이진호 / 美 SWCU대 교수

봄이 없어진 것 같다. 날씨도 양극화인지 아침저녁은 봄인데, 낮 동안은 누가 봐도 여름이다. 그렇다고 날씨만 탓할 수 있을까. 오히려 이런 날씨는 법원경매를 하는 투자자들에겐 임장하기 좋은 날씨라 하겠다. 최근 들어 법원경매시장에 양질의 물건(?)들이 속속 나오고 있다. 8.2대책과 9.13대책을 겪으면서 나름 잘 버텨온 소유자들도 지속적인 대출이자 압박, 시장 거래의 실종, 보유세 등 세금 부담의 과중으로 인해 결국 경매의 길로 내몰리는 일이 심심치 않게 나타나고 있기 때문이다.

이런 상황에서 최근 3기신도시 추가지정으로 인한 후폭풍에 특히 서북권 지역인 고양시는 대규모 집회로 주말마다 그 열기가 날씨보다 더 뜨겁다. 그만큼 3기신도시 추가지정 지역의 입지가 기존 1, 2기 신도시에 비해 상대적으로 우수하다는 방증이기도 하다. 앞으로도 서울에서 반경 20킬로미터 내의 신도시들이 갖는 서울 접근에 대한 교통적인 측면의 우수성이 부동산의 가격결정에서도 큰 영향을 미칠 것이라 예측 된다

이즈음에서 경매로 부동산 투자에 나서는 투자자라면 이러한 대규모 부동산 시장의 이슈를 맞이하였을 때 어떤 행동을 취해야 할까? 뉴스에서는 연일 해당 지역에 안 좋은 소식만 보도되고 있는데 우리는 그 진위를 어떻게 판단해야 할까? 또 실제로 그러한 거대한 이슈가 지역 부동산시장에 어떤 영향을 가져올지 어떻게 예측해볼 수 있을까?

결국 부동산의 답은 현장에 있다. 즉, 해당 지역의 이슈를 접했다면 바로 지도를 통해 이슈 지역과 이슈 인접지역을 살펴보고 즉시 임장에 나서서 눈으로 현장을 살펴보아야 한다. 경매계의 오랜 격언에 ‘책 속에 길이 있고, 지도 속에 돈이 있고, 현장에서 흘린 땀은 절대 배신하지 않는다’ 라는 말이 있는데, 바로 ‘현장 임장을 위한 준비와 실천’을 강조한 말이라 하겠다.

실제로, 3기신도시 발표가 있은 후 왕숙1지구 주변지역을 돌아봤다. 경매투자는 신도시 지정지역 보다 그 수혜를 받을 인접지역을 살펴보는 것이 중요하다. 왕숙1지구의 가장 큰 수혜지역으로 판단되는 사릉역세권 지역을 둘러보니, 진건중으로 진입하는 초입과 진건초등학교 앞 용정사거리는 지역 내 상업지로써의 역할이 두드러져 보이고, 이 지역의 랜드마크인 한신아파트는 향후 매매가 상승과 역세권의 효과를 볼 수 있을 것으로 보였다. 그리고 재건축 시에 가치 상승이 기대되는 진건주공1단지를 살펴보니 앞으로 이 지역에 경매물건이 나온다면 꼭 한번 도전해 보고 싶은 마음이 생겼다. 아직은 해당 지역이 직접적인 움직임은 덜 하지만, 부동산 투자는 선점과 독점의 개념으로 접근해야 하므로 지금부터 천천히 해당 지역에 대한 이해를 높이는 목적으로 현장임장은 빠르면 빠를수록 좋은 것이다.

이미지제공 : 글로벌이피캠퍼스

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

이미지제공 : 글로벌이피캠퍼스

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

요즘 한참 이슈의 중심인 ‘고양 창릉지구’도 안 가볼 수 없다. 이 곳도 역시 지구지정 된 중심이 아닌 수혜지역이 될 만한 곳을 찾아야 하는데, 눈에 띄는 곳이 바로 ‘화전역세권’ 이다. 교통라인 선상으로 보면 일산에서 화정을 거쳐 수색으로 이어지는 출퇴근 길 중에서 창릉지구와 인접하여 교통과 인구의 진출입을 모두 겪어내야 하는 곳으로 마치 인근지역의 교두보 같은 입지로 보인다.

