주택 구매시 자금 마련이 쉽지 않아졌다. 이 때문에 시장에서는 대출 한도가 높은 가격대 중심으로 거래가 재편되는 모습이 나타나고 있다.

수요자들의 자금 압박은 현장에서도 체감된다. 광진구 한 중개업소 관계자는 “3~4인 가족 고객도 매매 자금이 부담된다며 전용 84㎡ 대신 59㎡를 보여달라는 경우가 많아졌다”며 “최근 진행한 한 거래에서는 매수자의 원래 계획과 달리 1·2금융 대출이 잘 나오지 않아 애를 먹다가 결국 P2P(개인 간 거래)로까지 넘어갔다”고 말했다. 금융권에 따르면 2월말 기준 국내 등록된 P2P 업체 46곳의 대출 잔액은 1조 8307억 원으로 전년 동기 대비 62.6% 증가해 2021년 6월 이후 최대 규모를 기록했다.

전문가들은 2026년 서울 공동주택 공시가격이 ‘한강 벨트’를 중심으로 20% 이상 오르며 보유세 부담까지 커져 가격 저항이 덜한 15억 이하 아파트로 쏠림 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 이은상 NH투자증권 연구원은 “공급 부족으로 전월세 가격이 치솟고 있어 실수요 중심의 매매 수요는 여전하지만 줄어든 대출 한도로 자기자본 요구 비율이 높아진 상황”이라며 “대출과 세제 혜택의 실질적 마지노선인 15억 원 이하 구간이 향후 매매 시장의 주축이 될 것”이라고 내다봤다.

“옆집 아파트, 아빠가 해준 거래요” 신고 한 번에 포상금 40억? 지금 서울은 ‘증여 전쟁’ 중

김경미 기자 kmkim@sedaily.com

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