[더(The) 친절한 기자들]

투기과열지구서 주택대출 규제 안받아…집값 80%까지 대출 가능

임대등록 통한 ‘장기 갭투자’ 성행…신규에만 세재혜택 축소 유력

서초구 한 부동산 앞에 한 시민이 매물 목록

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정부가 임대주택 등록 사업자에게 제공하는 세제 혜택을 축소하기로 하면서 임대주택 등록제의 효과와 부작용에 대한 궁금증이 커지고 있다. 정부는 임대주택 등록제가 전월세 시장 안정이라는 순기능을 하지만, 한편으로 과도한 세제 혜택이 집을 사들이는 투기 수요를 불러오는 부작용이 발생했다고 보고 있다. 과연 세제 혜택을 좀 줄이면 문제가 해결될 수 있을까?

-어떤 사람이 임대주택을 등록하고 있나?

“임대주택을 등록하는 사람은 다양하지만 가장 많은 유형은 다주택 보유자다. 지난 4월 조정대상지역의 양도소득세 중과세가 시행되기에 앞서 임대주택 등록이 크게 늘었다. 올해 상반기에 7만3천명의 임대사업자가 새로 등록했는데, 특히 양도세 중과세 시행을 앞둔 3월에만 절반가량인 3만5천명이 등록했다. 다음으로는 한두채의 주택을 새로 사들여 임대주택으로 등록하는 투자형 사업자다. 누구나 한 채 이상이면 임대주택으로 등록할 수 있다. 장기간 저금리가 이어지면서 수익성이 조금이라도 높은 투자처를 찾는 시중 부동자금이 크게 불어난 상황이다. 여유자금이나 대출을 활용해 주택을 매입한 뒤 임대등록 하는 이가 최근 부쩍 늘어났다는 게 부동산 업계의 진단이다. 국토부에 따르면, 지난 6월 말 현재 등록된 임대주택은 서울 36만1천채, 경기 35만8천채를 비롯해 전국 115만7천채에 이른다. 이들 가운데 어느 정도가 새로 집을 사들여 임대주택으로 등록한 ‘투자형’인지에 대한 통계는 없다.”

-세금 감면 등 혜택은 무엇이고 얼마나 매력적인가?

“지난해 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에 따라 올해 3월까지 등록한 모든 임대주택에 양도세 중과 및 종부세 합산 배제, 장기보유 특별공제 등 세제 감면이 주어졌으나 4월 이후에는 8년 이상 장기 임대로 등록한 경우로 대상이 줄어들었다. 다만, 종부세 합산 배제·양도세 중과 배제 혜택은 서울·수도권 기준 공시가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 중소형에만 제공된다. 국세와 달리 취득세와 재산세 등 지방세나 건강보험료의 경우 등록 시점과 상관없이 면제나 감면 혜택을 주고 있다. 또 현재 국회에 제출된 세법 개정안에선 내년부터 연간 임대소득이 2천만원 이하인 등록 임대사업자의 경우 필요경비율 70%, 기본공제 400만원을 적용하는 임대소득세 감면이 이뤄진다.”

-애초 왜 이렇게 파격적인 세제 혜택을 준 건가?

“등록된 임대주택이 늘어나면 서민들의 전월세난 해소에 상당한 도움이 된다고 봤기 때문이다. 등록된 임대주택은 4년이나 8년 등 임대 의무기간에 임차인이 안정적으로 거주할 수 있고 임대료 인상 폭이 연 5% 이내로 제한된다. 정부로선 공적자금을 투입하지 않고도 민간 부문에서 ‘준공공 임대주택’을 확보하는 효과를 기대할 수 있는 셈이다. 정부는 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 임대등록을 의무화하는 방안도 검토했으나 집주인들의 반발 등을 고려해 일단 자율적인 등록을 유도하기로 결정했다.”

-최근 드러나고 있는 임대주택 등록의 부작용은 뭔가?

“최근 들어 여유자금이나 임대사업자 대출을 이용해 주택을 사들이면서 임대로 등록하는 이가 늘어났다는 게 부동산 업계의 지적이다. 특히 전세금과 매매가격 차이가 작은 주택을 집중적으로 매입해 세제 혜택과 시세차익을 동시에 노리는 일종의 ‘장기 갭투자’도 성행하고 있다. 임대사업자는 투기과열지구의 경우에도 현행 40%인 주택담보대출비율(LTV) 등 주택대출 규제를 받지 않는다. 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있어 주택 추가 구매 여력이 훨씬 큰 셈이다. 이에 따라 임대사업자의 중저가 주택 ‘매집’이 확산하면 신혼부부 등 젊은층 실수요자들이 사고팔 수 있는 중저가 주택 매물이 급감할 것이란 우려가 커졌다. 또 최근 시장에 유통되는 매물이 절대적으로 부족해지고 집값이 불안해진 것도 임대주택 등록 확대에 따른 영향이 적지 않다는 분석이 나왔다.”

-등록 임대주택에 대한 세제 혜택 축소, 어떻게 한다는 것인가?

“국토부는 임대주택 등록제의 큰 뼈대는 유지한다는 방침이다. 기획재정부는 기존 주택 보유자의 임대주택 등록에 대해선 지금과 마찬가지로 세제 혜택을 축소하지 않는다는 방침이다. 이를 종합해볼 때 투기과열지구나 조정대상지역 등 시장 과열지역에 한해 신규로 주택을 구입하면서 임대로 등록하는 경우에 한해 세제 혜택을 줄이는 방안이 유력시된다. 다만, 이 경우 내년부터 적용하는 연간 2천만원 이하 임대소득자에 대한 세제 혜택도 축소할 것인지는 불확실하다. 이는 관련 세법 개정안이 국회로 넘어간 상황이어서, 국회에서 논의해야 할 것으로 보인다.”

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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