[머니투데이 김지훈 기자] [편집자주] 다른 동네 집값은 다 오르는데 왜 우리 집만 그대로일까. 집은 편안한 안식처이자 '재테크' 수단이기도 하다. 생활하기 편하고 향후 가치가 상승할 곳에 장만하는게 좋다. 개별 아파트 단지의 특성과 연혁을 파악하는 게 중요한 이유다. '재택(宅)크'는 서울을 비롯한 전국 주요 아파트 단지를 분석해 '똘똘한 한 채' 투자 전략을 도울 것이다.

[재'택'크] 1대1 고급화 재건축 목소리 높아지고 있지만 '실버타운' 우려도

잠실 '우성아파트' 전경. /사잔=김지훈 기자

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"가구수를 늘리지 않으면 새로운 인구 유입이 없어 일대가 ‘실버타운’이 될 것입니다. 다양한 연령대·계층이 함께 살며 활력이 깃든 단지가 되려면 가구수를 늘려 재건축해야 됩니다."(잠실우성아파트 재건축 조합설립 추진위원회 관계자 A씨)

"가구 수가 늘면 아파트 동 간 거리는 짧아져 '명품 단지'를 조성하는 것이 어렵습니다. 단지를 고급화해 준공 이후 장기적인 자산 가치 상승을 기대하려면 '1대1 재건축'이 적격입니다."(주민 단체 '우성아파트를 사랑하는 사람들의 모임' 관계자 B씨)

서울 잠실 탄천 인근 '잠실우성아파트'(1·2·3차)에선 재건축 규모를 둘러싼 주민들의 의견 다툼이 거세지면서 사업이 표류하고 있다. '재건축 잠룡'으로 불렸던 해당 단지 소유자들은 적정 매도가를 저울질하며 눈치 작전에 나섰다.

16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 잠실우성 전용면적 96.65㎡는 지난 11월 15억9000만원(3층)에 팔렸다. 지난 9월 동일 면적이 16억원(4·8층)에 매매된 것과 비교해 소폭 떨어졌다. 현재 시중 매물의 매도 호가는 15억 7000만원~16억4000만원이다.

잠실우성 아파트 인근 공인중개사무소 관계자는 "실거주 소유자들이 많아 집을 너무 싸게 내놓을 경우 이전이 어려워 저가 매물이 무더기로 나오진 않을 것"이라며 "재건축 사업 진척 시엔 집값이 다시 오를 여지가 있어 소유자들의 셈법이 복잡하다"고 말했다.

1980년대 초반 1842가구 규모로 지어진 잠실우성은 재건축 유망주로 자산가들 사이에서 입소문을 탔던 아파트다. 서울지하철 2·9호선 종합운동장역 주변에 위치해 잠실종합운동장 리모델링 사업, 영동대로 개발, 현대차 신사옥 GBC 건축 등 주변 개발 호재가 풍부하다.

일찌감치 안전진단을 통과해 정비계획도 확정됐지만 올 들어 '재건축 초과이익 환수제'가 부활하자 재건축사업 계획 핵심인 용적률을 둘러싼 분란이 발생했다. 재건축 초과이익 환수제란 재건축 사업에서 발생한 개발 이익에 대해 최대 50%의 부담금을 부과하는 것을 말한다.

해당 단지는 제3종 일반주거지역에 있고, 현재 용적률은 180%대로 추산된다. 법적 상한인 300% 용적률을 적용한 재건축사업이 추진되고 있었지만, 최근 가구 수를 크게 늘리지 않는 '1대1 재건축' 주장이 일고 있다. 일반분양을 없애거나 최소화해 개발 이익을 낮춰 환수제 부담을 피하자는 것이다.

기존 계획대로 재건축을 하자는 주민들은 1대 1 재건축 시 정비계획안을 처음부터 다시 세워야 해 시간이 지체된다고 반대한다. 분양 수익을 포기하면 사업 분담금이 커져 조합원 부담이 커진다는 주장도 제기해 주민 갈등은 단기간에 해소되지 않을 전망이다.

김지훈 기자 lhshy@mt.co.kr

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