표준지란 대표성이 있는 전국의 50만 필지를 말한다. 표준지 공시지가가 중요한 이유는 이를 기초로 5월 말에 발표되는 전국의 모든 토지의 개별 공시지가가 결정되기 때문이다. 따라서 표준지 공시지가 상승률을 미리 살펴보면 내가 보유한 땅의 개별 공시지가가 얼마나 오를지 대략 예측이 가능하다.

개별 공시지가에 따라 향후 재산세, 상속세, 증여세 등 각종 세금이 매겨진다. 표준지 공시지가는 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’에 접속해 열람하면 알 수 있다. 내가 보유한 땅의 주소와 근접하고 가장 유사한 곳의 표준지 공시지가를 찾은 후 지난해 개별 공시지가와 비교해 보면 대략 내 땅이 올해 몇 % 상승할지 어느 정도 예측할 수 있다.



만일 자신이 보유한 땅의 공시지가가 크게 오를 예정인 상황에서 앞으로 상속이나 증여를 염두에 두고 있다면 가급적 올해 5월 공시지가가 오르기 전에 미리 증여해 두는 것이 낫다. 이 씨의 토지는 올해 약 10% 정도 공시지가가 오를 것으로 보인다. 대개 10% 정도면 어느 정도 상속·증여세 부담이 늘어나는지 실감이 나지 않을 것이다.

지금 이 씨의 토지 공시지가는 7억 원인데 5월 말부터는 7억 7000만 원(10% 인상)으로 오르고, 증여세율을 약 30%로 가정할 경우 증여세 부담은 지금보다 약 2000만 원 정도 오른다고 보면 된다. 시세 변동이 없는 상태에서 공시지가만 10% 인상되는 결과로 증여세 부담이 지금보다 2000만 원가량 더 오르기 때문에 세 부담 면에서 큰 변화라 할 수 있다.

공시지가 상승률이 5~6% 정도 되는 경우라도 결코 가볍게 보아서는 안 된다. 이 씨의 땅은 얼마 전까지 공시지가도 그리 높지 않았다. 그리고 카센터가 가건물이라, 월세를 많이 받지 않아 증여할 생각을 하지 않았다. 그러나 매년 평균 5~6%씩 7~8년간 꾸준히 올라 당시 4억 5000만 원이었던 공시지가가 지금은 7억 원이나 됐다. 당시 미리 증여했다면 약 6700만 원의 증여세만 내면 됐지만, 지금은 약 1억 3100만 원을 내야 한다. 세 부담만 약 6400만 원이 늘어난 것이다.



물론 이 씨로서는 올해는 공시지가가 더 많이 오르는 만큼 지금이라도 5월 전에 증여해 두는 것이 그나마 2000만 원의 세금을 줄일 수 있다. 그러나 증여세 1억 3100만 원이 자녀에게 큰 부담인 것도 사실이다. 이 씨는 증여세 부담을 더 줄이기 위해 자녀뿐 아니라 손주들과 며느리에게도 나누어 증여하기로 했다. 이 경우 높은 증여세율을 피할 수 있을 뿐 아니라 각자 증여공제 등을 통해 세 부담을 낮출 수 있기 때문이다.

손주 2명에게 각각 1억 2000만 원씩, 며느리에게는 1억 1000만 원, 나머지 3억 5000만 원은 아들에게 증여한다면 어떻게 될까. 미성년자인 손주들은 2000만 원씩 공제되고, 며느리는 1000만 원이 공제되므로 증여세로 총 8300만 원가량을 내면 된다. 자녀 혼자 단독으로 증여받을 경우 내야 할 증여세인 약 1억 3100만 원보다 4800만 원가량 줄어든 결과다.

이처럼 부동산 증여 시 증여세가 부담스럽다면 여러 명에게 나누는 방법으로 부담을 줄이는 것이 좋다. 그래도 여전히 증여세가 부담스럽다면 최대 5년까지 세금을 할부로 나누어 내는 연부연납을 활용할 수 있다. 물론 그에 따른 이자를 내야 하지만, 연 2.1%(2019년 3월 20일 이후 신청분)에 불과해 금융기관 대출 금리보다 부담도 적다.

최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr



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