계약 종료 및 보증금 반환 통보 미리해야 …내용증명 우편발송하는게 좋아

주민등록, 확정일자 날짜 확인…대항력 취득

사전에 주택 담보가치 충분히 살피고 집주인과 원활한 소통도 필요

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[아시아경제 김현정 기자] '부동산은 처음이라'는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다. -편집자주

'임대 기간이 끝났는데도 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못하는 이른바 '깡통전세'가 화두다. 집주인이 세입자의 보증금을 끼고 주택을 구매한 '갭투자자'일 경우 그 위험성이 커진다. 최근 많이 알려진 전세금반환보증보험을 제외하고, 사전·사후 대응할 수 있는 구체적인 방법을 알아본다.

우선 더 이상 임대차(전·월세 등)계약을 유지할 생각이 없다면 최소 계약 만료 3개월전 통보하고 보증금 반환을 청구해야 한다. 가장 중요한 것은 사전 소통, 의사전달이다. 임차인은 원칙적으로 계약 종료시 보증금의 반환을 청구할 수 있는데, 사전에 아무런 의사소통이 없었다면 보증금 반환 청구 요건이 되지 않아 계약이 자동 갱신될 수 있다. 이찬승 법무법인 비츠로 대표변호사는 "주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인이라면 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 언제든지 계약을 해지할 수 있지, 정작 해지의 효력은 그 통지일로부터 3개월이 지나야 발생한다(주택임대차보호법 제6조의2)"면서 "그러므로 사전에 계약 종료 및 보증금 반환 통보를 하고, 이를 되도록 내용증명 우편을 발송하는 방법으로 하는 것을 권한다"고 말했다.

임차인은 ▲자신이 주택임대차보호법 적용 대상(주거용 건물) 임차인인지 ▲그렇다면 주택임대차보호법 상 대항력을 취득했고 확정일자를 부여 받았는지 ▲이를 유지하고 있는지도 확인해야 한다.

주민등록(전입신고), 확정일자 날짜도 살펴봐야한다. 이 변호사는 "주택임대차보호법상 대항력은 주택을 인도받고, 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날 부터 효력이 발생한다"면서 "간혹 최초 임대차계약에서 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다가 수차례 계약 갱신, 재계약 등을 거치던 중 부득이한 사유로 일시 이사를 하거나, 주민등록을 이전하는 등으로 대항력을 상실하거나 대항력 취득일이 뒤로 밀리는 경우가 있다"고 전했다.

깡통전세 사태가 발생했을 때 보증금을 확보할 수 있는 집행 가능 재산은 현실적으로 해당 주택 밖에 없는 경우가 대다수다. 최악의 경우 경매를 통해 보증금 일부라도 회수해야 하는데, 그 때 대항력을 가지고 확정일자를 받아 뒀다면 우선적으로 보증금을 회수할 수 있다.

회수 가능성을 따져보기 위해서는 결국 등기부등본을 발급받아 자신의 대항력 발생일을 기준으로 권리의 선후관계를 따져봐야 한다. 또 깡통전셋집 소유자에 대한 채권자가 된 임차인이라면, 집주인 즉 채무자의 다른 재산에 대해 강제집행해 보증금을 회수하는 방법도 있다. 이 변호사는 "보증금반환청구권에 대한 확정 판결과 같은 집행권원을 받아야 한다"면서 "집행권원을 빠르게 확보해두는 한편 그 전까지 별도의 가압류 등의 보전 조치를 취해두는 것도 필요하다"고 강조했다.

전문가들은 그러나 이 같은 조치는 모두 '소 잃고 외양간 고치는 것'이라고 조언한다. 계약 전 해당 주택의 담보가치를 충분히 평가해 본인의 보증금이 충분히 담보되고 있는지 여부를 꼼꼼하게 살펴봐야 하며 무엇보다 집주인과의 원활한 소통도 중요하다.