이미지제공 : 글로벌이피캠퍼스

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

이미지제공 : 글로벌이피캠퍼스

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

이런 곳은 교통의 흐름이 제일 중요하므로 사거리를 기준으로 주된 교통로를 살펴보고, 신도시로 진입되는 30사단길쪽으로는 무엇이 있는지 나아가 서울방향으로 어떤 광역교통망이 이어져 있고 어느 정도의 접근성을 지니는지 확인하는 것이 필수이다. 추가적으로 역세권 앞쪽 이면도로는 낮은 높이의 근린상가들이 줄지어 먹자골목을 형성하고 있는데, 이런 곳은 앞으로 어떻게 변화될 지도 예측해보면서 임장을 한 다면 두고두고 기억에 남는 현장임장이 될 것이다.

누구나 각자의 현장임장방법이 있을 것이다. 지역별로 물건 별로 어떤 때는 날씨도 중요한 요소가 되기도 한다. 중요한 것은 바로 ‘물건지 주변과의 연계성’이다. 경매는 기존에 있던 물건을 스스로 선택하는 것이므로 부동산의 ‘고정성’이 가장 크게 작용하는 투자이다. 그러다 보니 단순히 물건만을 바라봐서는 안 되고, 주변이 어떻게 구성되어 있는지 또는 어떻게 달라져 가는지에 따라 물건의 가치가 변화하게 되어있다. 이것이 기존의 물건중심의 입지가 아닌, 환경중심의 입지판단이라 할 것이고 최근에는 재건축과 재개발 나아가 도심재생의 물결 속에서 부동산의 ‘고정성’을 판단하는 방법으로 가치투자자들에게 인식되어가고 있다.

몇 가지 살펴본다면, 다세대물건의 경매투자에서는 역세권과의 거리보다는 마을버스가 이동하는 주도로 및 재래시장과의 접근성 등이 입지가치에 영향을 준다. 다가구물건은 차량진입가능 여부나 주교통로인 대로변까지의 거리는 소위 ‘공대역’으로 불리는 공원, 대학가, 역세권의 구성이 임장시 중요한 체크요소이다.

아파트를 살펴 볼 경우는 역과의 거리와 일자리와의 연계성, 주변 초등학교와의 접근성, 생활편의시설과의 접근성 등을 중요하게 살펴봐야 한다. 오피스텔의 경우는 흔희 말하는 ‘슬리퍼상권(슬세권)’을 중심으로 임장활동을 해 보는 것을 추천한다. 주변에 완성된 상업지역이 있는지, 여가시간을 즐길 수 있는 산책로와 공원 등을 쉽게 접근할 수 있는지 살펴보는 것이 중요 체크포인트라고 할 수 있다.

경매에서도 마찬가지로 이러한 지역적 요소를 먼저 고려한 후, 물건을 분석하는 것이 순서라 볼 수 있다. 이는 최근의 부동산시장 패턴이 교통호재, 일자리 여부, 편의시설의 접근성, 그리고 녹지공간의 근접성을 바탕으로 뚜렷하게 양극화되기 때문이라고 하겠다.

以不變應萬變‘(이불변응만변). ’변하지 않는 한가지로 만 가지 변화에 대처한다‘ 는 호치민의 명언은 부동산투자에도 적용되는 듯하다. 경매가 ’취득의 기술‘이라고 한다면, 기술이 잘 먹히기 위해 해야 할 것이 바로 ’임장‘이다. 이슈가 터질 때마다 발 빠르게 움직이는 임장이 병행된다면, 급변하는 부동산시장의 상황도 더 이상 불안할 이유가 없을 것이다.

※ 본 칼럼은 미국 SWCU대학과 제휴하여 부동산과 기업경영에 대한 정보를 제공합니다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>